Giá cao ngất ngưởng, biệt thự nội đô chật vật bán hàng

Giá 'trên trời'

Khác với các dự án biệt thự, nhà phố ngoài vành đai 3 của TP. Hà Nội, các dự án nội đô thường có số lượng căn không nhiều. Do quỹ đất hạn hẹp, phần lớn các dự án này chỉ có quy mô vài chục căn.

Sau nhiều năm trầm lắng, nguồn cung trên thị trường biệt thự, nhà phố nội đô Hà Nội thời gian gần đây đang cho thấy sự gia tăng trở lại với nhiều dự án mở bán như Minori Village Trương Định, La Casa Vũ Ngọc Phan, Porte de Ville Trúc Khê, Imperia Garden Nguyễn Huy Tưởng và The Terra Hào Nam.

Giá bán các căn biệt thự, nhà phố này ở mức rất cao, từ 110 - 180 triệu đồng/m2, nhiều dự án có mức giá lên tới hơn 200 triệu đồng/m2.

Một trong những dự án biệt thự đáng chú ý mở bán trong thời gian gần đây của TP. Hà Nội là Minori Village Trương Định, số 67A Trương Định, quận Hai Bà Trưng do GP. Invest phát triển. Dự án gồm 38 căn nhà vườn diện tích 84 - 122m2 và 4 căn biệt thự diện tích 168 – 181m2. Với mức giá từ 110 triệu/m2, một căn nhà vườn diện tích nhỏ tại đây có giá từ 11 tỷ đồng.

Dự án Porte de Ville Trúc Khê, số 58 Trúc Khê, Láng Hạ, quận Đống Đa do Công ty CP Viễn Đông Invest làm chủ đầu tư với quy mô gồm 34 căn liền kề 5 tầng, tứ 79.5 m2 – 113.5 m2 cũng có giá bán từ 17 tỷ/căn.

Các dự án nhà phố kết hợp hai chức năng để ở và kinh doanh cho thuê thường có mức giá cao hơn các căn biệt thự để ở đơn thuần. 

Chẳng hạn, dự án La Casa Villa tại 25 Vũ Ngọc Phan của Công ty TNHH Đầu tư Ritm - Mekong làm chủ đầu tư hiện có giá từ 230 - 300 triệu đồng/m2, tương đương với 32 - 40 tỷ đồng/căn.

Hay như 42 lô biệt thự sân vườn trong khu tổ hợp căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê Imperia Garden 203 Nguyễn Huy Tưởng cũng có mức giá từ 110 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm chi phí xây dựng và VAT), mỗi căn có diện tích đất từ 164 - 196m2. 

Một dự án khác tại khu đô thị mới Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy - Belleville Hà Nội cũng rất kén khách mua dù được chủ đầu tư giới thiệu là hội tụ đầy đủ các yếu tố của một khu nhà phố thương mại hiện đại, đáng sống bậc nhất Hà Thành với khu shophouse có hai mặt phố là Nguyễn Chánh và Mạc Thái Tổ.

Do các căn biệt thự ở đây đều có diện tích lớn từ 120m2 đến 260m2, giá mỗi căn khiến không ít người "choáng váng" lên đến trên 22 - 47 tỷ đồng.

Điều đáng nói là dù được coi như đất vàng hiếm hoi của nội đô Hà Nội, mỗi dự án chỉ có quy mô vài chục căn biệt thự, song theo ghi nhận tại các đơn vị phân phối, khả năng thanh khoản của các dự án này không nhanh do rất kén khách. Một số dự án đã hoàn thiện xong phần thô và chuẩn bị bàn giao nhà nhưng vẫn đang chật vật bán hàng.

Như dự án Porte de Ville Trúc Khê đã chuẩn bị bàn giao nhà cho khách hàng, song theo nhân viên môi giới của các dự án này cho biết, hiện vẫn còn số lượng căn rất lớn. Riêng 25 căn biệt thự dự án La Casa Villa 25 Vũ Ngọc Phan đã hoàn thành và đang đưa khách hàng vào sinh sống vẫn chật vật bán mãi không xong.

