Chung cư Long Biên lột xác, giá tăng chóng mặt

Chung cư Long Biên và mặt bằng giá mới gần 200 triệu đồng/m2

Chỉ cách khu phố cổ Hà Nội cây cầu Chương Dương bắc qua sông Hồng, quận Long Biên cũ vẫn là một khu vực được coi là vùng trũng về giá của thị trường chung cư Hà Nội. Nhưng giờ đây, bức tranh đó đã thay đổi ngoạn mục, dù từ quận giờ chuyển thành phường Long Biên.

Thị trường khu vực này đang chứng kiến sự xuất hiện của hàng loạt các dự án mới với mức giá cao kỷ lục, định hình lại toàn bộ mặt bằng giá chung của cả khu vực.

Thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua cho thấy, mặt bằng giá chung cư Long Biên đã leo thang mạnh mẽ, từ ngưỡng phổ biến từ 20−30 triệu đồng/m2 cách đây 10 năm trước, hiện đang thiết lập mốc kỷ lục mới, với các dự án cao cấp vượt mốc 100 triệu/m2, thậm chí chạm ngưỡng gần 200 triệu đồng/m2.

Cuối tuần qua, một chủ đầu tư dự án bất động sản đã gây chú ý khi mở bán cùng lúc ba dự án chung cư tại Long Biên. Vốn là một doanh nghiệp chuyên triển khai các dự án giá rẻ, Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Thăng Long Việt Nam đã bất ngờ chuyển hướng mạnh mẽ sang phân khúc nhà ở cao cấp, hạng sang.

Dự án Platinum Long Biên tọa lạc trên đường Cổ Linh, có quy mô 4 tòa nhà cao 16 tầng, 3 tầng hầm đang được mở bán với mức giá 140 - 170 triệu đồng/m2. Con số này không chỉ đưa Platinum Long Biên trở thành một trong những dự án có mặt bằng giá cao nhất tại khu vực, mà còn tiệm cận mức giá của các dự án đắt đỏ tại khu vực nội đô.

Cùng ra mắt trong đợt này, dự án thứ hai được doanh nghiệp này mở bán là Ruby Riverside Phúc Đồng cũng có mức giá bán cao chót vót, lên tới từ 100 - 110 triệu đồng/m2. Dự án có quy mô 3 tòa 21 tầng, khoảng 1.200 căn hộ.

Cũng trên đường Cổ Linh, dự án Northern Emerald trên nút giao Đàm Quang Trung - Cổ Linh của Công ty CP Xây dựng Sông Hồng có giá từ 85 - 100 triệu đồng/m2. Dự án có quy mô một toà tháp 19 tầng nổi và 2 tầng hầm, cung cấp 196 căn hộ cao cấp từ 2-4 phòng ngủ.

Một dự án khác là chung cư Long Biên Central, phường Việt Hưng vừa ra mắt thị trường hồi tháng 7 cũng có giá từ 130 triệu đồng/m2. Dự án có hai tòa cao 12 tầng với tổng số 422 căn do Taseco Land phát triển.

Mới đây nhất, dự án Noble Crystal Long Biên được quảng bá là dự án hàng hiệu tiên phong tại khu vực với căn hộ sân vườn có bể bơi riêng, thang máy riêng cho từng căn hộ cũng có mức giá gây sốc lên đến trên 150 triệu đồng/m2.

Với hàng loạt các dự án mới sở hữu mức giá trên dưới 100 triệu/m2, thị trường khu vực đang thiết lập mặt bằng giá mới tăng mạnh, bỏ xa mặt bằng giá cao nhất trước đó chỉ quanh ngưỡng 50 triệu đồng/m2.

Sở hữu mức giá thấp nhất trong ba dự án cùng mở bán đợt này của Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Thăng Long Việt Nam, dự án Ruby Park trên đường Phúc Lợi cũng có giá bán giá từ 60 - 67 triệu đồng/m2. Dự án có quy mô 3 tòa 22 tầng, với hơn 1.000 căn hộ.

Điều đáng nói là chỉ cách đó vài bước chân, dự án Ruby City CT3 Phúc Lợi của cùng chủ đầu tư này khi mở bán vào năm 2019, thuộc phân khúc nhà ở giá rẻ có giá chỉ từ 20 triệu đồng/m2. Một căn hộ hai phòng ngủ khi đó chỉ có giá hơn 1 tỷ đồng.

Trước đó, chủ đầu tư này từng triển khai và mở bán hai dự án là Ruby City CT1 và Ruby City CT2 lần lượt năm 2014 và 2016, với mức giá dưới 18 triệu đồng/m2.

Dự án Hà Nội Homeland Thượng Thanh mở bán trong giai đoạn 2018-2019 có giá chỉ từ 18 − 22 triệu/m2, chung cư Eco City Việt Hưng mở bán với giá khoảng 25 triệu/m2.

Với phân khúc trung và cao cấp, tại các vị trí đắc địa hơn như Sài Đồng, Bồ Đề, các dự án cao nhất ở thời điểm đó cũng chỉ từ 30 - 45 triệu đồng/m2. Đơn cử như dự án Le Grand Jardin Sài Đồng có giá bán từ 32 triệu/m2, HC Golden City có giá từ 33 − 46 triệu/m2.

Trước đó, dự án Mipec Riverside được định vị tại phân khúc cao cấp, với vị trí đắc địa ngay chân cầu Long Biên, view thẳng ra sông Hồng, giá cũng chỉ khoảng 33 triệu đồng/m2.

Có thể thấy chỉ trong vòng 5-7 năm, từ một thị trường có mức giá mềm hơn nhiều so với các quận trung tâm nội đô Hà Nội, chung cư Long Biên đã thực hiện một cú nhảy vọt về giá, thiết lập mặt bằng giá mới tăng mạnh, làm thay đổi cả bức tranh chung của thị trường khu vực.

Chạy đua làm cao cấp, hạng sang ở tả ngạn sông Hồng

Mặc dù chứng kiến mức giá mở bán mới của các dự án liên tục tăng mạnh, song có thể thấy, cơn sốt tại Long Biên không phải là một hiện tượng đơn lẻ. Bởi nó nằm trong xu hướng tăng giá chung của toàn thị trường Hà Nội cũng như dải đất ở tả ngạn sông Hồng, kéo dài từ Đông Anh qua Long Biên đến Gia Lâm của Hà Nội và Văn Giang của Hưng Yên.

Phân khu Masteri Grand Avenue của chủ đầu tư Masterise Homes nằm trong khu đô thị Vinhomes Global Gate, xã Đông Anh cũng có giá bán cao ngất ngưởng, từ 90 - 120 triệu đồng/m2. Phân khu Imperia Signature Cổ Loa của chủ đầu tư MIK Group có giá bán từ 87 - 115 triệu đồng/m2.

Tại Gia Lâm, cuộc chạy đua tăng giá cũng nóng không kém. Các căn hộ The Senique Hanoi tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1 có giá 65-89 triệu đồng/m2, phân khu The Paris với mức giá 60 - 72 triệu đồng/m2; phân khu The Lake do Masterise phát triển có giá bán dự kiến khoảng 70 triệu đồng/m2.

Do đó, mặt bằng giá tại Long Biên tăng cao cũng là điều dễ hiểu. Khi người mua sẵn sàng trả 90-120 triệu/m2 cho một căn hộ ở Đông Anh, thì việc Long Biên, với vị trí cách phố cổ một cây cầu, có mức giá tương đương hoặc cao hơn là một diễn biến tất yếu của thị trường.

Bên cạnh đó là sự phát triển của hạ tầng giao thông. Trong nhiều thập kỷ, sông Hồng vừa là một biểu tượng, vừa là một rào cản tâm lý và hạ tầng, khiến khu Đông có phần “lỡ nhịp” so với phần còn lại của thành phố. Tuy nhiên, giờ đây rào cản đó đang dần được xóa nhòa bởi các dự án trọng điểm.

Việc hoàn thành cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 năm 2023 đã giải quyết phần nào bài toán ùn tắc, tạo ra một trục giao thông thông suốt kết nối với Long Biên. Cùng với đó là cầu Đông Trù, cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, nút giao Cổ Linh, đường 5 đã tạo thành một mạng lưới kết nối giao thông thuận tiện, làm thay đổi hạ tầng khu vực.

Những cải thiện rõ rệt về hạ tầng giao thông cùng với nhu cầu nhà ở tăng vọt đã biến Long Biên thành một "miền đất hứa" trong mắt các nhà phát triển bất động sản.

Khi hạ tầng đi trước một bước, tư duy của các nhà phát triển bất động sản ngay lập tức thay đổi. Với quỹ đất rộng hơn và kết nối ngày càng thuận tiện, Long Biên trở thành mảnh đất màu mỡ để các doanh nghiệp phát triển các dự án mới. Hàng loạt dự án mới được triển khai, tạo ra một nguồn cung đa dạng và sôi động.

Thay vì xây chung cư giá rẻ, việc các chủ đầu tư tập trung phát triển những sản phẩm cao cấp, thậm chí hạng sang cũng khiến giá chung cư thiết lập mức cao mới. Cuộc chơi đã chuyển từ cạnh tranh về giá sang cạnh tranh về tiện ích, cảnh quan, thiết kế và dịch vụ quản lý vận hành.

Sự chuyển mình của Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Thăng Long Việt Nam từ nhà giá rẻ sang phân khúc hạng sang là minh chứng rõ nhất cho bài toán này.

Tuy nhiên, mặt bằng giá mới cũng đặt ra thách thức về thanh khoản cho các chủ đầu tư dự án. Mức giá mới đang dựng lên một rào cản gần như không thể vượt qua đối với đại bộ phận người dân có nhu cầu ở thực, đặc biệt là các gia đình trẻ và người có thu nhập trung bình.