'Chủ đầu tư condotel đang tìm cách đánh tráo khái niệm'

Theo quy định hiện hành, một dự án căn hộ chung cư phải xong móng và được sở xây dựng địa phương đó xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai mới được mở bán ra thị trường, trong khi đó, condotel lại không chịu sự chi phối của điều kiện này.

Con "lai" chẳng giống ai

Chỉ tính riêng hai năm gần đây, từ năm 2015 đến cuối năm 2017 cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn hộ.

Đáng chú ý, trong năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel trên cả nước đã lên đến 16.000 căn. Năm 2017, số lượng căn hộ này tiếp tục tăng mạnh với 23.000 condotel và biệt thự nghỉ dưỡng được bán ra thị trường.

Dự kiến trong hai năm 2018 và 2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng hơn 20.000 căn condotel được tiếp tục mở bán.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, nhiều chuyên gia cho rằng, loại hình căn hộ condotel có sức hấp dẫn đặc biệt với chủ đầu tư bởi khả năng thu hồi vốn nhanh. Nếu trong tổ hợp dự án có cả biệt thự và căn hộ khách sạn thì phần tiền thu về từ bán biệt thự và căn hộ có thể đủ để bù đắp chi phí xây dựng dự án, chủ đầu tư vì thế không phải vay vốn ngân hàng mà vẫn có được quyền kinh doanh quần thể du lịch.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, phát triển dự án condotel, chủ đầu tư có rất nhiều lợi thế về vốn. Với các dự án này, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư có thể vừa thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, vừa được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho khách hàng. Mặc dù sau đó, chủ đầu tư phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng,

Chưa hết, nếu như đối với một dự án căn hộ chung cư thông thường, chủ đầu tư phải đảm bảo dự án đã xong móng và phải được sở xây dựng địa phương đó xác nhận đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai mới được mở bán ra thị trường thì bất động sản nghỉ dưỡng lại không chịu sự chi phối của điều kiện này, bởi đây không phải một sản phẩm nhà ở.

Do đó, thực tế hiện nay, các chủ đầu tư dự án condotel đều huy động vốn của khách hàng từ rất sớm, nhiều dự án đã mở bán ngay khi dự án mới bắt đầu san lấp mặt bằng và khai móng thi công. Thậm chí, có những dự án mới chỉ có quy hoạch 1/500 cũng đã nhận giao dịch với khách hàng.

Các dự án như condotel Nha Trang Center, Khánh Hòa hay dự án Swisstouches La Luna Resort, Marina Bay Nha Trang... đều triển khai nhận tiền đặt cọc của khách hàng từ rất sớm.

Cá biệt, tại một số thời điểm sốt nóng, nhiều dự án chưa xong móng nhưng truyền thông đã thông tin là hết hàng, nếu khách muốn mua phải thông qua đại lý cấp 2, 3 và các nhà đầu tư thứ cấp với giá chênh lệch tuỳ căn hộ.

Mua bán căn hộ condotel có sai luật?

Sự dễ dãi quá mức của các quy định pháp luật trong việc mua bán căn hộ condotel do tính pháp lý của loại hình bất động sản này chưa được công nhận đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cho khách hàng.

Theo ông Châu, việc chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai là một “thủ đoạn” huy động vốn của doanh nghiệp. Trong khi đó, pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Chính sự thiếu vắng các quy định của pháp luật đã khiến việc huy động vốn, góp vốn đầu tư, đặt cọc giữ chỗ tại các dự án condotel tiềm ẩn rủi ro rất lớn đối với khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án, người mua căn hộ sẽ phải gánh chịu toàn bộ thiệt hại, vị chuyên gia này cho hay.

Do đó, ông Châu kiến nghị cần phải sửa đổi các điều luật liên quan, coi condotel tương tự như một dự án nhà ở về khía cạnh mua bán căn hộ hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng. 

Cần thiết phải có các điều khoản quy định như dư án bất động sản nghỉ dưỡng cũng phải xong móng và được sở xây dựng công nhận đủ điều kiện kinh doanh mới được huy động vốn để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Phó giám đốc TAT Law firm lại cho rằng, theo quy định của pháp luật hiện hành, condotel không phải là một loại tài sản bất động sản. Do đó việc mua bán căn hộ hay góp vốn đầu tư tại các dự án condotel là không phù hợp với quy định của pháp luật.

"Việc bán căn hộ condotel ở đây nên được đặt trong dấu “...”, bởi thực tế là chủ đầu tư và khách hàng không mua bán gì cả. Về bản chất, condotel không giống như căn hộ nhà ở, sau khi dự án hoàn thiện, chủ đầu tư vẫn có toàn quyền quản lý vận hành như một khu du lịch.

Như vậy, rõ ràng các chủ đầu tư đang tìm các đánh tráo khái niệm “bán” tài sản bất động sản cho nhà đầu tư. Trong khi đó, thực chất việc khách hàng mua các căn hộ condotel chỉ là việc chi tiền để đặt phòng dài hạn tại dự án trong tương lai. Với căn phòng thuê dài hạn đó, khách hàng có thể để lại cho chủ đầu tư để kinh doanh, cho thuê lại", luật sư Thảo phân tích. 

Cũng theo vị luật sư này, tên gọi của hợp đồng mua bán căn hộ condotel vì thế cũng nên sửa lại là hợp đồng thuê phòng khách sạn cho đúng luật. Còn nếu là hợp đồng đầu tư hay góp vốn thì phải là hợp đồng đầu tư liên danh hoặc mua cổ phần của công ty chủ đầu tư được ký giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Do đó, cần yêu cầu các chủ đầu tư chuyển hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê phòng khách sạn để phù hợp với pháp luật và tránh gây hiểu nhầm cho người mua nhà là họ đang mua một bất động sản, 

Mặt khác, các căn hộ condotel là khách sạn phục vụ du lịch do đó, nó nên được áp dụng và quản lý theo Luật Du lịch. Theo bộ luật này, để một khu du lịch đi vào hoạt động và đón khách, có khách đặt phòng phải đảm bảo nhiều yếu tố như dự án đã hoàn thiện, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, hoàn công công trình và phải được thẩm định bởi cơ quan quản lý du lịch xác nhận đủ điều kiện đưa vào hoạt động.

Như vậy, đối với các dự án condotel, trong trường hợp dự án chưa hoàn thiện như các tiêu chí ở trên đã giao dịch với khách hàng là chưa phù hợp với pháp luật hiện hành. 

Các cơ quan quản lý nhà nước nên yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải chấp hành chứ không phải vì condotel là một loại hình mới mà "đánh tráo" nó trở thành bất động sản hay yêu cầu sửa luật để phục vụ lợi ích cho một nhóm các nhà đầu tư, vị luật sư này nhấn mạnh.