Vì sao TP. HCM thất bại trong kế hoạch tái định cư 12.000 hộ dân tại Thủ Thiêm?

Chỉ trên một đoạn đường chưa đầy 500m của đường Mai Chí Thọ, con đường xương sống và tuyệt đẹp của khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. HCM), giá cả căn hộ các dự án khác biệt đáng ngạc nhiên.

Giá cao nhất là khu đô thị Sala của dự án Đại Quang Minh với hàng loạt chung cư cao cấp đang mọc lên. Ví dụ, căn hộ ở chung cư cao cấp Sadora, giá giao dịch tối thiểu hơn 70 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi khi Đại Quang Minh mở bán năm 2015 với giá 34 triệu đồng/m2. 

Phía đối diện là chung cư Thuận Việt có 4 tháp nhà với gần 1.300 căn hộ được chuyển công năng từ căn hộ tái định cư sang căn hộ thương mại. Chỉ trong 1 tháng, kể từ giữa tháng 10/2017, Thuận Việt bán hết hai tháp nhà Bali và Babilon có trên 500 căn hộ với giá tối thiểu 45 triệu đồng/m2, hai tháp còn lại chuẩn bị mở bán với giá được điều chỉnh cao hơn. 

Bên cạnh Thuận Việt, chỉ cách 100m, Công ty Đức Khải với hàng trăm căn hộ tái định cư (không chuyển công năng qua căn hộ thương mại), giá bán tối thiểu chỉ 28 triệu đồng/m2 nhưng chỉ lèo tèo người mua và không có hộ dân tái định cư nào mua căn hộ ở đây vì giá bán vượt túi tiền của họ.

Áp lực tài chính quá lớn 

Bức tranh xây dựng và giá cả của 3 dự án nói trên bộc lộ một điều: TP. HCM đã thất bại trong chủ trương tái định cư các hộ dân được đền bù giải toả tại Thủ Thiêm, thành phố và doanh nghiệp đang vất vả thu hồi vốn đầu tư. Đây là bài học cần rút kinh nghiệm, từ đó, cần điều chỉnh chính sách vĩ mô về tái định cư.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng diện tích 657ha, được Chính phủ phê duyệt từ năm 1996, bán đảo này được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính, thương mại mang tầm cỡ quốc tế và được kỳ vọng là đô thị đẹp nhất khu vực Đông Nam Á.

Theo quy hoạch, khu đô thị có 5 khu chính: khu vực lõi trung tâm, khu dân cư phía Bắc, khu dân cư dọc đại lộ Mai Chí Thọ, khu dân cư phía Đông, khu châu thổ phía Nam.

Để đầu tư xây dựng đô thị mới này, TP. HCM đã mất 10 năm để giải tỏa trắng gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm, khoảng 15.000 hộ dân đã di dời để nhường chỗ cho siêu dự án này. Thành phố cũng đã huy động gần 30.000 tỷ đồng để chi trả bồi thường, tái định cư.

Khu tái định cư Bình Khánh (phường Bình Khánh, quận 2) có diện tích 38,4 ha. Dự án thuộc chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Đây là dự án được giao cho nhiều chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm xây dựng triển khai như Tiến Phước, Sacomreal, Thuận Việt, Đức Khải, Keppel Land... Hiện nay, hàng loạt block cao tầng của khu tái định cư này đã hoàn thiện. 

Các nhà đầu tư bỏ vốn ra xây dựng, TP. HCM không sử dụng vốn ngân sách, mua lại dự án bằng nguồn vốn vay các tổ chức tài chính và bán lại căn hộ cho các hộ tái định cư với giá ưu đãi. 

Phải nói đây là một chủ trương sáng tạo, chủ động về tài chính, hợp tình hợp lý và mang tính “nhân văn” vì bố trí các hộ bị giải phóng mặt bằng tái định cư tại chỗ, nằm trong khu đô thị đẹp nhất vủa thành phố trong tương lai. Nhưng tình hình lại diễn biến không như những gì đã hoạch định.

Dự án được đầu tư để tái định cư tại chỗ cho các hộ dân thuộc 5 phường trung tâm của khu đô thị Thủ Thiêm, gồm 3 khu: khu 30,2 ha Bình Khánh có 4.216 căn hộ, khu 38,4 ha Bình Khánh có 6.220 căn hộ, khu 17,3 ha An Phú - Bình Khánh có 1.844 căn.

