Đề xuất thêm phương thức tái định cư khi xây dựng lại chung cư cũ

Theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, việc bố trí tái định cư và việc sở hữu căn hộ chung cư sau khi tái định cư là hai việc khác nhau; các chủ sở hữu hợp pháp căn hộ cũ sẽ được cấp chủ quyền căn hộ mới; các căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước sẽ được giải quyết bán căn hộ mới theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; đối với các hộ gia đình khó khăn về nhà ở sẽ được giải quyết bằng chính sách nhà ở xã hội. 

Các chủ sở hữu hợp pháp căn hộ cũ sẽ được cấp chủ quyền căn hộ mới; các căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước sẽ được giải quyết bán căn hộ mới theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; đối với các hộ gia đình khó khăn về nhà ở sẽ được giải quyết bằng chính sách nhà ở xã hội.

Do đó, Sở Xây dựng đề xuất: “Đối với các chung cư do Nhà nước lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt đối với các chung cư đã xác định là chung cư hư hỏng nặng hoặc nguy hiểm và quá thời hạn theo quy định mà các chủ sở hữu nhà chung cư chưa lựa chọn chủ đầu tư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thì Nhà nước sẽ tổ chức tạm cư, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng và bàn giao quỹ nhà để tái định cư tại chỗ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng hợp lệ tại nhà chung cư đó, không thực hiện phương thức bồi thường”.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề xuất nêu trên của Sở Xây dựng chỉ mới đề xuất áp dụng một phương thức tái định cư tại chỗ, nhưng chưa bao gồm phương thức tái định cư tại địa điểm khác, hoặc phương thức người dân yêu cầu được bồi thường bằng tiền mặt để tự lo tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Nếu thành phố chỉ quy định một phương thức tái định cư tại chỗ thì đã hạn chế quyền lựa chọn phương thức tái định cư của các hộ dân trong chung cư, dễ dẫn đến khiếu kiện. 

Do đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: Quyền lựa chọn phương thức tái định cư của chủ sở hữu nhà chung cư: Điều 116 Luật Nhà ở, tại khoản (1.a) đã quy định: “Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại điều 36 của Luật này”.

Ngoài ra, tại khoản (1.b) đã quy định: “Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ”; Khoản (1.b) điều 13 Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ đã quy định chủ sở hữu nhà chung cư có quyền “Được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư và các nội dung quy định tại điều 14 của Nghị định này”.

Do vậy, thành phố không thể quy định chỉ “thực hiện duy nhất phương thức tái định cư tại chỗ” theo đề xuất của Sở Xây dựng, mặc dù đây là phương thức tốt nhất, nhưng cần được vận động giải thích, đi đến sự đồng thuận để khuyến khích chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn vì đây là phương thức có lợi nhất.

HoREA kiến nghị vẫn cần phải bổ sung thêm phương thức tái định cư ở địa điểm khác, hoặc phương thức người dân yêu cầu được bồi thường bằng tiền mặt để tự lo tái định cư theo quy định của pháp luật, đi đôi với việc thực hiện chu đáo, thỏa đáng công tác tạm cư trong thời gian chờ đợi trở về tái định cư.

Trong trường hợp, không xây dựng lại nhà chung cư tại vị trí cũ do không phù hợp quy hoạch và phải tái định cư tại nơi khác. Sở Xây dựng giải trình: “Trong thực tế chung cư cũ được quy hoạch lại không phải là chung cư, trường hợp này không nhiều.

Tuy nhiên, đây là trường hợp không xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ, nên việc thực hiện phải kết hợp với việc chỉnh trang đô thị, cần được xem xét từng trường hợp cụ thể. 

Do đó, để không ảnh hưởng đến việc ban hành sớm Quy định này để áp dụng triển khai ngay cho các dự án xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ trên địa bàn thành phố, Sở Xây dựng đề xuất các đơn vị thống nhất là không đưa trường hợp này vào dự thảo Quy định mà thực hiện theo phương thức chỉnh trang đô thị (không phải thực hiện theo phương thức xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ) để Sở Xây dựng sớm tổng hợp, trình UBND thành phố ban hành”.

Tại khoản 3 điều 112 Luật Nhà ở đã quy định: “Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án; khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt”. Do vậy, để đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện, HoREA nhất trí với đề xuất của Sở Xây dựng đối với các trường hợp xây dựng lại chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang đô thị thì các quận, huyện sẽ xem xét từng dự án cụ thể.

Trường hợp diện tích căn hộ tái định cư lớn hơn hoặc bằng diện tích căn hộ cũ trong trường hợp Nhà nước lựa chọn chủ đầu tư, hiệp hội cơ bản nhất trí với đề xuất của Sở Xây dựng, quy định tỷ lệ hoán đổi căn hộ tái định cư tối thiểu là bằng 1,1 lần diện tích căn hộ cũ, đồng thời khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện hoán đổi căn hộ tái định cư với tỷ lệ cao hơn 1,1 lần diện tích căn hộ cũ.

Ý kiến giải trình và đề xuất của Sở Xây dựng về việc đẩy nhanh tiến độ triển khai thức hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư hư hỏng nặng hoặc nguy hiểm trong trường hợp quá thời hạn theo quy định mà các chủ sở hũu nhà chung cư chưa lựa chọn chủ đầu, thì Nhà nước tô chức thực hiện.

Hiệp hội cơ bản nhất trí với đề xuất nêu trên của Sở Xây dựng, nhưng có bổ sung, như sau: "Trường hợp Nhà nước lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư, đối với trường hợp căn hộ cũ có từ hai hộ khẩu trở lên được giải quyết tái định cư tại chỗ theo nguyên tắc là bố trí tái định cư theo hướng bảo toàn giá trị pháp lý của căn hộ cũ. 

Đối với hộ gia đình đông người có từ hai hộ khẩu trở lên có khó khăn về chỗ ở sẽ được giải quyết bố trí tái định cư thêm một, hoặc hơn một căn hộ (đối với trường hợp tại căn hộ cũ có trên hai hộ khẩu) tại dự án (nếu có), nhưng việc sở hữu căn hộ bố trí thêm cần được giải quyết theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, giá bán căn hộ này là giá bảo toàn vốn được kiểm toán đầu tư xây dựng + 10% lợi nhuận cho nhà đầu tư, và được vay từ nguồn vốn cho vay ưu đãi của thành phố".