Giải pháp nào cho pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng?

Dùng khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" liệu có hợp lý?

Gần 5 năm sau thời điểm những bất cập về pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng lần đầu tiên được đưa ra bàn luận tại các các cuộc hội thảo, hội nghị, đến nay tình hình vẫn gần như giậm chân tại chỗ. Ngoại trừ quy định mới nhất về việc mua bán căn hộ du lịch theo mẫu hợp đồng mới do Chính phủ ban hành, pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đi vào ngõ cụt. 

Theo nhiều chuyên gia, vấn đề về pháp lý cho loại hình bất động sản này không những không được giải quyết triệt để mà còn ngày càng trầm trọng hơn, nhất là việc cấp giấy chứng nhận, (sổ hồng, sổ đỏ) cho các loại hình mới như condotel, shophouse, shoptel, villa hay gọi chung là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Các loại hình này chưa được đề cập đến một cách tường minh trong các văn bản pháp luật. 

Để tiếp tục thu hút đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội, một số địa phương đã “tháo gỡ” bằng cách đưa ra một hình thức mới là phát triển bất động sản du lịch trên đất ở nông thôn để cấp "sổ đỏ'' theo loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở. 

Tuy nhiên, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước đã khiến loại hình này bị tạm dừng. Từ đó đến nay pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rơi vào bế tắc.

Trước thực tế này, nhiều chuyên gia, luật sư và lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa cho rằng, đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài.

Còn lại, những dự án bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ. 

Giải pháp này được cho là sẽ tháo gỡ ách tác cho pháp lý của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay. Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, việc thực hiện cấp sổ đỏ cho các dự án bất động sản du lịch trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng là hoàn toàn hợp lý. 

Thứ nhất, ngay kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng đã khẳng định: “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã mang lại một số hiệu quả như: Thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phẩn giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước…”.

Thứ hai, với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, chính quyền địa phương ở những nơi này đã đứng trên lợi ích xã hội để thực hiện. Bởi lẽ, bản chất của loại hình này đã là “đất ở” và đã là đất ở (dù là đất ở đô thị hay nông thôn) thì đương nhiên được cấp sổ đỏ lâu dài. 

Tuy nhiên, địa phương đã đưa thêm khái niệm “không hình thành đơn vị ở” chính là để giới hạn loại hình này chỉ được dùng để cho thuê hay sử dụng không thường xuyên, tránh việc hình thành “đơn vị ở” làm gia tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng… Điều đó không chỉ đem lại lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng, mà còn góp phần làm giảm đi áp lực về hạ tầng và công tác quản lý hành chính.

Thứ ba, việc cấp sổ hồng, sổ đỏ cho loại hình này chỉ giới hạn ở các dự án đã hoàn thành, đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng không tạo ra tiền lệ, gây áp lực lên nhà quản lý, bởi sau kiến nghị của Thanh tra Chính phủ thì loại hình này đã được tạm dừng, không cấp phép dự án mới.

Thứ tư, nếu thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho các dự án đã hoàn thành, được nghiệm thu, sẻ bảo đảm được quyền lợi của các bên là chính quyền địa phương, chủ đầu tư, khách hàng. Điều đó vừa giữ được uy tín của chính quyền, uy tín của doanh nghiệp và quyền lợi của khách hàng, đặc biệt vừa khơi thông được thị trường, dòng vốn và tháo gỡ ngòi nổ tiềm tàng nguy cơ gây bất ổn trật tự địa phương từ những bức xúc của số đông khách hàng. Đặc biệt, lợi ích quan trọng nhất của khách hàng được đảm bảo là quyền sở hữu khi mua sản phẩm được xây dựng trên đất ở lâu dài, điều này đã được Hiến pháp bảo hộ.

"Việc cấp sổ đỏ cho những khách hàng đã mua căn hộ trong các dự án thuộc loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ có lợi chứ không có hại", ông Doanh nhận định.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cũng cho rằng, giải pháp để những dự án chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ; các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh. 

Theo đó, loại hình “đất ở tại nông thôn” thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai và người mua được sở hữu lâu dài. Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm hạn chế một số quyền như: Không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”.

