Nghịch lý thị trường biệt thự, nhà phố Hà Nội: Chỗ cháy hàng, chỗ ế chỏng chơ

Sau nhiều năm lặng sóng, nguồn cung và sức mua trên thị trường biệt thự, nhà liền kề và nhà phố Hà Nội đang gia tăng trở lại.

Hàng loạt dự án được mở bán từ đầu năm đến nay như Vinhomes Riverside giai đoạn 2, Vinhomes Green Bay, Eurowindow River Park, Khu đô thị Dương Nội và La Casta. Tính riêng nửa đầu năm có khoảng 1.550 biệt thự, nhà liền kề và nhà phố gia nhập thị trường.

Trong những tháng cuối năm, một số dự án mới có thể được tung ra gồm khu đô thị The Manor Central Park và giai đoạn 3 của khu đô thị Park City. Theo Savills, nửa cuối năm có thể đón nhận thêm 1.667 căn gia nhập thị trường.

Hầu hết các dự án được mở bán có vị trí đẹp, hạ tầng hoàn thiện, giao thông thuận tiện và có nguồn dân cư sinh sống sẵn có nên giá bán cao. Như dự án Vinhomes Green Bay toạ lạc ngay trước mặt Trung tâm Hội nghị quốc gia có giá trung bình từ 150-180 triệu đồng/m2. Các dự án ở quận Hà Đông như La Casta và Khu đô thị Dương Nội chào bán từ 40-50 triệu đồng/m2.

Tính ra, mỗi căn nhà liền kề có tổng giá trị 5-7 tỷ đồng, còn biệt thự có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Mặc dù giá cao như vậy nhưng thanh khoản vẫn ở mức cao. Chẳng hạn, giá nhà liền kề của dự án Starlake thấp nhất 16,3 tỷ đồng và biệt thự thấp nhất 21 tỷ đồng nhưng cho đến nay đã bán hết sạch 182 căn thuộc giai đoạn 1.

Đặc biệt, có những căn biệt thự giá vị trí đẹp, mặt hồ của dự án Starlake và Vinhomes Green Bay được chào bán trên 50 tỷ đồng, nhưng khi hỏi đến đều đã có khách đặt mua.

Theo Savills, tổng lượng giao dịch riêng quý 2 vừa qua đạt 1.310 căn, tăng 126% so với quý trước và gấp 4,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch ở phân khúc liền kề cao gấp đôi so với phân khúc biệt thự.

Lý giải về tính thanh khoản tốt của thị trường biệt thự, nhà liền kề, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho rằng, tâm lý chung của người Việt vẫn ưa thích nhà liền thổ hơn nhà chung cư. Nhiều người dân sống trong các khu ngõ ngách ở trung tâm thành phố có xu hướng chuyển đến sống ở những dự án thoáng đãng và rộng rãi hơn.

Một số chủ đầu tư có tiềm lực và kinh doanh bài bản đã đầu tư lớn cho hệ thống dịch vụ tiện ích như trường học, bể bơi, phòng tập… Diễn biến thị trường cho thấy, chủ đầu tư càng có uy tín lớn, chứng minh bằng những dự án đã hoàn thành, thì càng có sức hút lớn dù giá bán cao hơn.

Bên cạnh đó, nhà tư vấn này cho rằng, hệ thống giao thông từ những khu vực ven đô đến trung tâm thành phố ngày càng thuận tiện nên một số khách hàng chấp nhận mua nhà ở xa trung tâm hơn nhưng môi trường sống thoáng hơn và nhà to hơn.

Theo ông Giang, những dự án đất nền xây biệt thự, nhà phố sau khi giá xuống đến đáy cách đây 3-4 năm thì đã tăng trở lại với mức tăng bình quân 10-15%/năm, cá biệt có những dự án tăng mạnh. Mặc dù vậy, giá nhà đất vẫn chưa bằng mức đỉnh cách đây 7-8 năm trong khi giá căn hộ chung cư đã vượt đỉnh. Chính vì thế, ông Giang tin rằng, đất nền sẽ tiếp tục hút khách và giá còn tăng đối với những dự án có vị trí đẹp và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Nhà phố thương mại đắt khách

Với kinh nghiệm phân phố dự án nhà liền thổ, ông Nguyễn Thành Trung nhận xét phân khúc đắt khách nhất trên thị trường trong hai năm trở lại đây là nhà phố thương mại.

