Hồi sinh nhà tái định cư bỏ hoang để 'giải cơn khát' nhà đất

Bố trí tái định cư là một phần của công tác “thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.

Khi Nhà nước quyết định thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội, phải bồi thường, hỗ trợ thỏa đáng. Nếu thu hồi đất ở thì bố trí tái định cư cho người dân có nơi ở mới, tránh xáo trộn đời sống.

Chính sách nhân văn nhưng thực thi kém hiệu quả

Luật Đất đai năm 2024 đã lần đầu tiên đưa ra giải thích từ ngữ để làm rõ nội hàm của “tái định cư”. Đây là việc nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở nhưng không còn chỗ ở nào khác.

Như vậy, bố trí tái định cư là một công đoạn được đặt ra với cơ quan nhà nước khi thực hiện thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân; gồm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, hiện nay công tác bố trí tái định cư thực hiện chưa tốt, vị trí dự án tái định cư thường triển khai tại cách xa khu vực có đất bị thu hồi và thường có hạ tầng kết nối chưa tốt, thiếu dịch vụ tiện ích, chất lượng xây dựng kém. Do đó, người dân không mấy mặn mà.

Nhiều dự án tái định cư đã xây dựng xong nhưng bỏ hoang, không sử dụng, gây lãng phí ngân sách nhà nước.

Bố trí tái định cư là chủ trương, chính sách đúng đắn, có điểm xuất phát nhân văn nhằm đảm bảo chỗ ở ổn định (hoặc ít nhất là hạn chế xáo trộn đời sống) cho các hộ gia đình đã phải hi sinh nơi ở của mình cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích chung của cộng đồng.

Tuy nhiên, thực tế triển khai tại một số địa phương đã tạo ra những khu tái định cư bị bỏ hoang, trở thành “rác thải đô thị”.

Chẳng hạn, các tòa nhà N03, N04, N05 thuộc dự án nhà ở tái định cư trong Khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên, Hà Nội) bị bỏ hoang hơn 20 năm đã biến thành nơi vứt rác, tập kết phế liệu tự phát, trồng rau...

Sự bế tắc trong thực thi chính sách tái định cư có một phần từ hạn chế trong khâu truyền thông chính sách. Người dân vốn ác cảm với nhà tái định cư bởi định kiến đó là sản phẩm chất lượng kém, do tâm lý ngại với người thân, gia đình nên không sử dụng.

Để khắc phục tình trạng nhà tái định cư bỏ hoang, tránh thất thoát, lãng phí tài sản công, nguồn lực đất đai, Nhà nước cần áp dụng đồng bộ một số giải pháp cả ở khâu lập pháp (sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở) cũng như tổ chức thi hành pháp luật.

Chuyển nhà tái định cư thành nhà ở xã hội, nhà ở thương mại

“Giải pháp tình thế” để khắc phục tình trạng các dự án tái định cư đã xây dựng xong nhưng bỏ hoang, không sử dụng, gây lãng phí ngân sách nhà nước là cho phép chuyển đổi công năng, mục tiêu thành nhà ở xã hội, nhà ở thương mại.

Trước đây, Điều 84 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã quy định Bộ Xây dựng có thẩm quyền quyết định cho phép điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư sang làm nhà ở xã hội hoặc sang làm nhà ở thương mại theo đề nghị của UBND cấp tỉnh.

Như vậy, mọi trường hợp chuyển nhà ở tái định cư sang làm nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại thì đều phải báo cáo Bộ Xây dựng xem xét, quyết định.

Việc gom về một đầu mối dẫn đến tắc nghẽn thủ tục, điển hình là việc TP.HCM mong muốn chuyển một số nhà tái định cư không sử dụng sang mục đích khác nhưng không thực hiện được.

Nghị định số 35/2023/NĐ-CP đã bãi bỏ quy định trên. Theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết, thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy mô, mục tiêu dự án (từ nhà ở tái định cư sang làm nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại) được trả về cho cơ quan quyết định chủ trương đầu tư (đa số thuộc thẩm quyền của chính quyền địa phương, cụ thể là HĐND cấp tỉnh, UBND cấp tỉnh).

Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất là các khu nhà tái định cư sau nhiều năm bỏ hoang đã xuống cấp, hư hỏng và thường có thiết kế căn hộ, công năng “lỗi mốt”, thiếu tiện nghi (đa số không có hầm để xe, không có thang máy) nên rất khó thu hút người mua.

Do đó, các nhà quản lý cần tính đến giải pháp “mạnh tay” là lập quy hoạch chi tiết khu nhà ở thương mại cao tầng và tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư; nhà đầu tư được chọn sẽ phá dỡ để xây dựng dự án mới khang trang, hiện đại.

Nhược điểm của phương án này là tài sản đem đấu giá bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Do các khu nhà được triển khai xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước nên đống bê tông, gạch đá lại được coi là “tài sản công” (thực hiện theo Luật Quản lý sử dụng tài sản công).

