Nút thắt trong chuyển đổi nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội

Quy định pháp lý còn bất cập

Thực tế thời gian gần đây cho thấy, nguồn cung nhà ở xã hội có xu hướng giảm. Không ít người dân đã thức trắng đêm xếp hàng nộp hồ sơ mua nhà xã hội. 

Nhiều người phải đi thuê trọ, ở trong những chung cư mini không đảm bảo điều kiện an toàn phòng cháy chữa cháy. Tại Hà Nội, nhiều vụ cháy gây ra các thiệt hại lớn về người và tài sản trong các chung cư mini đã diễn ra trong thời gian qua. 

Trong khi đó, không ít các căn nhà tái định cư lại bị bỏ hoang nhiều năm không sử dụng, gây lãng phí rất lớn.

Ngày 17/5/2024, Thủ tướng Chính phủ đã chủ trì cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030. Thủ tướng yêu cầu Bộ xây dựng nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng nhà ở khu tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội.

Phương án chuyển một số quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng thành nhà ở xã hội không phải là vấn đề mới và từng được cơ quan chức năng tính đến, nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn khi triển khai. 

Một trong những khó khăn đầu tiên không thể không nhắc đến là quy định pháp lý chưa đầy đủ và tâm lý của người dân đối với loại hình nhà ở tái định cư.

Theo đó, Điểm (a) khoản 1 Điều 124 Luật Nhà ở 2023 đã có quy định chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội. Đây là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền xem xét và thực hiện. 

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 mới chỉ có quy định mang tính nguyên tắc, chưa có quy định chi tiết nên việc triển khai sẽ gặp một số khó khăn.

Thứ nhất, nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội là hai đối tượng khác nhau nên quy trình thực hiện thủ tục pháp lý các dự án này có sự khác biệt như bố trí quỹ đất, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, lựa chọn chủ đầu tư… 

Khi đặt ra vấn đề chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội, thì thủ tục chuyển đổi sẽ rất phức tạp, thậm chí nhiều thủ tục pháp lý phải thực hiện lại từ đầu.

Tại khoản 6 Điều 49 Luật nhà ở 2023 còn yêu cầu dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. 

Như vậy, nếu chỉ dừng lại ở quy định như hiện nay, các địa phương sẽ rất khó trong việc thực hiện chuyển đổi, lúng túng về khi áp dụng trình tự, thủ tục và các quy định cụ thể.

Thứ hai là những vấn đề chưa rõ ràng trong ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chuyển đổi từ nhà tái định cư.

Với dự án nhà ở xã hội thông thường, chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được dành 20% diện tích đất để xây dựng hệ thống hạ tầng đầu tư kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. 

Câu hỏi đặt ra là với dự án nhà ở xã hội chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư, liệu chủ đầu tư còn được hưởng các ưu đãi trên hay không và cơ chế xác định như nào? Hiện vấn đề này chưa có quy định rõ ràng.

Thứ ba là vướng mắc trong thiết kế. Theo quy định hiện hành, diện tích thiết kế với căn nhà ở xã hội tối đa không quá 70m2. Trong khi đó, do tính chất là nhà tái định cư có thể dùng bồi thường các hộ gia đình có nhiều thế hệ nên không bị giới hạn về diện tích. 

Do đó, các căn hộ tái định cư lớn hơn diện tích 70m2 không thể chuyển thành nhà ở xã hội. Việc cải tạo để phân chia (các căn trên 70m2) thành các căn hộ diện tích nhỏ hơn sẽ rất phức tạp vì luật không quy định trường hợp điều chỉnh thiết kế với các căn hộ đã xây xong. 

Phương án chuyển đổi sang nhà ở xã hội kiểu “xôi đỗ” trong các dự án nhà tái định cư cũng đã từng được tính đến, nhưng có thể sẽ “vướng” quy định tại khoản 6 Điều 49 Luật Nhà ở 2023, yêu cầu dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư thì phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. 