Lợi thế của nhà phố thương mại là vừa có thể để ở, vừa có thể kinh doanh nên dù giá bán nhỉnh hơn nhà liền kề và biệt thự trong cùng một dự án nhưng nhà phố thương mại thường thanh khoản tốt hơn.

Không chỉ bán chạy mà những dự án nhà phố thương mại dọc các trục đường lớn hoặc nằm trong các khu dân cư đông đúc còn tăng giá khá mạnh.

Giá khu Shophouse 24h trên đường Tố Hữu lúc đem ra đấu giá bình quân là 74,6 triệu đồng/m2 đất nền. Sau đó, chủ đầu tư bán lại với giá trung bình 120 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp đã lên đến 155-160 triệu đồng/m2.

Theo ông Trung, những nhà đầu tư sớm mua nhà phố thương mại trong khu đô thị Thành phố giao lưu giờ có thể lãi 2-3 tỷ đồng/căn. Một năm trước, giá chào bán khu nhà phố xây hoàn thiện mặt ngoài 5 tầng từ 100-105 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã tăng trên 120 triệu đồng/m2 sau khi các con đường lớn mặt trước và mặt sau dãy nhà hoàn thiện.

Ông Trung dự án đoán giá dự án này vẫn có thể tăng tiếp vì ngoài 2000 căn hộ Green Stars đã đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư còn đang xây dựng 2.700 căn hộ gần đó, nghĩa là nhu cầu mua sắm và giải trí sau này rất cao.

Hầu như tất cả các chủ đầu tư đều định giá nhà phố thương mại cao hơn nhà liền kề và biệt thự. Thậm chí, có chủ đầu tư đã đưa ra dòng sản phẩm nhà phố thương mại triệu đô. Trong phân khu Aqua Bay của khu đô thị Ecopark, chủ đầu tư đang chào bán 40 căn nhà phố 5 tầng Marina Arc với giá 20 tỷ đồng/căn.

Đặc biệt, có 20 căn được cây dựng 9 tầng trên diện tích đất 270m2 được chào bán với giá cao chưa từng có đối với dòng sản phẩm này: 40 tỷ đồng/căn. Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc Vihajico cho biết, chủ sở hữu có thể cho thuê hoặc tự kinh doanh mặt bằng tầng thấp, các tầng trên có thể làm khách sạn mini và để ở.

Ông Minh cho biết, điểm đặc biệt là dãy nhà phố thương mại này nằm ven hồ và là nơi tập trung vui chơi giải trí của cư dân 1.000 biệt thự và nhà liền kề và 5.000 căn hộ đang hoàn thiện.

Ế vẫn hoàn ế

Tuy nhiên, không phải dự án biệt thự, nhà phố hay đất nền nào cũng bán chạy. Có những dự án ở phía Tây, dọc theo Đại lộ Thăng Long và Quốc lộ 32 mặc dù giá đã giảm rất sâu so với thời kỳ đỉnh cao nhưng hầu như không có thanh khoản. Nguyên nhân là do dự án xây dựng nham nhở, dịch vụ và tiện ích không có nên không thu hút được người đã mua về ở cũng như khách hàng mới.

Tại Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32 do Công ty CP Phát triển nhà Từ Liêm làm chủ đầu tư, giá đã giảm một nửa so với lúc đỉnh điểm nhưng chủ đầu tư vẫn còn ế hơn 200 căn biệt thự. Chính chủ đầu tư cũng phải thừa nhận yếu điểm của dự án là không có khu dịch vụ đi kèm.

Cũng có dự án biệt thự, nhà phố ở nội đô, bao quanh là hệ thống hạ tầng tiện ích và dịch vụ phong phú nhưng vẫn ế chỏng chơ vì theo ông Trung, chủ đầu tư định giá ở mức “cắt cổ” mà rất ít có người có thể mua được.

Một dự án trên đường Vũ Ngọc Phan chỉ có 25 căn biệt thự và nhà liền kề nhưng bán ròng rã mãi không xong vì chủ đầu tư hét giá tới 230-300 triệu đồng/m2 đất, tương đương với 32-40 tỷ đồng/căn. Một dự án khác ở khu vực Trung Hoà – Nhân Chính cũng rất kén khách vì giá bán từ 27 tỷ đồng/căn.