Khi xác định giá khởi điểm đấu giá, cơ quan có thẩm quyền phải định giá công trình trên đất để cộng vào. Chủ đầu tư dự án mới phải chấp nhận mua lại “tài sản công” gồm cả tài sản trên đất (trong khi đáng lẽ phải được tính chi phí phá dỡ, dọn dẹp mặt bằng để khấu trừ vào giá đất).

Sự bất cập nêu trên, cùng với tính phức tạp về pháp lý, tiềm ẩn rủi ro liên quan tài sản công chính là lý do khiến các khu nhà tái định cư bị bỏ hoang nhiều năm qua, gây mất mỹ quan đô thị.

Linh hoạt trong 'tái định cư tại chỗ'

Theo nguyên tắc tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai: “Trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất”.

Bám theo nguyên tắc trên, một giải pháp nhằm đảm bảo người dân có đất bị thu hồi cũng được thụ hưởng lợi ích từ dự án là: Khi lập, phê duyệt quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết để triển khai dự án thì cơ quan nhà nước phải xác định rõ quỹ đất bố trí tái định cư.

Trong chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật toàn dự án, bao gồm cả hạ tầng khu đất tái định cư và bàn giao quỹ đất tái định cư cho nhà nước.

Tại bước triển khai dự án, khi thực hiện thủ tục thu hồi đất, trên cơ sở nhu cầu tái định cư của người dân và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt, UBND tỉnh sẽ chỉ đạo lập, phê duyệt, triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư bằng nguồn vốn nhà nước.

Như vậy, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chỉ phải thực hiện đầu tư hạ tầng xung quanh khu đất tái định cư, không phải dành sản phẩm nhà ở thương mại bố trí tái định cư, trong khi cơ quan nhà nước vẫn đảm bảo được quỹ đất tái định cư để bố trí cho người có đất ở bị thu hồi (giao đất ở hoặc đầu tư nhà ở để bố trí tái định cư).

Khu đất tái định cư này ở lân cận dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, tức là ở gần nơi người dân có đất bị thu hồi, tránh việc người dân vì ngại chuyển chỗ ở xa nơi làm việc, nơi học tập của con mà không lựa chọn tái định cư.

Nhà tái định cư không chỉ để tái định cư

Trong hoạch định chính sách phát triển nhà ở thời gian tới, việc bố trí tái định cư không nên thực hiện theo dự án riêng biệt (dẫn đến khu tái định cư thường cách xa khu vực có đất bị thu hồi và thường có hạ tầng kết nối chưa tốt, thiếu dịch vụ tiện ích, chất lượng xây dựng kém nên người dân không mặn mà).

Thay vào đó, tái định cư nên gắn với dự án nhà ở thương mại, khu đô thị như đã nêu trên. Nhà nước phải dành quỹ đất sạch ngay trong đồ án quy hoạch khu đô thị, nhà ở thương mại để xây dựng nhà tái định cư.

Các giải pháp khác là bố trí tái định cư bằng căn hộ nhà ở xã hội, đặt hàng mua nhà ở thương mại bố trí tái định cư. Với phương án này, người dân được quyền chọn mua căn hộ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội trong các dự án trên địa bàn và được sử dụng các công trình hạ tầng, tiện ích, dịch vụ sẵn có trong dự án.

Các giải pháp này đã được một số địa phương đưa vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở (điển hình là thành phố Đà Nẵng từ hàng chục năm trước).

Ngoài ra, tại Điều 40 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP đã quy định về khai thác kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư phục vụ tái định cư. Trường hợp trong dự án nhà ở phục vụ tái định cư có dành một phần diện tích để khai thác kinh doanh, dịch vụ thì ưu tiên cho hộ gia đình, cá nhân tái định cư được khai thác phần diện tích này.

Trường hợp xây dựng nhà chung cư để tái định cư thì phải dành tối thiểu 1/3 diện tích kinh doanh, dịch vụ của nhà chung cư đó cho các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư thuê.

Như vậy, pháp luật về nhà ở đã quy định về nguyên tắc việc cho thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ của tòa nhà chung cư tái định cư với mục tiêu kép, vừa tạo việc làm cho các hộ được tái định cư và cung cấp tiện ích, dịch vụ cho cư dân.

Tuy nhiên, với đặc thù nhà tái định cư, bao gồm phần diện tích kinh doanh, dịch vụ là tài sản công, tuân theo quy chế quản lý chặt chẽ của Luật Quản lý sử dụng tài sản công nên trên thực tế gặp nhiều vướng mắc khi đưa tài sản công này vào giao dịch chuyển nhượng, cho thuê...

Do vậy, nhiều diện tích sàn kinh doanh tại các khu nhà tái định cư hiện nay đang bị bỏ trống, gây bức xúc cho cư dân.

(*) Bài viết thể hiện quan điểm của tác giả - Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản.