Doanh nghiệp bất động sản vẫn ngóng 'cởi trói' về nguồn vốn

Dòng tiền bị thắt chặt

Từ đầu năm 2022, câu chuyện về nguồn vốn đã trở thành vấn đề nóng của nền kinh tế và các doanh nghiệp. Theo chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực, việc thiếu hụt nguồn vốn trên thị trường bất động sản đang đẩy cả các chủ đầu tư và khách hàng đứng trước khó khăn rất lớn. 

Các doanh nghiệp không có nguồn vốn để triển khai dự án, thị trường chậm thanh khoản khiến nợ đọng giữa các doanh nghiệp lẫn nhau và nợ xấu ngân hàng tăng mạnh, kéo theo đó là rủi ro với toàn bộ nền kinh tế.

Từ quan điểm của doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup cho rằng, đối với nhà đầu tư bất động sản, nguồn vốn là yếu tố quan trọng hàng đầu, đặc biệt, đối với bất động sản nghỉ dưỡng do tính đặc thù nên đòi hỏi nguồn vốn rất lớn. Trong khi đó, tại Việt Nam, hơn 80% doanh nghiệp nhỏ và vừa, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ khả năng về vốn để đầu tư dự án nếu không có sự vay vốn của ngân hàng.

Nguồn vốn từ ngân hàng rất quan trọng đối với doanh nghiệp; là bộ khung nâng đỡ cho các dự án của doanh nghiệp. Đối với mỗi dự án, nếu được cấp tín dụng xem như là bảo chứng cho doanh nghiệp, tạo niềm tin cho khách hàng khi mua sẳn phẩm.

Chính vì vậy, khi nguồn vốn bị siết chặt, các doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn. Ngoài nguồn vốn từ ngân hàng, doanh nghiệp có thể huy động nguồn vốn từ nhiều kênh khác, trong đó có nguồn từ các tổ chức tài chính nước ngoài. Tuy nhiên, điều kiện huy động vốn từ các tổ chức này rất khó khắt khe do liên quan đến các thủ tục pháp luật… khiến doanh nghiệp khó tiếp cận.

Theo ông Thành, thời gian qua có những bất cập trong một số dự án đầu tư bất động sản, song Chính phủ không nên đánh đồng các doanh nghiệp, không phải doanh nghiệp nào cũng yếu kém mà có nhiều doanh nghiệp rất chắc chắn, đủ khả năng để đảm bảo an toàn cho các khoản vay. Các doanh nghiệp này cần được sớm tiếp cận nguồn vốn tín dụng để tiếp tục hoạt động và triển khai dự án đưa ra thị trường.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, các nhà phát triển, chủ đầu tư dự án bất động sản đang bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi dòng tiền bị thắt chặt. 

Theo quy định, các chủ đầu tư chỉ bắt buộc có 20% vốn chủ sở hữu để đền bù giải phóng mặt bằng. Có mặt bằng rồi, chủ đầu tư sẽ đi vay để tính đến các vấn đề khác như huy động vốn, đóng thuế, tiền sử dụng đất, xây dựng, phát triển dự án bất động sản. Ngoài số tiền của khách hàng, chủ đầu tư còn ứng tiền của các nhà cung cấp và còn lại vẫn phải có vốn mồi tín dụng.

Do đó, nếu nguồn vốn tín dụng bị dừng đột ngột, ngay lập tức các dự án cũng bị dừng lại không hoạt động triển khai, doanh nghiệp không có tiền thanh khoản chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, cho nhà cung cấp. Dự án chậm tiến độ, không thể bàn giao cho khách hàng... 

Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy có thể bị khách hàng kiện và nhất là không thu thêm được tiền của khách hàng..

"Tôi đang mường tượng đến tháng 10 tới đây, rất nhiều doanh nghiệp đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả, khó khăn dồn khó khăn. Thị trường đã gặp khó do các rào cản của pháp luật mấy năm nay, giờ lại thêm việc siết  nguồn vốn", ông Đính nhận định.

Bên cạnh đó, về phía người mua nhà, việc hạn chế tín dụng cũng khiến khách hàng khó vay vốn ngân hàng để mua bất động sản. Trong khi đó, có tới 70 - 80% khách hàng trên thị trường hiện nay đều phải sử dụng nguồn vốn ngân hàng. Chính vì vậy, nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng để mua nhà thì đầu ra thị trường ngày càng đi xuống. Thanh khoản trầm lắng là điều rất nguy hiểm đối với thị trường và sức khoẻ các doanh nghiệp.

Đáng nói hơn, nếu không có giải pháp kịp thời, việc thiếu nguồn vốn sẽ không chỉ tác động đến thị trường bất động sản, khiến thị trường trầm lắng mà còn gây ra hậu quả kinh tế chung. Bất động sản là ngành nghề có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan đến nhiều ngành nghề lĩnh vực khác, ông Đính nhấn mạnh. 

Các chính sách cần tránh "quay xe đột ngột"

Bàn về giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng, các ngân hàng cần cân nhắc, tính toán rủi ro về việc nên tăng thêm hay giữ mức tín dụng 14% như hiện nay. 

"Có thể, không bơm tín dụng ra thêm để tránh dư nợ xấu, nhưng nếu không bơm ra, nợ xấu sẽ ngày càng tăng thêm vì các doanh nghiệp không giải tỏa được vốn, không đưa dự án vào kinh doanh, sinh lời để có tiền trả cho ngân hàng. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần tính toán tổng thể, và có biện pháp phòng trừ rủi ro", ông Thiên nhận định. 

Bên cạnh đó, trong bối cảnh nguồn vốn bị siết chặt. các doanh nghiệp cũng cần phải hiểu tình thế như vậy để có các giải pháp kịp thời. Cùng với nguồn vốn ngân hàng, các doanh nghiệp cần đa dạng hoá các kênh tiếp cận vốn. 

Trong đó, một trong những nguồn vốn quan trọng đối với các doanh nghiệp là trái phiếu. Vừa qua, Chính phủ đã ra Nghị định 153 về trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có quy định về việc không để thị trường trái phiếu bị ắch tắc, dừng đột ngột. Thị trường trái phiếu phát triển tốt sẽ giúp doanh nghiệp có thể nối được dòng chảy vốn vì đây là nguồn vốn dài hạn.

Tinh thần chỉnh sửa Nghị định này là đảm bảo cho các dự án tốt, các doanh nghiệp tín nhiệm được tiếp cận nguồn vốn này được dễ dàng. Các điểm này sẽ giúp thị trường bất động sản không chỉ khôi phục tốt hơn mà còn có bước tiến mạnh.

Ông Đính cũng cho rằng, phát hành trái phiếu là công cụ quan trọng có ý nghĩa rất lớn đối với doanh nghiệp. Hiện nay các hoạt động phát hành trái phiếu đang bị trục trặc, cầm chừng và nhỏ giọt.

Hiện nay các quy định pháp luật về phát hành trái phiếu chúng ta đã phát hiện vấn đề chưa ổn và cho chỉnh sửa. Như Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ đã cho chỉnh lại để tạo ra sự quản lý thông thoáng hơn, có sự giám sát tốt hơn, đặc biệt là để bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư và trong hạn chế rủi ro để tạo niềm tin cho họ.

Tuy nhiên, hiện việc sửa các quy định này chưa hoàn thành. Ông Đính mong muốn cần đẩy nhanh, ban hành các quy định để tạo các hành lang pháp lý nhằm tạo niềm tin cho các nhà đầu tư để tiếp tục thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản có hiệu quả, tốt hơn trong tương lai gần.

Cũng theo vị chuyên gia này, hiện ngân hàng đã nới “room”, nhưng không nhiều chỉ vài trăm nghìn tỷ, số đó không thấm tháp gì với thị trường bất động sản. Dòng vốn này nên được cân nhắc đưa vào những hoạt động mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội, các dự án phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh. Tiếp theo là các dự án sắp hoàn thành thì phải tạo điều kiện để nó tiếp tục hoạt động, để tạo lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế.

Bên cạnh vốn tín dụng, trái phiếu, theo ông Đính, Chính phủ phải tạo nhiều kênh đầu tư hiệu quả nhằm đà dạng nguồn vốn cho thị trường như quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác… Việc này trên thế giới đã làm rất nhiều, nhưng ở Việt Nam chưa thành hiện thực. Ông Đính kiến nghị cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam.

Cuối cùng, theo ông Thiên, bên cạnh giải pháp hỗ trợ về vốn một trong những việc quan trọng trong cách làm chính sách của Chính phủ đối với doanh nghiệp là không nên có sự "quay xe đột ngột", làm như vậy doanh nghiệp sẽ rất khó xoay sở. 

Các cơ quan làm chính sách phải dự báo được rủi ro và tác động đến thị trường, nhất là lúc này khi doanh nghiệp vừa trải qua 2 năm chịu tác động của dịch Covid-19 đang còn rất yếu. Đây là yếu tố quan trọng để các nhà hoạt định chính sách biết cách ứng xử với nền kinh tế và với các doanh nghiệp, ông Thiên nhấn mạnh.