Mặt khác, việc chuyển đổi kiểu “xôi đỗ” cũng sẽ gây khó khăn cho quản lý vận hành.

Chính vì vậy, quy định của Luật Nhà ở 2023 quy định cho phép chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội mới chỉ dừng ở chủ trương, nguyên tắc, chưa có quy định hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục và điều kiện cụ thể. Việc triển khai thực tế ở các địa phương sẽ tiếp tục phải chờ hướng dẫn.

Tâm lý của địa phương và người mua chưa…sẵn sàng

Nếu như khó về pháp lý như ở trên dù phức tạp vẫn “gỡ” được, thì yếu tố tâm lý của người dân với nhà ở tái định cư lại là một rào cản khác.

Không ít dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng, thiết kế chưa thật sự hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Một số khu tái định cư đã xây dựng nhưng thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ, hệ thống giao thông nội bộ và để hoang lâu ngày đã làm giảm giá trị của các căn hộ tái định cư. 

Những vấn đề trên đã phần nào ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của người dân đối với chất lượng nhà tái định cư. Khi chuyển đổi quỹ nhà tái định cư này sang nhà ở xã hội có thể sẽ là một thách thức không nhỏ với cơ quan chức năng khi người dân có tâm ý e ngại sống trong các căn hộ chuyển đổi này.

Ngoài ra, còn tình trạng địa phương muốn duy trì quỹ căn hộ tái định cư – dù chưa biết khi nào cần dùng đến. Địa phương muốn có sẵn quỹ nhà tái định cư để thực hiện công tác bồi thường, tái định do cho người dân có đất, tài sản bị thu hồi. 

Nếu địa phương không có sẵn nhà ở tái định cư thì phải mất từ 2 đến 3 năm mới tạo lập được quỹ nhà mới hoặc phải mua lại nhà ở thương mại với cao, bảo đảm phù hợp với nhu cầu cần bố trí tái định cư trên địa bàn. Chính vì thế, nhiều địa phương vẫn duy trì quỹ nhà tái định cư, "dùng dằng" trong việc chuyển đổi quỹ nhà ở này sang nhà xã hội.

Giải pháp khơi thông các “nút thắt”

Để thực hiện được mục tiêu chuyển quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội, cơ quan có thẩm quyền cần ban hành các quy định hướng dẫn - yếu tố quan trọng thúc đẩy nhanh quá trình chuyển đổi – nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội. 

Bộ Xây dựng cần phối hợp với các bộ, cơ quan có liên quan để rà soát, tham mưu cho Chính phủ ban hành các chính sách, quy định chi tiết thủ tục pháp lý chuyển đổi một cách cụ thể, chi tiết cho địa phương dễ áp dụng.

Bộ Xây dựng cũng cần làm việc chặt chẽ với các địa phương về nhu cầu và hiện trạng đối với nhà ở tái định cư, tránh tình trạng giữ quỹ nhà tái định cứ, không biết lúc nào mới cần dùng đến. 

Chính phủ cần có quy định nếu nhà tái định cư không sử dụng trong một thời gian (ví dụ một năm kể từ ngày bàn giao) thì địa phương có trách nhiệm rà soát và chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội hoặc thậm chí chuyển đổi sang nhà ở thương mại tổ chức bán đấu giá công khai cho người dân có nhu cầu. 

Các bộ ngành, địa phương cũng cần rà soát và khắc phục chất lượng của quỹ nhà tái định cư, hoàn thiện đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của quỹ nhà tái định cư trước khi chuyển đổi nhằm đẩy nhanh hiệu quả thực hiện.

Chuyển đổi công năng quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội là một mũi tên trúng hai đích, vừa khơi thông nguồn lực đất đai và tránh gây lãng phí tài sản công, vừa đảm bảo nguồn cung nhà ở giá rẻ đang thiếu nguồn cung, qua đó bảo đảm các yếu tố an sinh xã hội.