Đánh thuế tài sản có ngăn được đầu cơ nhà đất?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục xuất hiện những cơn sốt đất, nhiều ý kiến kỳ vọng việc đánh thuế tài sản, thuế ngôi nhà thứ hai sẽ giảm được đầu cơ, từ đó giảm giá bất động sản. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, đây là mục tiêu khó đạt được.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, đánh thuế bất động sản, đánh thuế căn nhà thứ hai không đồng nghĩa với việc chặn được tình trạng đầu cơ và làm giảm đà tăng phi mã của giá bất động sản. Nguyên nhân là do giá cả trên thị trường được quyết định phần lớn ở quan hệ cung – cầu. Thuế chỉ là một biện pháp giúp ổn định thị trường trong ngắn hạn. 

Nhìn ở góc độ vĩ mô, thuế là một giải pháp tốt, giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước và góp phần điều chỉnh thị trường trong ngắn hạn 6 – 12 tháng hoặc 1-2 năm, nhưng không duy trì được tác động trong dài hạn. Đặc biệt, công cụ thuế sẽ không phát huy được hết tác dụng nếu nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm.

“Điều quan trọng nhất trên thị trường bất động sản ngoài tác động từ chính sách là nguồn cung. Khi nguồn cung không đáp ứng được cầu thì giá bất động sản vẫn sẽ tăng dù có áp thuế”, ông Quốc Anh nhận định.

Đơn cử như tại Singapore, đất nước này đã áp dụng biện pháp đánh thuế bất động sản, nhưng khi nguồn cung không đủ cầu thì giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Hay như tại Seoul (Hàn Quốc), những căn hộ khoảng 70 – 80 m2 có mức giá lên tới 1 triệu USD. 

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cũng cho rằng, giá nhà đất chịu chi phối bởi rất nhiều yếu tố. Đối với các nhà đầu tư, thuế chỉ là một trong rất nhiều chi phí đầu vào. Trong khi đó, nếu chi phí đầu vào tăng thì giá bán ra sẽ tăng theo.

Việc tăng thuế tiền sử dụng đất sẽ được tính vào giá thành bán ra của các nhà phát triển dự án, còn nếu tăng thuế chuyển nhượng sẽ tính vào giá mua của các nhà đầu tư. Tất cả những chi phí liên quan đến thuế sẽ tính vào chi phí phát triển dự án hoặc chi phí mua bất động sản của các nhà đầu tư. 

Do đó, thuế sẽ giúp hạ nhiệt thị trường tạm thời. Sau đó, mức giá sẽ lại tăng trưởng trở lại nhanh chóng nếu nguồn cung tiếp tục thiếu hụt. Đây chính là nguyên nhân khiến ông Tuấn cho rằng, dù sắp tới luật thuế nhà đất được ban hành thì cũng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến giá bất động sản và hoạt động đầu tư trong dài hạn.

Nói rõ hơn về vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường, Batdongsan.com.vn, cho rằng, thuế bản chất là phân bổ lại nguồn lực trong nền kinh tế. 

Khi đánh thuế bất động sản, nguồn lực trong nền kinh tế sẽ chuyển từ nhà đầu tư bất động sản sang phía Chính phủ. Điều này sẽ giúp tăng thu ngân sách, Chính phủ sẽ có thêm nguồn lực để phát triển các dự án cơ sở hạ tầng cũng như chi phí đầu tư công.

Còn đối với nhà đầu tư, thuế tăng lên cũng giống như một loại chi phí bất động sản. Đây là một chi phí phải trả khi đầu tư. Trong trường hợp lợi nhuận từ đầu tư bất động sản mang lại vẫn ở mức hấp dẫn thì mức chi phí này không có tác dụng làm giảm được nhu cầu đầu tư bất động sản đang rất lớn ở Việt Nam hiện nay.

Mặt khác, việc tăng thuế còn làm giá bất động sản tăng theo khiến nhiều người dân khó tiếp cận nhà ở, đặc biệt là những người trẻ, có thu nhập thấp.

Trước trực trạng này, ông Hiếu cho rằng, muốn hạ nhiệt đầu cơ và giảm giá bất động sản thì yếu tố cốt yếu của thị trường là phải tăng cung. Nguồn cung bất động sản dồi dào sẽ khiến thị trường tự điều tiết về mức giá.

Mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và trong những năm tiếp theo là tình trạng lệch pha cung cầu. Tình trạng khan hiếm nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ sẽ đẩy giá bất động sản tăng cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, lướt sóng. Chính vì vậy, để hạ giá nhà, việc từ gốc cần là tăng nguồn cung chứ không phải là đánh thuế tạo sức nặng tâm lý ngắn hạn lên nguồn cầu.

Bên cạnh đó, ở thời điểm hiện tại, Chính phủ chưa nên đánh thuế bất động sản. Nền kinh tế Việt Nam mới hồi phục sau khủng hoảng, mức tăng trưởng còn thấp, nếu đánh thuế sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Trong khi đó, thị trường có vai trò rất lớn trong nền kinh tế. 

Nếu áp thuế và các biện pháp hạn chế giá nhà đưa ra vào thời điểm không phù hợp sẽ tổn hại tăng trưởng kinh tế chung. Thị trường bất động sản bị giảm đà tăng trưởng sẽ ảnh hưởng lớn đến cả nền kinh tế, ông Hiếu nhận định.

Hơn nữa, với đặc thù của Việt Nam, việc đưa chính sách thuế bất động sản vào thực tiễn phải cần rất nhiều thời gian để nghiên cứu, triển khai và tìm được sự đồng thuận trong xã hội. Hiện dư luận vẫn còn rất nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến sắc thuế này.