Hệ lụy khôn lường từ cơn sốt đất đang càn quét các đặc khu kinh tế

Bài học từ lịch sử?

Giống như một cơn bão nhiệt đới với sức càn quét kinh hoàng, cơn sốt đất đang bao phủ các đặc khu kinh tế tương lai của Việt Nam với cường độ ngày càng mạnh thêm, lan rộng và chưa có điểm dừng.

Giá đất tăng chóng mặt tại các đặc khu kinh tế hiện nay đang nhắc dư luận nhớ lại trận cuồng phong sốt giá ảo đất nền vùng ven TP. HCM cách đây chỉ một hai năm trước.

Cho đến thời điểm hiện tại, cơn sốt này đã được hạ nhiệt và giải quyết ổn thoả song giống như một căn bệnh nan y không có thuốc đặc trị, những di chứng và hệ luỵ mà nó để lại cho các nhà đầu tư nhà đất vẫn còn âm ỉ và kéo dài.

So với cơn sốt đất tại vùng ven TP. HCM, việc giá đất tăng chóng mặt tại các đặc khu hiện này, ngoài yếu tố "đặc khu kinh tế" thì kịch bản cũng không có gì là mới. Loanh quanh cũng chỉ là những thông tin quy hoạch mập mờ, chưa rõ ràng, "nửa kín nửa hở", cùng giới cò đất, đầu nậu đua nhau lộng hành, tung tin đồn phụ hoạ.

Ấy thể mà chỉ trong một thời gian ngắn, lịch sử sốt đất đã được lặp lại với độ phủ và mức tăng giá mạnh hơn nhiều lần. Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, mặc dù là chưa chính thức trở thành đặc khu, song do sức nóng, hiện đất nền tại các dự án của Vân Đồn đang có giá giao động từ 20 - 50 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với trước Tết Nguyên Đán năm 2018.

Tại thị trường Vân Đồn, đang có một số hiện tượng đầu cơ, môi giới bất động sản không chuyên đẩy giá tạo giá trị ảo với mức tăng khoảng 5 - 6 lần giá trị so với hai năm trước.

Còn tại Phú Quốc, thị trường bất động sản đang diễn biến rất phức tạp, các văn phòng công chứng đất đai liên tục tiếp nhận các hồ sơ mua bán trao đổi đất. Giá đất tại Phú Quốc liên tục tăng nhanh tới 10 - 20 lần chỉ trong thời gian ngắn. Có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên tới 18 tỷ đồng.

Theo VARs, nhu cầu thực đối với loại hình này chưa có, chủ yếu vẫn là đầu cơ và lướt sóng. Các dự án quy mô nhỏ có mức giá trung bình từ 4 – 7 triệu đồng/m2. Các dự án có quy hoạch bài bản, quy mô lớn khoảng 10 – 55 ha có mức giá 15 – 25 triệu đồng/m2.

Chậm chân hơn một chút so với Vân Đồn và Phú Quốc trong việc tăng giá đất, tuy nhiên, tại Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) trong quý I/2018 cũng đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội, Sài Gòn, Hạ Long và người dân Nha Trang đi tham khảo hiện trạng và giao dịch mạnh tại các khu vực đất thuộc khu kinh tế Vân Phong.

Các loại đất đều được thu mua với giá cao, từ đất ven biển, đất thổ cư đến đất nông nghiệp. Trước đây khu trung tâm kinh tế của Bắc Vân Phong giá đất chỉ vào khoảng vài trăm nghìn đồng mỗi m2 thì nay lên cả triệu đồng. Giá đất hiện đang được chào bán cao gấp 2 - 5 lần so với chỉ vài tháng trước đây.

Trước làn sóng tăng giá đất khó kiểm soát tại các địa phương, vừa qua, hầu hết các tỉnh thành này đều đã ra văn bản khuyến cáo người dân tránh mua phải đất trong quy hoạch dự án, tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

Bộ Xây dựng mới đây cũng đã chính thức yêu cầu ba địa phương trên tổ chức kiểm tra, nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân gây ra biến động của thị trường, đồng thời thanh tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan theo thẩm quyền.

Bộ cũng chỉ đạo các sở, ngành chức năng ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật; ngăn chặn việc phân lô bán nền trái quy định; chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp làm tăng giá bất động sản bất hợp lý, không để xảy ra tình trạng sốt nóng giá đất nền và dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản.

Thế nhưng, những lời cảnh báo khẩn cấp từ Chính phủ, các bộ ngành địa phương vẫn được các nhà đầu tư "bỏ ngoài tai", giao dịch mua bán nhà đất tại đây vẫn liên tục tăng lên hàng ngày, hàng giờ. 

