Khai mở thị trường ngách cho bất động sản nghỉ dưỡng

Ông Hán Công Khanh, Phó tổng giám đốc Apec Group cho biết, trước khi tham gia phát triển bất động sản nghỉ dưỡng Apec Group đã phát triển các dự án chung cư, khu đô thị tại TP. Huế, Thái Nguyên và các khu công nghiệp ở Bắc Ninh, Hải Dương, Thái Nguyên.

Apec Group đang tập trung phát triển dòng sản phẩm căn hộ khách sạn. Nhưng thay vì đầu tư ở những thị trường du lịch lớn như Nha Trang và Đà Nẵng, Apec Group lại chọn những thị trường mới nổi hoặc chưa khai phá như Phan Thiết, Phú Yên, Ninh Thuận và thậm chí là những địa phương không có biển như Hải Dương và Thái Nguyên. 

Đặc biệt, có những dự án do Apec Group phát triển có quy mô lên đến hàng nghìn căn hộ khách sạn, như hai dự án trọng điểm đang triển khai là Apec Madala Wyndham Phú Yên với gần 1.000 căn và Apec Mandala Wyndham Mũi Né với gần 3.000 căn. Ngoài ra, còn có dự án gần 4.000 căn ở Ninh Thuận.

Lý giải về quyết định đầu tư lớn vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là dòng sản phẩm condotel vốn đang gặp nhiều thách thức do pháp lý chưa rõ ràng và sức mua giảm, ông Khanh cho rằng:

"Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang được hưởng lợi rất lớn từ nền tảng rất phát triển của ngành du lịch. Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn của thế giới.

Mặt khác, với dân số gần 100 triệu người, mức thu nhập ngày càng tăng cao, nhu cầu du lịch của người dân trong nước cũng rất lớn. Kéo theo đó là nhu cầu về dịch vụ lưu trú, khách sạn, khu vui chơi giải trí, mua sắm phục vụ du lịch.

Đó chính là lý do khiến ngày càng nhiều các chủ đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Trong đó, Apec cũng không phải một ngoại lệ."

Nhưng đâu là dư địa để một tân binh Apec Group chen chân vào thị trường này khi đã có quá nhiều tên tuổi lớn như Vingroup, Sun Group và FLC Group đã nhảy vào khai thác trong thời gian khá lâu? 

Ông Hán Công Khanh: Không thể phủ nhận rằng, đi cùng với cơ hội lớn là thách thức không hề nhỏ đang đặt ra với các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp mới “chân ướt chân ráo” vào thị trường. Tuy nhiên, với sự nghiên cứu kỹ lưỡng trong suốt một thời gian dài, Apec đã mạnh dạn đầu tư vào thị trường này, trong đó tập trung chủ yếu vào dòng sản phẩm condotel.

Tất nhiên, việc lựa chọn thời điểm tham gia vào thị trường khi đã có nhiều tên tuổi lớn thành công cũng đặt doanh nghiệp đối diện với việc phải cạnh tranh khốc liệt hơn để sản phẩm của mình hấp dẫn được các nhà đầu tư và có chỗ đứng trên thị trường.

Để giải bài toán này, Apec đã chọn hướng đi vào "thị trường ngách". Các dự án của Apec không nằm ở các thị trường quen thuộc như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc mà đều tập trung ở những địa phương có nhiều tiềm năng phát triển du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, song đây lại là những điểm đến mới nổi, chưa nhiều nhà đầu tư lớn tham gia.

Với việc lựa chọn phát triển dự án ở các địa phương này, cơ hội cho các nhà đầu tư mới như Apec sẽ nhiều hơn do dư địa phát triển còn rất lớn. Doanh nghiệp cũng không phải chịu sự cạnh tranh quá khốc liệt với các chủ đầu tư khác cùng phân khúc trên thị trường.

Bên cạnh đó, để hấp dẫn các khách hàng, nhà đầu tư quan tâm tới dự án, Apec luôn rất trú trọng tới việc phát triển các dự án có chất lượng cao. Tất cả các dự án bất động sản nghỉ dưỡng mà doanh nghiệp triển khai đều có vị trí đắc địa tại các địa phương và thiết kế mang tính biểu tượng, tiện ích đồng bộ phục vụ du lịch. 

Đặc biệt, các dự án nghỉ dưỡng của Apec đều do các thương hiệu lớn của nước ngoài vận hành quản lý nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động của dự án khi đi vào hoạt động sau này và lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Một điểm khác biệt nữa là nếu như các sản phẩm condotel, bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường hiện nay đều có mức giá rất cao, từ vài tỷ đồng/căn hộ, ngang bằng với mức giá của một chung cư cao cấp tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM thì Apec lại đưa ra các sản phẩm với mức đầu tư rất hợp lý. Các căn hộ condotel tại dự án của Apec có diện tích chỉ từ 21 - 31m2, với mức giá khoảng 1 tỷ đồng.

Chúng tôi cũng đưa ra các chính sách cam kết lợi nhuận, chia sẻ lợi nhuận hoặc cho khách hàng tự vận hành quản lý condotel khi dự án đi vào hoạt động nhằm giúp dự án tiếp cận đa dạng hơn với các đối tượng khách hàng. Trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0 như hiện nay, các dịch vụ đặt phòng trực tuyến phát triển mạnh, đây cũng là một kênh đầu tư hữu hiệu so với các condotel cam kết lợi nhuận như thời gian trước.

Chính vì đưa ra được những sản phẩm đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng phù hợp với thị trường, nên các dự án của Apec trong thời gian vừa qua đang rất được khách hàng và các nhà đầu tư quan tâm.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, hiện vấn đề pháp lý condotel đang gây nhiều hoang mang cho các nhà đầu tư. Trong khi phần lớn các nhà phát triển bất động sản khác vẫn đang chờ pháp lý cho mô hình căn hộ khách sạn rõ ràng hơn, các dự án condotel mới trên thị trường giảm mạnh so với giai đoạn trước, thì Apec Group lại liên tiếp công bố loạt dự án mới. Có phải Apec Group đang rất mạo hiểm?

Ông Hán Công Khanh: Có thể thấy, những tranh chấp liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho condotel giữa chủ đầu tư và khách hàng trong thời gian vừa qua chủ yếu do các doanh nghiệp này chưa truyền thông rõ ràng đến khách hàng, mập mờ giữa việc dự án chỉ được sở hữu 50 năm với việc được cấp sổ đỏ lâu dài khiến khách hàng kỳ vọng.

Đối với các dự án của Apec, ngay từ đầu, chúng tôi đã truyền thông rất rõ ràng, minh bạch đến các nhà đầu tư về việc dự án chỉ có thời gian sở hữu 50 năm để khách hàng hiểu rõ về pháp lý căn hộ và mô hình đầu tư. Từ đó, khách hàng sẽ quyết định có nên đầu tư hay không.

Tất nhiên, khi sở hữu một sản phẩm bất động sản, nhà đầu tư nào cũng mong muốn tài sản đó được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, khách hàng trên thị trường hiện nay đã bắt đầu có sự thay đổi trong cách nhìn nhận về vấn đề này.

Như đã phân tích ở trên, các dự án của Apec đều sở hữu vị trí đẹp, chất lượng cao, các tiện ích đồng bộ và mức giá đầu tư phù hợp, do đó nhiều khách hàng vẫn lựa chọn đầu tư vào sản phẩm.

Thực tế trên thị trường hiện nay cũng đang cho thấy, sổ đỏ condotel không phải là quan tâm hàng đầu của các khách hàng mà mấu chốt là dự án đó có tiềm năng sinh lời như thế nào. Đối với một sản phẩm đầu tư, thời gian sở hữu 50 năm cũng là khá hợp lý, quan trọng là sản phẩm chủ đầu tư đưa ra phải phù hợp với thị trường thì mới được thị trường chấp nhận.

Thời gian vừa qua, thanh khoản trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sụt giảm mạnh bên cạnh nguyên nhân về pháp lý cho condotel còn có một lý do rất lớn nữa là do các sản phẩm trên thị trường không đủ sức hút, mức đầu tư quá lớn, không hấp dẫn khách hàng. Tuy nhiên, trong bức tranh chung của thị trường bao giờ cũng sẽ xuất hiện các điểm sáng. Vấn đề nằm ở chiến lược phát triển dự án của mỗi chủ đầu tư để đưa ra được sản phẩm tốt, phù hợp với thị trường và được các khách hàng đón nhận.

Một căn hộ khách sạn 5 sao thường có chi phí đầu tư 2 - 3 tỷ đồng, song tại các dự án của Apec, giá bán một căn hộ chỉ từ 23 - 28 triệu/m2, dưới 1 tỷ đồng/căn hộ. Mức giá này liệu có thể đảm bảo cho chất lượng sản phẩm tiêu chuẩn 5 sao?

