Giá nhà đất đi ngược kỳ vọng người mua

Tâm lý chờ đợi khiến thị trường đi ngang

Theo khảo sát tâm lý người dùng bất động sản của PropertyGuru Việt Nam, trong quý I/2024 có khoảng 55% người tham gia dự báo giá bất động sản sẽ giảm, 24% nhận định giá nhà sẽ đứng yên và 21% cho rằng sẽ còn tăng tiếp. 

Sang đến quý II/2024, nhóm khách hàng cho rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm tăng lên đến 79%, 8% dự báo giá nhà vẫn đứng yên và chỉ 12% nhận định giá nhà sẽ tăng.

Trước những con số này, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang trong trạng thái chờ đợi khi phần lớn người mua nhà cần thêm những tín hiệu tích cực rõ nét hơn nữa trước khi quyết định trở lại thị trường.

"Người mua nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm, tâm lý chờ đợi vẫn chiếm chủ đạo trên thị trường bất động sản sáu tháng đầu năm", ông Long cho hay.

Sự chần chừ, do dự của người mua nhà và các nhà đầu tư trong quý II chính là yếu tố khiến thị trường bất động sản quay đầu đi ngang, kém giao dịch, sau thời điểm bùng nổ hồi quý I đầu năm.

Dữ liệu về tâm lý người tiêu dùng cũng chỉ ra rằng, trong sáu tháng đầu năm 2024, dù mức độ hài lòng về thị trường tăng trưởng, đánh giá của người dùng bất động sản đã tích cực hơn, song chỉ số về tình hình thực tế của thị trường hiện tại cũng như khả năng mua nhà của người dân đang giảm so với quý trước. 

Giao dịch nhà đất trong một năm qua vẫn được dẫn dắt bởi nhóm khách hàng thuộc độ tuổi trung niên và người mua bất động sản không dùng đòn bẩy tài chính. 

Cụ thể, 42% nhóm khách hàng độ tuổi từ 40-59 cho biết đã sở hữu một bất động sản trong năm qua; 48% khách hàng mua bất động sản đều không sử dụng đòn bẩy tài chính, không vay vốn ngân hàng. 

Chỉ 28% người mua nhà có sử dụng vốn vay, nhưng số lượng vay không nhiều và ngày càng có xu hướng giảm tỷ trọng.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng đang có xu hướng chuyển dịch từ thị trường sơ cấp (mở bán từ chủ đầu tư) sang tìm kiếm ở các thị trường thứ cấp do mức giá rẻ hơn. 

Nếu quý I/2024 có đến 68% khách mua nhà chọn mua bất động sản sơ cấp thì trong quý 2 mới đây, con số này đã giảm xuống chỉ còn 55%. Tương tự, lượng khách hàng có nhu cầu tìm nhà ở thị trường thứ cấp lại tăng, từ mức 33% của quý 1 lên hơn 45% trong quý 2/2024. 

Xu hướng gia tăng nhu cầu tìm mua bất động sản thứ cấp được nhận định là “không có gì bất ngờ” do thị trường bất động sản trong một thời gian dài đang thiếu vắng nguồn cung sơ cấp và mức giá liên tục bị đẩy lên cao. 

Tại Hà Nội và cả TP. HCM, trong sáu tháng đầu năm chỉ có khoảng chưa đến 2.000 căn hộ chào bán mới.

Ngoài ra, nhu cầu đổ về thị trường thứ cấp do thiếu hụt nguồn cung mới và sự kém đa dạng của giỏ hàng sơ cấp. Hầu hết các dự án sơ cấp triển khai ra thị trường thời gian qua đều thuộc loại hình bất động sản cao cấp, hạng sang. 

Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản hiện nay phần lớn đang rơi vào phân khúc trung cấp và bình dân, giá dao động dưới 50 triệu đồng/m2.

Diễn biến giá ngược kỳ vọng

Trái với kỳ vọng người mua nhà, dữ liệu của PropertyGuru Việt Nam cho thấy, giá bất động sản không có chiều hướng giảm trong quý II/2024. 

Cụ thể, so với mức giá bán cùng kỳ năm 2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 31% với chung cư, 19% với đất nền, 32% với nhà riêng và 18% với biệt thự.

Tại thị trường TP.HCM, dù thanh khoản còn yếu nhưng giá chỉ có xu hướng đi ngang. Các loại hình đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố đều không còn xuất hiện tình trạng giảm giá, riêng căn hộ còn ghi nhận tăng thêm 6% so với cùng kỳ.

Nhiều chuyên gia cùng chung nhận định, giá bất động sản sẽ còn tăng trong thời gian tới.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam, sau thời gian tăng giá mạnh mẽ trong quý I, đà tăng giá bất động sản đã bắt đầu chậm dần trong quý II. Sức nóng của nhiều dự án đã có dấu hiệu hạ nhiệt.

Mặc dù đến thời hiệm hiện tại, giá nhà ở đang chững lại, song theo bà Dung, đà tăng sẽ vẫn còn tiếp tục. Nguyên nhân là do nguồn cung của thị trường vẫn rất khan hiếm trong khi nhu cầu ở mức cao.

Nguồn cung thiếu hụt so với nhu cầu sẽ khiến giá nhà tăng, dù tình hình có thể được cải thiện trong thời gian tới do thị trường cần thời gian dài để ngấm chính sách và tự điều tiết.

Giá chung cư Hà Nội dự báo tăng trung bình 20% trong năm 2024, sang 2025 sẽ tăng khoảng 5-6%. Với TP.HCM, giá nhà sẽ tăng khoảng 4% mỗi năm từ nay cho tới năm 2026.