Nhiều hệ luỵ cho cả chính quyền và doanh nghiệp

Theo lời của một môi giới, khi việc mua bán đã vào guồng như hiện nay, chỉ chậm chân một ngày, nhà đầu tư có thể mất hàng chục, thậm chí cả trăm triệu đồng.

Lợi nhuận khủng chỉ trong một thời gian ngắn lướt sóng đầu cơ đang khiến nhiều nhà đầu tư tiếp tục dấn thân đầy mạo hiểm. Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là lợi ích không chia đều cho tất cả mọi người. 

Nói như TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARs thì hầu hết các giao dịch mua đi bán lại tại các đặc khu kinh tế tạo nên cơn sốt đất trong thời gian vừa qua đều là các nhà đầu tư lướt sóng, đợi sóng lên cao để bán lại kiếm lời. Song trong nhiều trường hợp, sóng không lên cao mà "mắc cạn".

Những nhà đầu tư chậm chân đến sau bị hút vào cơn lốc thổi giá với hy vọng đổi đời sau một đêm và các nhà đầu tư chân chính là những nạn nhân nặng nề nhất của cơn sốt đất này, ông Đính cho hay.

Mặt khác, cơn sốt đất không chỉ đẩy nhiều khách hàng vào thế tiến thoái lưỡng nan mà còn gây khó khăn cho các nhà quản lý, nguy hiểm cho các chính sách tài chính và cả những doanh nghiệp khi triển khai dự án theo quy hoạch sau này.

Điển hình như tại Quảng Ninh vừa qua, trước việc mua đi bán lại đất nền tại các đặc khu, UBND tỉnh đã có khuyến cáo đến các nhà đầu tư rằng chỉ những dự án được chính quyền cho phép mới được triển khai thực hiện và mua bán trên thị trường. 

Đồng thời tỉnh này cũng đề nghị các đơn vị chức năng tăng cường công tác quản lý, giữ nguyên hiện trạng quỹ đất để phát triển đặc khu kinh tế, tránh người dân đầu tư vào các lô đất nằm trong quy hoạch.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường Việt Nam của JLL, khi người dân mua những lô đất nằm trong quy hoạch phát triển đặc khu kinh tế hoặc trong dự án sẽ không chỉ gây rủi ro cho chính họ khi dự án triển khai sẽ buộc phải giải phóng mặt bằng mà còn gây khó khăn cho các cấp chính quyền quản lý và cả những doanh nghiệp đầu tư dự án sau này, công tác giải phóng mặt bằng sẽ rất phức tạp và khó khăn.

Ở khía cạnh khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng nhìn nhận, các khu vực được xây dựng đặc khu kinh tế hiện chưa có quy hoạch 1/2.000. Sau khi có quy hoạch này, chính quyền địa phương sẽ mời các nhà đầu tư vào thực hiện quy hoạch chi tiết 1/500 để thực hiện dự án.

Chính vì vậy, việc người dân tự ý mua bán đất khi chưa có quy hoạch cũng sẽ là trở ngại rất lớn cho các cơ quan quản lý và doanh nghiệp khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng sau này. Trong khi đó, việc dự án khó giải phóng mặt bằng đôi khi cũng sẽ khiến các đặc khu thiếu hấp dẫn hơn trong mặt các nhà đầu tư.

Mặt khác, theo ông Châu, thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư bất động sản muốn đón đầu cơ hội đầu tư trước khi các dự án lớn về nên họ bất chấp rủi ro mua cả đất nông nghiệp mà chưa biết tương lai khu đất này sẽ quy hoạch là gì. Nếu khu đất may mắn được quy hoạch khu dân cư, kinh doanh khách sạn thì nhà đầu tư sẽ "thắng đậm" do được nhận bồi thường từ phía các chủ đầu tư cao hơn.

Tuy nhiên, nếu mua phải đất để xây dựng đường xá, công trình công cộng thì nhà đầu tư sẽ chịu thiệt hại, rủi ro rất lớn.

Đưa ra giải pháp cho thực trạng này, ông Châu nhắc lại bài học từ cơn sốt đất vùng ven TP. HCM. Theo đó, để sốt đất hạ nhiệt nhanh, Nhà nước và lãnh đạo các địa phương cần vào cuộc quyết liệt, sớm có những cảnh báo người dân tránh đầu tư tại các khu vực chưa có quy hoạch, đồng thời cần có giải pháp kiên quyết xử lý việc phân lô bán nền trái phép tại các đặc khu này.