Bao giờ giá chung cư Hà Nội hạ nhiệt?

Nguồn cung chuẩn bị bùng nổ

Trước câu chuyện giá chung cư Hà Nội tăng cao đang liên tục làm nóng dư luận thời gian gần đây, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận dịch vụ nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, thời điểm điều chỉnh giá của thị trường nhiều khả năng sẽ xuất hiện vào năm 2026 khi nguồn cung tăng mạnh.

Theo bà Hằng, một trong những nguyên nhân cốt lõi đẩy cơn sốt giá chung cư ngày càng leo thang là do sự thiếu hụt nguồn cung trong suốt một thời gian dài.

Trong đầu năm 2025, dù thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét với nguồn cung được cải thiện, song mặt bằng giá vẫn neo ở ngưỡng cao.

Trong 6 tháng cuối năm 2025, Savills dự báo sẽ có thêm khoảng 11.500 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Tuy nhiên, sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế. Thị trường hoàn toàn vắng bóng các căn hộ giá rẻ.

Bà Hằng chỉ ra thực trạng, nguồn cung các dự án chung cư Hà Nội gặp ách tắc trong thời gian vừa qua do các luật quan trọng về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng để áp dụng đồng bộ và hiệu quả vào thực tiễn, vẫn cần thời gian cho việc ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn và triển khai cụ thể.

Hiện nay, nhiều dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính… Các bước này đòi hỏi thời gian để đảm bảo minh bạch, đúng quy trình. Dù tiến độ đã được đẩy nhanh, các dự án vẫn cần một khoảng trễ để nguồn cung thực sự đi vào thị trường.

Phải từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Dự kiến giai đoạn 2026 – 2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Điều này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá cho thị trường.

Khó xuất hiện một làn sóng giảm giá toàn thị trường

Tuy nhiên, theo bà Hằng, mức điều chỉnh giá này sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa đồng bộ.

Với các dự án có vị trí chiến lược, thuộc vành đai 2, vành đai 3, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ vào sự khan hiếm và nhu cầu thực.

"Nhìn chung, thay vì một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án", bà Hằng nhận định.

Bên cạnh đó, thời gian gần đây, TP. Hà Nội đang đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng và hạn chế phương tiện cá nhân trong nội đô. Đây là một quá trình chuyển đổi tổng thể của đô thị. Khi chính sách điều tiết phương tiện cá nhân được triển khai, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các khu vực trung tâm.

Mặc dù vậy, điều này không đồng nghĩa với việc sẽ gây ra tác động tiêu cực trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Bản chất của bất động sản là gắn liền với nhu cầu sử dụng, mà trong đó, nhà ở chung cư luôn là một nhu cầu thiết yếu. Dù phương thức di chuyển có thay đổi, người dân vẫn sẽ tìm cách tiếp cận các khu vực cần thiết bằng nhiều phương án khác nhau.

Hiện nay, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông.

Theo đánh giá của Savills, ở một số khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, thì giá trị bất động sản nói chung và giá chung cư hoàn toàn có thể được duy trì, thậm chí gia tăng.

Đề xuất giải pháp vừa cải thiện nguồn cung nhà ở, vừa đưa giá nhà chung cư về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân, bà Hằng cho rằng, Chính phủ cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, cải cách thể chế, phát triển cơ sở hạ tầng, thí điểm các dự án nhà ở vừa túi tiền.

Đáng chú ý, nhiều dự án đang được xem xét triển khai ở khu vực ngoài vành đai 3 – 3,5. Khi các thủ tục được hoàn tất và sản phẩm được tung ra thị trường, sẽ có tác động tích cực tới mặt bằng giá.

Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng khác là chi phí sử dụng đất. Yếu tố này hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, thì giá nhà chung cư có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Đồng thời, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng rất cần thiết để thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm này, bà Hằng chia sẻ.