Hết thời chạy đua cam kết lợi nhuận?

Nếu không cam kết lợi nhuận sẽ khó bán được hàng. Đó là tình trạng phổ biến trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong mấy năm gần đây. Vì thế, hầu như dự án bất động sản nghỉ dưỡng nào cũng đưa ra cam kết lợi nhuận như 'miếng mồi ngon' để lôi kéo người mua.

Ban đầu, lợi nhuận cam kết chỉ mang hình thức khuyến mại, nhưng ngay sau đó thấy 'miếng mồi' phát huy tác dụng, nên các chủ đầu tư bước vào cuộc chạy đua. Con số phổ biến từ 8 -10%/năm trong thời gian 5 năm ngày càng được đẩy lên cao hơn và thời gian dài hơn. Thậm chí có dự án cam kết tới 12 - 15%/năm nhằm tăng tính cạnh tranh, thu hút khách hàng.

Không thể phủ nhận, việc đưa ra các chính sách cam kết lợi nhuận hấp dẫn đã giúp các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nhanh chóng đạt thanh khoản. Nhờ đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ, trở thành kênh đầu tư thu hút một lượng vốn lớn từ dòng tiền nhàn rỗi của các nhà đầu tư thứ cấp với mong muốn sinh lời hiệu quả.

Cũng nhờ huy động được vốn của người mua nên chủ đầu tư dự án không phải vay vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, từ năm 2018, thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện một số dự án nằm ngoài xu hướng chung, thực hiện chính sách bán bất động sản nghỉ dưỡng không cam kết lợi nhuận.

Trao đổi với báo chí, ông Trần Khánh Quang,Tổng giám đốc công ty Việt An Hòa, nhận định các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang có xu hướng từ bỏ cam kết lợi nhuận để đưa bất động sản về giá trị thực, đồng thời giúp cả chủ đầu tư và khách hàng tránh được rắc rối trong quá trình vận hành.

Có thể kể đến như tổ hợp nghỉ dưỡng The Arena Cam Ranh ở Khánh Hoà với quy mô hơn 5.000 căn hộ khách sạn. Chủ đầu tư Vịnh Nha Trang đã đưa ra hai lựa chọn cho khách hàng là được tự vận hành hoặc ủy thác cho chủ đầu tư và đơn vị quản lý.

Dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né của chủ đầu tư IDJ và đơn vị phát triển Apec Group với quy mô gần 3.000 căn hộ khách sạn cũng đi theo xu hướng này. 

Theo đó, tại những căn hộ có cam kết, mức tỷ suất lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra là 12%/năm trong vòng năm năm, tặng kèm 30 đêm nghỉ dưỡng mỗi năm. Đối với những căn hộ không cam kết, các khách hàng có thể tự vận hành quản lý hoặc cho chủ đầu tư thuê lại và chia sẻ lợi nhuận với tỷ lệ 80% dành cho người mua.

Cũng tại Mũi Né, Phan Thiết, dự án Goldsand Hill Villas và NovaHills ra mắt cuối năm ngoái cũng không tham gia vào cuộc đua cam kết lợi nhuận như đa số các dự án các dự án nghỉ dưỡng khác trên thị trường.

Trước đó, dự án khu biệt thự nghỉ dưỡng Novotel Villas Phú Quốc đã rất thành công khi áp dựng chính sách không cam kết lợi nhuận. Bên cạnh mức cam kết lợi nhuận 9% trong vòng chính năm đối với khách hàng mua biệt thự, CEO Group đã đưa thêm cho khách hàng một lựa chọn khác là không cam kết lợi nhuận bằng con số cụ thể, lợi nhuận người mua thu được dựa trên tình hình kinh doanh thực tế.

Đáng chú ý, phần lớn khách hàng mua biệt thự đã không tham gia chương trình cam kết lợi nhuận cố định mà chấp nhận chia sẻ lợi nhuận theo tỷ lệ với chủ đầu tư dựa trên doanh thu của dự án.

Đưa bất động sản nghỉ dưỡng về giá trị thực

Thực trạng "loạn" cam kết lợi nhuận tại Việt Nam những năm vừa qua đã từng khiến ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation phải thốt lên tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch biển Việt Nam 2018 rằng: "Cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8 - 12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy".

Theo ông Michael, thay về đưa ra các mức lợi nhuận cam kết, các nhà phát triển cần quan tâm nhiều hơn đến uy tín; cần sự tham gia của các đơn vị quản lý tầm quốc tế; tạo sự minh bạch trong mua bán để đem lại niềm tin từ phía khách hàng. 

Đây cũng chính là lý do khiến ngày càng nhiều dự án bất động sản trên thị trường hiện nay đi theo hướng không cam kết lợi nhuận mà dựa vào doanh thu thực tế của dự án. 

Theo đại diện một chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không thể phủ nhận sức hấp dẫn của chính sách cam kết lợi nhuận vì sẽ giúp các dự án hấp dẫn các nhà đầu tư, khiến họ yên tâm hơn khi xuống tiền.

Tuy nhiên, làm thế nào để dự án tạo ra lợi nhuận mới là bản chất của vấn đề, quyết định thành công của các dự án khu nghỉ dưỡng. Thời gian đầu, khi loại hình căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng mới xuất hiện tại Việt Nam, các nhà đầu tư còn chưa có nhiều kinh nghiệm nên chạy theo các dự án có cam kết lợi nhuận cao. Nhưng càng ngày các nhà đầu tư càng quan tâm đến các giá trị nền tảng để dự án có thể sinh lời bền vững.

Cũng theo vị lãnh đạo này, không ít các dự án cam kết lợi nhuận đã đẩy giá trị căn hộ lên cao để "bù" cho phần lợi nhuận cam kết với khách hàng. Trong khi đó, khi dự án đi vào hoạt động lại không hiệu quả khiến khách hàng mất niềm tin với các chủ đầu tư.

Đã xuất hiện dự án đưa ra mức cam kết cao nhưng hoạt động không hiệu quả, không trả được cam kết cho khách hàng.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã nhận định rằng, để các dự án hấp dẫn khách hàng, nhanh chóng đạt thanh khoản, chủ đầu tư đã đưa ra phương thức bán căn hộ có cam kết lợi nhuận cao. Cùng với đó, chủ đầu tư tăng giá bán để bù đắp một phần cam kết, hay nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết theo kiểu "lấy mỡ nó rán nó".

Một lý do khác khiến các bất động sản nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận có giá bán cao theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng giám đốc Apec Group là do khi mua các căn hộ cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ bàn giao đầy đủ nội thất căn hộ theo chuẩn của dự án. 

Trong khi đó, các sản phẩm không cam kết chỉ bàn giao cơ bản, khách hàng có thể tự do thiết kế, quản lý vận hành. Do đó, các sản phẩm không cam kết thường được lòng các nhà đầu tư hơn do có mức giá thấp hơn các sản phẩm cam kết lợi nhuận.

Mặt khác, theo ông Huy, tại những nước du lịch phát triển, phần lớn các chủ đầu tư đều không đưa ra cam kết lợi nhuận mà tập trung vào các giá trị lâu dài, bền vững của sản phẩm như dự án tốt, chất lượng dịch vụ đảm bảo, đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

 "Chỉ cần dự án làm tốt về chất lượng, tất yếu sẽ hấp dẫn khách du lịch và tạo giá trị lợi nhuận ổn định cho các nhà đầu tư. Do đó, các khách hàng hiện nay cũng đang dần thay đổi, họ không quan tâm nhiều đến lợi nhuận cam kết mà điều quan trọng là giá trị thực mà chủ đầu tư xây dựng trong sản phẩm của mình để hấp dẫn khách du lịch và khả năng kinh doanh sau này", ông Huy nhận định.

Cũng theo lãnh đạo Apec Group, hoạt động mua bán phòng khách sạn online hiện rất phát triển nhờ sự hỗ trợ của mạng xã hội, các trang đặt phòng trực tuyến. Do đó, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có thể tự vận hành căn hộ của mình, tự do trong hình thức kinh doanh mà không chịu quá nhiều sự phụ thuộc vào chủ đầu tư.

Ông Huy tiết lộ, tại các dự án nghỉ dưỡng của Apec Group, không ít những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính nhưng không muốn bỏ ra một số tiền quá lớn để tự xây một khách sạn đã đầu tư một số lượng căn nhất định và tự quản lý chuỗi căn hộ của họ. Cách làm này vừa giúp các nhà đầu tư không phải mất nhiều thời gian, công sức, vốn đầu tư mà vẫn có "khách sạn" của riêng mình.

Tất nhiên, để đảm bảo "chuẩn" dịch vụ chung của dự án, các căn hộ tự kinh doanh của những nhà đầu tư này vẫn phải tuân thủ theo quy định quản lý vận hành chung của chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành dự án.

Hiện giá phòng khách sạn tiêu chuẩn 5 sao từ 4 - 5 triệu/đêm, tuy nhiên, tại các căn hộ do khách hàng tự vận hành, các nhà đầu tư có thể bán thấp hơn, chỉ từ 3 - 4 triệu/đêm. Những căn hộ này hướng đến đối tượng khách du lịch bình dân hơn nên khá dễ tìm kiếm khách hàng, trong khi khách thuê vẫn được hưởng những tiện ích, dịch vụ chung của một khu nghỉ dưỡng đẳng cấp do chủ đầu tư dự án phát triển, ông Huy nhận định.

Liệu có thể bỏ hẳn cam kết lợi nhuận?

Không thể phủ nhận những hạn chế của các bất động sản nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận trên thị trường hiện nay, nhưng một điều dễ nhận thấy là các dự án vẫn chưa thể bỏ hẳn mô hình cam kết lợi nhuận. Một số dự án đưa ra cùng lúc cả hai dòng sản phẩm: Cam kết lợi nhuận và không cam kết lợi nhuận. 

Trước câu hỏi tại sao các dự án nghỉ dưỡng không thể chỉ đưa ra một dòng sản phẩm không cam kết, ông Huy cho rằng, các sản phẩm không cam kết lợi nhuận mới xuất hiện ở Việt Nam trong thời gian ngắn nên nhiều khách hàng chưa thực sự thích nghi. 

Do đó, các chủ đầu tư đã cùng lúc đưa ra cả hai phương án sản phẩm để khách hàng lựa chọn. Với những khách hàng yêu thích việc tự do kinh doanh, họ sẽ lựa chọn các sản phẩm không cam kết và tự vận hành cho thuê.

Ngược lại, đối với những nhà đầu tư bận rộn, không có nhu cầu tự kinh doanh, họ có thể lựa chọn các sản phẩm cam kết lợi nhuận, giao cho các chủ đầu tư quản lý vận hành. Việc đưa ra hai loại hình sản phẩm như vậy nhằm giúp các chủ đầu tư tiếp cận đến nhiều đối tượng khách hàng hơn, giúp dự án nhanh chóng đạt thanh khoản.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH PR và phát triển đô thị Phú Quý, các bất động sản nghỉ dưỡng không cam kết lợi nhuận sẽ là xu hướng lựa chọn của các nhà đầu tư trong tương lai.

Minh chứng là thời gian gần đây, thị trường bất động đã bắt đầu xuất hiện các sản phẩm shoptel - mô hình kinh doanh thương mại (shop) kết hợp với khách sạn mini (hotel) không cam kết lợi nhuận, để các khách hàng tự do kinh doanh và quản lý vận hành.

Ông Hà cho rằng nếu khách hàng thấy có thể tự khai thác với hiệu quả kinh doanh cao hơn so với giao lại cho chủ đầu tư thì họ sẽ lựa chọn các sản phẩm không cam kết và quan tâm đến chất lượng thực sự của dự án hơn là các con số cam kết lợi nhuận do chủ đầu tư đưa ra.