Chủ đầu tư tự quản lý chung cư: Nhiều hệ luỵ khó lường?

Nhiều ý kiến trái chiều

Trước thực trạng mâu thuẫn chung cư đang ngày càng bùng nổ mạnh mẽ, tại phiên trả lời chất vấn trước Quốc hội chiều 4/6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, bên cạnh mô hình ban quản trị, sắp tới bộ sẽ đề xuất thêm mô hình cho chủ đầu tư tự quản lý nhà chung cư.

Theo ông Hà, hiện có 458 chung cư xảy ra tranh chấp, các mâu thuẫn chung cư chủ yếu do việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp, kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu chi tài chính của ban quản lý. Cùng với đó là sự không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chất lượng công trình, chủ đầu tư không xây dựng công trình hạ tầng trong khu vực dự án trong quết định được duyệt.

Nguyên nhân sâu xa của các mâu thuẫn này là do một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, chưa có quy định về kinh phí bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư, ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, vai trò quản lý địa phương chưa tốt, tư lợi cá nhân trong quá trình hoạt động của ban quản trị. Các quy định về xử phạt, chế tài xử phạt cũng chưa kịp thời, đủ sức răn đe đối với các đối tượng sai phạm.

Để kiểm soát tốt hơn việc quản lý vận hành nhà chung cư, bên cạnh mô hình ban quản trị như hiện nay, bộ sẽ nghiên cứu đề xuất bổ sung thêm mô hình chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư. Theo đó, chủ đầu tư sẽ quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì toà nhà và giao cho các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.

"Mô hình quản lý nhà chung cư như vậy sẽ đa dạng, linh hoạt hơn. Cư dân trong dự án có thể tự chọn mô hình quản lý phù hợp với toà nhà của mình. Việc chọn mô hình quản lý nào là do cư dân toà nhà quyết định và sẽ có ban giám sát cộng đồng tại nhà chung cư để giám sát hoạt động quản lý vận hành toà nhà", ông Hà nhấn mạnh.

Đề xuất của Bộ trưởng Bộ xây dựng về mô hình quản lý nhà chung cư ngay sau đó đã nhận được nhiều ý kiến tranh luận trái chiều của giới chuyên gia và dư luận.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, ông rất ngạc nhiên trước đề xuất của Bộ Xây dựng đối với việc để chủ đầu tư tự quản lý đối với những khu dân cư mà họ xây dựng.

Ông Tú cho rằng, thời gian vừa qua, rất nhiều những tranh chấp chung cư đã xảy ra trên phạm vi cả nước. Hầu hết các mâu thuẫn này đều xuất phát từ những xung đột liên quan đến việc chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì, trì hoãn việc tổ chức đại hội nhà chung cư lần đầu tiên để thành lập ban quản trị, mâu thuẫn trong việc sử dụng diện tích chung, diện tích riêng trong toà nhà giữa cư dân và chủ đầu tư dự án. 

Đáng nói, đa số những mâu thuẫn chung cư trên đều xuất phát từ nguyên nhân do chủ đầu tư luôn muốn tối đa hóa lợi nhuận. "Nay Bộ Xây dựng lại đề xuất để các chủ đầu tư tự quản đối với khu dân cư. Điều này rất có thể sẽ khiến các mâu thuẫn chung cư bùng phát và nghiêm trọng hơn trong tương lai", ông Tú nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC cũng cho rằng, nếu để chủ đầu tư tự quản lý các chung cư sẽ để lại rất nhiều những hệ luỵ và rủi ro cho cư dân dự án.

Theo ông Huy, nhà chung cư là sở hữu của cư dân, cư dân có quyền thực hiện quyền sở hữu của mình đối với dự án. Trong khi đó, chủ đầu tư là một pháp nhân có đặc thù riêng là kinh doanh bất động sản, luôn chạy theo lợi nhuận, theo đuổi lợi nhuận. Nhiều chủ đầu tư dưới họ là rất nhiều công ty con, thậm chí là kinh doanh đa ngành.