Cạnh tranh trực tiếp với biệt thự, nhà phố ven đô

Theo báo cáo của CBRE, quý II/2018 thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận nguồn cung biệt thự liền kề mở bán mới là 182 căn, đến từ bốn dự án bao gồm Rose Town, liền kề Lavender, liền Kề Itasco và Ecopark Grand the Island. Các dự án này đều nằm tại các khu vực đang phát triển, trong đó một lượng lớn là nhà liền kề nằm gần các mặt phố đông đúc với tiềm năng kinh doanh lớn.

Về diễn biến thị trường, giá thứ cấp trong quý II/ 2018 của biệt thự ghi nhận mức tăng 4% so với quý trước, đạt mức 3.644 USD/m2. Chủ yếu các dự án tăng giá đến từ khu vực phía Tây tại một số khu vực như Hà Đông, Nam Từ Liêm.

Trong các quý sắp tới, CBRE dự báo thị trường sẽ sôi động với hàng loạt các dự án bao gồm cả mở bán lần đầu và giai đoạn sau của các dự án khu đô thị quy mô lớn như Ecopark, The Manor Central Park hay dự án khu đô thị thành phố thông minh Nội Bài – Nhật Tân.

Một điều khá ngạc nhiên là nếu như phân khúc biệt thự nhà phố nội đô dù mở bán đã lâu vẫn đang chật vật bán hàng thì phân khúc này tại ven đô tình hình thanh khoản lại rất khả quan.

Mới mở bán thời gian gần đây như dự án The Manor Central Park, sở hữu mức giá ngang ngửa biệt thự nội đô, từ 15 – 16 tỷ đồng/căn, song những căn biệt thự này hiện đang có thanh khoản rất tốt. Theo thông tin từ Savills Hà Nội, đơn vị phân phối dự án, hiện hơn 200 căn biệt thự nhà phố tại đây đã có chủ.

Ngay đối diện The Manor Central Park là dự án biệt thự liền kề Athena Fulland Đại Kim. Do có mức giá mềm hơn, chỉ từ 11 - 12 tỷ đồng/căn hộ nên dự án này đã nhanh chóng gần đạt thanh khoản dù mới mở bán từ sau Tết Nguyên Đán 2018 âm lịch. Hiện tổng số hơn 200 căn biệt thự, liền kề tại dự án này chỉ còn vài chục căn hộ. 

Trước đó, các dự án biệt thự nhà phố ven đô có thanh khoản tốt có thể kể đến như Starlake Tây Hồ Tây đã bán hết 182 căn biệt thự giai đoạn 1 chỉ trong một thời gian ngắn. Đáng nói, mức giá của dự án này không hề rẻ, thấp nhất từ 16 - 21 tỷ đồng. Đặc biệt, những căn biệt thự giá vị trí đẹp, mặt hồ của dự án Starlake được chào bán trên 50 tỷ đồng.

Trường hợp tại dự án Shophouse 24h trên đường Tố Hữu cũng là một ví dụ tương tự. Không chỉ bán chạy, dự án còn tăng giá khá mạnh. Từ mức giá được chủ đầu tư mở bán trung bình 120 triệu đồng/m2, hiện tại, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp đã lên đến 160 triệu đồng/m2.

Nhìn vào số lượng các căn bán được có thể thấy rõ sự chênh lệch rất lớn về thanh khoản của các dự án biệt thự nhà phố nội đô và các dự án ven đô dù mức giá không có sự chênh lệch quá lớn.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tải sản CBRE Việt Nam cho rằng, các dự án biệt thự nhà phố trong nội đô do vị trí đặc biệt nên thường được định giá rất cao. Các dự án này chỉ phù hợp với một số khách hàng và nhà đầu tư có khả năng về tài chính. 

Trong khi đó, các khu đô thị ngoài vành đai 3, có vị trí không quá xa trung tâm TP. Hà Nội, diện tích rộng, quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ đang trở thành các đối thủ cạnh tranh trực tiếp đối với các sản phẩm này.

Nếu so sánh về giá trị, bà An cho rằng, rõ ràng các căn biệt thự nội đô thường nằm trong ngõ, dân cư đông đúc, thiếu các hạ tầng phục vụ cuộc sống của người dân như cảnh quan xanh, công viên, hồ điều hoà. Đây là những điểm trừ lớn đối với khách mua nhà để ở. 

Mặt khác nhiều dự án nội đô được chủ đầu tư định giá quá cao, lên đến 30 - 40 tỷ đồng/ căn hộ khiến ít khách hàng và nhà đầu tư có thể tiếp cận, bà An nhận định.