'Đóng băng' bất động sản trung du và miền núi phía Bắc

Đóng băng về giao dịch

Thời điểm năm 2021, đầu năm 2022, thị trường bất động sản trung du và miền núi phía Bắc đã chứng kiến sự tăng giá mạnh, thiết lập một mặt bằng giá mới. Các tỉnh như Hoà Bình, Lạng Sơn, Lào Cai liên tục ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư nhờ sự xuất hiện của các dự án mới và xu hướng nghỉ dưỡng núi, nghỉ dưỡng ven đô ngày càng được người dân lựa chọn.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, cùng với sự trầm lắng của thị trường bất động sản cả nước, bất động sản trung du và miền núi phía Bắc (gồm các tỉnh Bắc Kạn, Cao Bằng, Lào Cai, Yên Bái, Thái Nguyên, Phú Thọ, Bắc Giang, Hòa Bình, Sơn La, Lai Châu, Điện Biên, Tuyên Quang, Lạng Sơn, Hà Giang) cũng đóng băng về thanh khoản. 

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, xét trên toàn thị trường bất động sản tại các tỉnh thành trung du và miền núi phía Bắc, tỷ lệ hấp thụ của thị trường chỉ đạt khoảng 8,2%, tương đương 251 giao dịch thành công. Con số này đã giảm mạnh 80% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường khu vực vô cùng ảm đạm, số lượng giao dịch sụt giảm, các địa phương vốn tiềm năng như Lào Cai, Thái Nguyên cũng gần như không ghi nhận giao dịch.

Đây là mức tỷ lệ giao dịch rất thấp, thậm chí thấp hơn nhiều so với trung bình của cả nước. Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường nhà ở cả nước trong quý I năm 2023 đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% cùng kỳ năm ngoái.

Trong tỷ lệ hấp thụ trung bình của thị trường bất động sản trung du và miền núi phía Bắc đạt 8,2%, phân khúc đất nền ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhất, đạt khoảng 10,3%, tương đương 172 giao dịch. Phân khúc biệt thự, liền kề, nhà phố có tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 4,1%, tương đương 59 giao dịch.

Một số dự án đáng chú ý tại khu vực có thể kể đến như dự án chợ du lịch 24/24h tại Lào Cai hút khách với 119 gian hàng được bán thành công. Mô hình chợ mới này tọa lạc tại trung tâm thành phố Lào Cai, vị trí mà bất kỳ tour du lịch tâm linh hay du lịch văn hóa đến Tây Bắc đều sẽ đi qua.

Đáng chú ý, một số dự án chung cư ở Lạng Sơn, Lào Cai không ghi nhận bất kỳ giao dịch nào trong quý này. Một lượng nhỏ giao dịch trong quý ghi nhận ở một dự án có giá 36-40 triệu đồng/m2 ở Phú Thọ - đô thị cửa ngõ quan trọng của Thủ đô, trung tâm kinh tế năng động của vùng trung du và miền núi phía Bắc.

Cùng với sự ảm đạm của lượng giao dịch trên thị trường bất động sản, làn sóng giảm giá, cắt lỗ trên thị trường thứ cấp cũng diễn ra mạnh mẽ. Thị trường xuất hiện các nhà đầu tư bán cắt lỗ từ 10% - 30%, thậm chí lên đến 30% - 50% giá trị bất động sản so với thời điểm mua vào do áp lực tài chính khi sử dụng hết gói vay ưu đãi từ chủ đầu tư.

Nguồn cung khan hiếm

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quý I năm 2023, khu vực trung du miền núi phía Bắc có tổng số 45 dự án mở bán, đều là các dự án mở bán từ trước, đưa ra thị trường khoảng 3.296 sản phẩm mới. Trong đó, các phân khúc đất nền, biệt thự, liền kề, nhà phố là hai phân khúc chiếm tỷ trọng nguồn cung mới lớn nhất, lần lượt chiếm 43% và 50% tổng nguồn cung toàn khu vực.

Tại thị trường đất nền, quý I năm 2023, khu vực trung du miền núi phía Bắc ghi nhận có 16 dự án đất nền mở bán, đưa ra thị trường khoảng 1.655 sản phẩm mới.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Hòa Bình, Lạng Sơn. Giá bán trung bình tại phân khúc đất nền là 30 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp đi ngang so với quý 4 năm 2022. Một số dự án đất nền tiếp tục áp dụng các chính sách ưu đãi về lãi suất, tiến độ thanh toán chia thành nhiều đợt, chiết khấu khi đăng ký mua nhiều lô đất.

Tại phân khúc biệt thự, liền kề, nhà phố, quý I/2023, khu vực trung du miền núi phía Bắc có 18 dự án mở bán, đưa ra thị trường khoảng 1.441 sản phẩm mới. Nguồn cung mới, lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở khu vực Lạng Sơn, chiếm lần lượt 32% và 72% lượng cung, giao dịch của toàn khu vực do có lợi thế về giá, “đòn bẩy” từ kinh tế cửa khẩu và hạ tầng giao thông.

Mặt bằng giá sơ cấp trung bình 46,8 triệu đồng/m2. Một số dự án nổi bật như Lạng Sơn Green Park,... Còn đối với phân khúc chung cư, toàn khu vực trung du và miền núi phía Bắc chỉ ghi nhận 11 dự án chung cư mở bán trong quý I/2023.

Cùng với sự ảm đạm của thị trường, các sàn giao dịch cũng gần như không có hoạt động. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam ghi nhận khoảng 80% các sàn đang không hoạt động tại khu vực, 20% còn lại hoạt động cầm chừng hoặc đang trong tình trạng khó khăn.

Trước thực trạng đất nền cùng nhiều phân khúc bất động sản tại khu vực này đã ghi nhận giảm giá, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là thời điểm tốt để khách hàng lựa chọn các sản phẩm thực, giá hợp lý nhằm đầu tư dài hạn, chuẩn bị cho chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường.