GS Đặng Hùng Võ: Không nên siết tín dụng bất động sản theo hướng cực đoan

Mặc dù Bộ Xây dựng khẳng định không "sốt đất" và "bong bóng bất động sản" nhưng việc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát tín dụng bất động sản được ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, đánh giá là gián tiếp thừa nhận đang có tình trạng sốt giá đất trên diện rộng.

Phát biểu tại chương trình Cafe Doanh nhân Sài Gòn do Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM (Huba) tổ chức ngày 8/5 vừa qua, ông Võ nhìn nhận, xu hướng chung trên thị trường bất động sản cả nước hiện nay là sốt giá, gây ra nhiều lo ngại cho nhà quản lý cũng nhà giới đầu tư.

Thực tế, bất động sản nước ta đã trải qua bốn lần sốt giá đất toàn thị trường. Hai lần đầu là 1990- 1992 và 2000 – 2002, đặc điểm của những lần sốt giá này là chuyển từ đất đai rất rẻ của nền kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường.

Hai lần này theo ông Võ có thể nói là tăng giá đất đúng hơn là sốt giá. Sau hai lần tăng giá này thì giá đất ở các thành phố lớn Việt Nam như Hà Nội, TP.HCM có mặt bằng ngang với các thành phố lớn trong khu vực như Băng Cốc, Kuala Lumpur.

Cơn sốt giai đoạn 2007-2008 xảy ra khi thị trường chứng khoán quốc tế bị nổ bong bóng, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam khiến giá đất bị đẩy lên, sau đó làm dòng tiền ồ ạt đổ vào bất động sản.

Sốt giá đất khiến nền kinh tế nước ta rơi vào lạm phát năm 2009 dẫn đến nhà nước phải siết tín dụng, giảm đầu tư công. Nhờ những biện pháp này nên đến năm 2013 thị trường bất động sản mới bắt đầu giảm giá.

Ông Võ nhìn nhận cơn sốt giá đất lần này 2020 – 2022 khác những lần trước. 

Cơn sốt nhà đất lần này xảy ra trong bối cảnh lần đầu tiên công bố quy hoạch tổng thể quốc gia; Chính phủ tăng đầu tư công về hạ tầng, thành lập những thành phố trực thuộc thành phố.

Bên cạnh đó, dịch Covid-19 cũng khiến nhiều người dân thất nghiệp, mất thu nhập và họ buộc phải tìm nơi đầu tư khác. Những người có tiền đã dồn dòng tiền vào bất động sản hoặc chứng khoán, từ đó dẫn đến nhu cầu về bất động sản tăng.

Tuy nhiên, nguồn cung mới lại thấp do vướng mắc của Luật Đất đai chưa gỡ được, phê duyệt các dự án vẫn chậm nên tạo ra chênh lệch cung cầu, khiến giá bất động sản tăng.

Sốt giá đất, theo ông Võ sẽ gây ra những hệ luỵ. Trước hết là tiền của người dân, doanh nghiệp đổ vào bất động sản quá nhiều làm lệch tổng vốn đầu tư toàn xã hội.

Trong khi dòng tiền “động” là tiền đầu tư vào sản xuất kinh doanh để tạo ra giá trị thật ngày càng ít đi thì tiền “chết” là tiền đầu tư vào bất động sản tạo ra giá trị ảo lại tăng lên. Do đó sẽ gây ra sốt giá đất, gây ra lạm phát và kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.

Về xã hội thì sốt giá đất tạo ra nghịch lý là người có nhu cầu mua nhà để ở thật thì không thể mua nhà, trong khi nhà chủ yếu rơi vào tay những người đầu cơ. 

Trên thị trường TP.HCM hiện nay phân khúc nhà ở bình dân gần như không có. Do giá đất quá cao, nhà đầu tư không thể làm nhà thu nhập thấp mà phải chọn phân khúc cao cấp. Nhưng phân cao cấp chủ yếu giành cho giới đầu cơ. Do đó, sốt giá đất đã lấy đi cơ hội mua nhà của những người thu nhập thấp, có nhu cầu ở thật.

Ông Võ cho rằng, tình trạng tăng giá đất hiện nay đã đến mức độ đáng suy nghĩ và cần có biện pháp điều chỉnh. Trước thực trạng đó, Chính phủ đã có những biện pháp để ngăn chặn tình trạng sốt đất, trong đó có việc yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực bất động sản.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp bất động sản, tại chương trình Cafe doanh nhân do Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM tổ chức, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho rằng, việc siết chặt tín dụng sẽ khiến những người đầu cơ, sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ bán hàng ra. Do đó thị trường sẽ được bổ sung bởi nguồn cung thứ cấp, về ngắn hạn nguồn cung sơ cấp vẫn rất thấp.

Còn ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương nhìn nhận về mặt tích cực, việc siết chặt tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro thị trường phát triển quá “nóng”, cũng như nguy cơ bong bóng bất động sản trong tương lai. Điều này cũng giúp thị trường có thể phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn cũng như đem đến những giá trị trong dài hạn.

Tuy nhiên, ông Võ đề xuất cần có phân tích thấu đáo tình hình tế theo hướng dự án nào cần dừng cấp tín dựng, dự án nào tiếp tục được cấp để thị trường không bị thiên lệch về một phía theo hướng cực đoan.

“Nếu làm không đúng phương pháp sẽ lại rơi vào vòng luẩn quẩn con gà có trước hay quả trứng có trước, đó là siết tín dụng sẽ gây thiếu nguồn cung mà thiếu cung sẽ dẫn đến tăng giá, tăng giá thì dẫn đến siết tín dụng”, ông Võ nói.

Cụ thể, hiện nay UBND các tỉnh, thành phố cần kiểm tra thực tế trên địa bàn dự án nào có thể tạo nguồn cung trong thời gian ngắn hạn thì tiếp tục cấp tín dụng. Những dự án mới ở khâu bước đầu hoàn thiện pháp lý thì kiên quyết dừng cấp tín dụng. 

Ông Võ cũng cho rằng các cơ quan quản lý cũng cần các biện pháp nắn dòng tiền qua kênh đầu tư khác nhằm làm giảm bớt sức nóng của bất động sản.