Theo ông Hà, hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có resort villa, condotel, shophouse, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

Cơ quan chức năng cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.

Việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng theo ông Hà là cần thiết và phù hợp mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng.

Các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua.

Vẫn chưa hết vướng

Bên cạnh các ý kiến đồng thuận với khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở", tại Tọa đàm: “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam”, nhiều ý kiến cho rằng, giải pháp này chưa hẳn đã tháo gỡ được những vướng mắc trên thị trường.

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, việc chuyển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thành đất ở không hình thành đơn vị ở là cách làm đơn giản, có lợi cho các doanh nghiệp phát triển dự án và nhà đầu tư. Song, giải pháp này cũng không tránh khỏi các hệ luỵ nghiêm trọng. 

Thứ nhất, không phải chỉ có các dự án bất động sản nghỉ dưỡng mới bàn về vấn đề tài sản trên đất thương mại dịch vụ mà còn rất nhiều các dự án văn phòng, trung tâm thương mại, hay khối đế của các toà nhà chung cư. 

Đây đều là dự án xây trên đất thương mại có thời hạn 50 năm. Vậy đương nhiên, khi hợp thức hóa trường hợp đất ở không hình thành đơn vị ở thì trường hợp kể trên và một loạt trường hợp khác cũng phải được hợp thức hóa theo. Đây là vấn đề lớn cần được các nhà nghiên cứu, làm luật cân nhắc kỹ lưỡng.

Thứ hai, không thể nói rằng dự án bất động sản nghỉ dưỡng xây trên đất ở không hình thành đơn vị ở là nhà đầu tư phải giao sản phẩm cho chủ đầu tư kinh doanh, người dân không được ở lâu dài, không được "hình thành đơn vị ở", trong khi thực tế các khách sạn hiện nay, "người dân có thể thuê phòng ở cả đời cũng được, không ai cấm".

Do đó, không thể dùng những quy định hành chính vô lý để can thiệp hoạt động kinh doanh. Khi đã cấp sổ đỏ lâu dài tức là người dân có toàn quyền sở hữu đối với tài sản của mình.

Vấn đề này cũng cần được cân nhắc, bởi khi các bất động sản nghỉ dưỡng xây trên đất thương mại dịch vụ nhiều khả năng sẽ khó quản lý hơn nhiều về mặt quy hoạch, hạ tầng, dân cư...

Thứ ba, khi cấp đất ở cho cả một khu du lịch nghỉ dưỡng, khi cải tạo thì cần phải có sự đồng tình của tất cả các nhà đầu tư. Nếu một người trong số đó không đồng ý thì sẽ gây khó khăn giống như việc cải tạo chung cư cũ, ông Cường nhận định.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, kinh nghiệm thế giới cho thấy, đã là đất thương mại dịch vụ thì chỉ có thể có thời gian sử dụng 50 năm, nhưng quy định này cũng được các nước áp dụng một cách rất linh hoạt bằng chính sách thuế và tiền sử dụng đất.

Trong khi đó, tại Việt Nam, các cơ quan soạn thảo luật vẫn đang loanh quanh trong câu chuyện “đã là đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, thương mại thì không thể cấp quyền sử dụng lâu dài”.

"Tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính “tù hãm” của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý", ông Võ nhấn mạnh.

Theo ông Võ, bất động sản nghỉ dưỡng cần dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất để cấp quyền sử dụng ngắn hạn hay dài hạn chứ không phải loanh quanh ở tên gọi “đất ở không hình thành đơn vị ở” hay tên gọi khác. Quy hoạch phải cụ thể từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết để thực thi một cách hiệu quả.

Bên cạnh đó, cần cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài, doanh nghiệp sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, còn nếu thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước.

"Thuế sẽ là giải pháp để nhà đầu tư tự lựa chọn đó là đất lâu dài hay có thời hạn. Cách làm này sẽ mang lại lợi ích cho cả nhà nước, doanh nghiệp và các nhà đầu tư. Pháp luật không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định điều này. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý.", ông Võ nhấn mạnh.