Trong văn bản gửi Thủ tướng năm 2015, UBND TP. HCM cho biết tổng vốn đầu tư vào khu đô thị mới Thủ Thiêm để bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, trả các khoản lãi vay là hơn 29.000 tỷ đồng.

Trong đó, khoảng 12.000 tỷ đồng là vốn vay thương mại từ các tổ chức tín dụng nên tiền lãi phát sinh khoảng 2,9 tỷ đồng mỗi ngày. Áp lực trả nợ gốc và lãi vay trong năm nay và năm tới là rất lớn (năm 2015 là hơn 902 tỷ đồng; 2016 trả nợ gốc đến hạn là hơn 5.200 tỷ và lãi vay phát sinh 829 tỷ đồng)

Hàng ngàn căn hộ vắng bóng người 

Áp lực tài chính rất lớn, nhưng chủ trương tái định cư của thành phố thất bại vì đại đa số dân được bố trí tái định cư không vào ở. Hàng chục tháp nhà ở phường Bình Khánh cao trên 20 tầng, đường giao thông nội bộ rộng rãi, có công viên, hồ bơi… nhưng hoang lạnh vì vắng bóng người.

Thủ Thiêm trước đây vốn là vùng đất sình lầy, dân rất nghèo, một số ít làm ruộng, phần lớn là lao động tự do sinh sống bằng đủ thứ nghề. Họ không thể chờ đợi gần chục năm để bố trí chỗ ở khi khu tái định cư được xây dựng xong nên nhận được tiền đền bù họ mua nhà, mua đất ở vùng ven để mưu sinh.

Mặt khác ở nhà cao tầng, dù khang trang, đối với họ không phù hợp vì họ cần mặt bằng dưới đất mua bán lặt vặt. Cùng với đó, giá bán nhà tái định cư quá cao, chỉ mấy chục mét vuông trên 1 tỷ đồng vượt xa so với thu nhập của họ.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhận định: “Sai lầm lớn nhất là bố trí người nghèo vào ở nhà cao tầng, không phù hợp với nghề nghiệp và tập quán cư trú của họ. Cách tốt nhất là đền bù một số tiền thoả đáng để tự họ tìm chỗ ở để mưu sinh”.

Để giải toả bế tắc, TP. HCM triển khai 2 giải pháp ở khu tái định cư Bình Khánh. Thứ nhất là cho phép Công ty Thuận Việt chuyển gần 1.300 căn hộ tái định cư xây dựng gần hoàn thiện sang công năng căn hộ thương mại cao cấp, tạm đóng tiềm sử dụng đất là 26 triệu đồng/m2. 

Giải pháp thứ hai đấu giá: Lô R1, R2, R3 đấu giá 2.220 căn hộ, có giá khởi điểm là hơn 5.619 tỷ đồng. Lô R4, R5 với 1.570 căn hộ, có giá khởi điểm làm cơ sở bán đấu giá là hơn 3.534 tỷ đồng. Dự kiến TP. HCM sẽ thu về khoảng hơn 9.000 tỷ (giá bình quân 2,3 tỷ đồng /căn). Hiện nay việc đấu giá đang tiến hành.

Trong cuôc làm việc giữa Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc và lãnh đạo Hà Nội tháng 9/2017, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã báo cáo với Chính phủ: Thành phố sẽ đầu tư khoảng 22.300 căn hộ nhà ở thương mại phục vụ tái định cư theo cơ chế đặt hàng (kinh phí dự toán khoảng 55.000 tỷ), đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở tái định cư phục vụ các dự án trong giai đoạn 2018- 2020 và các năm tiếp theo. 

Nếu thực hiện theo phương án đầu tư nêu trên, thành phố Hà Nội chỉ phải bố trí vốn để giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất, không phải bố trí ngân sách để xây dựng công trình, doanh nghiệp giải quyết được việc làm, có thu nhập và tham gia vào quản lý, vận hành nhà ở tái định cư, người dân được hưởng chất lượng và dịch vụ theo cơ chế nhà ở thương mại.

Chủ trương của Hà Nội không khác gì chủ trương của TP. HCM áp dụng với việc tái định cư ở Thủ Thiêm và thành phố đã phải chuyển trên 1.300 căn hộ tái định cư thành căn hộ thương mại cao cấp và tổ chức bán đấu giá gần 3.800 căn hộ khác. Thành phố Hồ Chí Minh đã thất bại, liệu Hà Nội có đi vào “vết xe đổ”?