Ông Hán Công Khanh: Khi phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chủ đầu tư đã có tính toán rất kỹ lưỡng từ giá đất, giá xây dựng, nội ngoại thất đến chi phí quản lý vận hành.

Đối với một căn hộ condotel, chủ đầu tư có thuận lợi là giá tiền sử dụng đất rẻ hơn nhiều so với đất ở. Bên cạnh đó, Apec không kỳ vọng quá nhiều vào lợi nhuận mà chỉ đưa ra một mức lợi nhuận phù hợp cho chủ đầu tư. Chúng tôi luôn cố gắng đưa ra những sản phẩm chất lượng nhưng giá thành hợp lý với khách hàng.

Trong khi hầu hết các condotel đều được xây dựng ven biển, Apec dường như đang “ngược dòng” khi phát triển nhiều dự án căn hộ khách sạn lớn tại các địa phương như Lạng Sơn, Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang. Bài toán vận hành của dự án khi đưa vào hoạt động sẽ được doanh nghiệp giải quyết như thế nào trong bối cảnh thị trường nghỉ dưỡng ven đô đang được nhiều chuyên gia đánh giá là còn nhiều khó khăn khi thu hút khách du lịch?

Ông Hán Công Khanh: Thực chất, các dự án của Apec không phải tại ven đô mà ở trung tâm các đô thị loại 2 - những thành phố đang rất phát triển, có nhu cầu cao về các sản phẩm nhà ở, phòng lưu trú, khách sạn. Các dự án của Apec đều sở hữu vị trí đắc địa, tiềm năng kinh doanh cho thuê rất lớn. 

Điều này cũng phù hợp với tâm lý thích đầu tư tại tỉnh lẻ của các nhà đầu tư hiện nay trong bối cảnh cơ hội sinh lời tại các thành phố lớn đang ngày càng hạn chế.

Bên cạnh đó, để thu hút khách du lịch về nghỉ dưỡng cuối tuần tại các dự án của mình, Apec đã phát triển đồng bộ các tiện ích trong dự án, như dịch vụ spa, bể bơi, mua sắm... để khách hàng có thể thay đổi không khí sau một tuần làm việc mệt mỏi; qua đó, thu hút lượng khách đến với dự án.

Một điểm đáng chú ý nữa của Apec là các dự án tại các đô thị này đều có quy mô rất vừa phải. Dự án Apec Mandala Wyndham Hải Dương có quy mô 300 căn, Apec Diamond Park Lạng Sơn 700 căn, Apec Royal Park Bắc Ninh 900 căn. Số lượng phòng này được cho là khá phù hợp với sức hấp thụ của địa phương. Do đó chúng tôi không chịu quá nhiều áp lực trong khâu vận hành khi dự án đi vào hoạt động.

Tại đại hội cổ đông 2019, kế hoạch tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp chưa được thực hiện do tất cả các tờ trình về tăng vốn đều bị cổ đông nước ngoài phủ quyết. Nhằm đáp ứng nguồn tài chính cho hàng loạt dự án, Apec có kế hoạch về tài chính như thế nào trong bối cảnh nguồn vốn từ ngân hàng cũng đang bị siết chặt?

Ông Hán Công Khanh: Trước khi tham gia vào bất động sản, Apec đã có 10 năm phát triển, tích luỹ kinh nghiệm cũng như nguồn vốn, lợi nhuận để chuẩn bị cho giai đoạn bùng nổ như hiện nay. Mặt khác, chúng tôi cũng đang sử dụng hiệu quả các kênh huy động vốn khác như trái phiếu, nguồn tài chính thặng dư từ trái phiếu, xoay chuyển dòng tiền.

Xuất phát điểm của ban lãnh đạo Apec đều là những người hoạt động trong lĩnh vực tài chính nên việc cân đối tài chính trong triển khai các dự án của doanh nghiệp rất rõ ràng. Chúng tôi không lệ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng mà dựa vào nội lực của doanh nghiệp.

Trong tháng 10/2019, Apec Group sẽ mở bán hai dự án là Apec Madala Wyndham Phú Yên và Apec Mandala Wyndham Mũi Né. Tuy nhiên, bản thân doanh nghiệp cũng không dựa vào dòng vốn đầu tư của các khách hàng cá nhân để phát triển dự án. Trái lại, doanh nghiệp còn chủ động cho khách hàng đóng tiền theo tiến độ trong 36 tháng để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Xin cảm ơn ông!