Việc quản lý nhà chung cư và kinh doanh bất động sản là hai lĩnh vực hoàn toàn khác nhau. Do đó, rất khó để các chủ đầu tư có đủ năng lực chuyên môn, đứng trên quan điểm lợi ích của cư dân để quản lý tốt các dự án, vì lợi ích của cư dân thay vì tối đa hoá lợi nhuận của họ.

Thứ hai, số tiền 2% phí bảo trì là số tiền rất lớn, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với công tác bảo trì bảo dưỡng, đảm bảo sự an toàn của dự án. Vì vậy, việc quản lý của chủ đầu tư đối với dự án nhà chung cư liệu có đủ tính minh bạch, uy tín để quản lý số tiền này hay không vẫn còn là một nghi vấn lớn.

Bằng chứng là nhiều chủ đầu tư hiện nay chậm trễ trong việc thanh toán phí bảo trì, thậm chí cố tình chây ỳ việc bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, lạm quyền, sử dụng phí bảo trì, bảo dưỡng đề đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh riêng của mình. Trong trường hợp này, rủi ro xảy ra với cư dân sẽ là rất lớn.

Thứ ba, nếu để chủ đầu tư quản lý nhà chung cư như đề xuất của Bộ Xây dựng, trong trường hợp các chủ đầu tư phá sản hoặc kinh doanh sa sút, ai sẽ là đơn vị thay thế chủ đầu tư, trả lại quyền lợi cho cư dân dự án, ông Huy đặt câu hỏi.

Từ ba lý do trên, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, nếu để các chủ đầu tư tự quản lý nhà chung cư sẽ đi lệch bản chất vấn đề là “cư dân có quyền tự quản lý nhà chung cư thông qua ban quản trị”. Các mâu thuẫn chung cư vì thế sẽ ngày càng bùng nổ căng thẳng do xung đột về lợi ích giữa cư dân và chủ đầu tư.

“Nếu lựa chọn để chủ đầu tư tự quản lý nhà chung cư, vô hình chung chúng ta đang đặt uy tín đạo đức của chủ đầu tư cao hơn ban quản trị. Trong khi đó, về nguyên tắc, mọi pháp nhân đều bình đẳng, tức nếu cư dân nghi ngờ đạo đức, uy tín của bản quản trị thì cũng có thể nghi ngờ đối với chủ đầu tư như vậy”, ông Huy nhấn mạnh.

Cần đề cao khâu thực thi pháp luật

Để giải quyết dứt điểm thực trạng mâu thuẫn chung cư, ông Huy cho rằng, điểm yếu nhất trong công tác quản lý nhà chung cư hiện nay là khâu thực thi các quy định pháp luật, xử lý nghiêm các chủ đầu tư, ban quản trị vi phạm. Công tác thực thi luật pháp cần có chế tài mạnh mẽ hơn, thậm chí là truy tố hình sự để đủ sức răn đe đối với các trường hợp vi phạm.

Đây mới là nguyên nhân cốt lõi khiến các tranh chấp chung cư bùng phát dai dẳng chứ không phải do ai là đơn vị quản lý toà nhà. “Việt Nam đang học mô hình quản lý chung cư theo quy định của các nước tiên tiến nhưng lại “bẻ cong”trong quá trình thực thi dẫn đến đến xung đột giữa quá trình thực thi với chính luật ban hành, ảnh hưởng đến quyền tự do quản lý và quyền tài sản của cư dân.

Bên cạnh đó, đã đến lúc các cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành luật về việc bảo trì bảo dưỡng vận hành nhà chung cư theo đúng thông lệ quốc tế. Ở nhiều nước trên thế giới, họ có quy định rất cụ thể về việc các toà nhà chung cư phải vận hành, bảo trì bảo dưỡng theo đúng quy định và lộ trình kế hoạch cụ thể, có thanh tra, quản lý thường xuyên nhằm đảm bảo an toàn của toà nhà.

Còn theo luật sư Trương Anh Tú, những tranh chấp chung cư hiện nay, đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước. Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà và khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện.

Trước thực tế này, các cơ quan nhà nước cần mạnh tay xử lý sai phạm của chủ đầu tư, ban quản trị, để lập lại trật tự trong việc quản lý nhà chung cư. Bên cạnh đó, trước khi mua nhà, người dân cũng nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, dự án, đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng để lường trước những rủi ro có thể xảy ra.