Khoảng tối của bất động sản Bình Dương

Hội tụ đủ ba yếu tố để tăng trưởng nhanh là con người, khả năng tích tụ tài sản và hạ tầng, thị trường bất động sản Bình Dương đang phát triển nóng.

Nếu như cả năm 2017 Bình Dương chỉ có 736 căn nhà ở hình thành trong tương lai của 2 dự án đủ điều kiện huy động vốn thì đến năm 2019 đã tăng lên 7.018 căn thuộc 15 dự án trước khi tăng lên gấp đôi 15.040 căn của 18 dự án vào năm 2021.

Được biết đến là “thủ phủ công nghiệp” với 50 khu công nghiệp, cụm công nghiệp đang hoạt động, dân số khoảng 2,4 triệu người, các dự án bất động sản giúp Bình Dương giải quyết nhu cầu chỗ ở cũng như làm cho bộ mặt đô thị thay đổi theo hướng hiện đại, quy củ.

Tuy nhiên, bên cạnh yếu tố tích cực, thị trường bất động sản Bình Dương cũng xuất hiện tình trạng doanh nghiệp, dự án “cầm đèn chạy trước ô tô” hoặc cơ quan quản lý “chạy” theo doanh nghiệp hợp thức hoá sai phạm và người mua nhà đối mặt với rủi ro.

Doanh nghiệp “cầm đèn chạy trước ô tô”

Trong thời gian gần đây, số lượng các dự án bất động sản sai phạm trên địa bàn Bình Dương xuất hiện ngày càng nhiều, bị phạt nhưng vẫn tái phạm nhiều lần, thậm chí có dự án được chấp thuận chủ trương cách đây gần nhiều năm nhưng đến nay chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.

Đơn cử như dự án Khu đô thị Đông Bình Dương có quy mô 126ha tọa lạc tại phường Tân Bình, TP. Dĩ An do Công ty TNHH Phát triển đô thị Đông Bình Dương làm chủ đầu tư được chấp thuận từ năm 2003.

Từng được kỳ vọng sẽ là khu đô thị sầm uất nhưng 19 năm trôi qua dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Ngày 25/10/2019, UBND tỉnh Bình Dương đã ký Quyết định số 3122/QĐ-UBND cho phép Công ty TNHH Phát triển Đô thị Đông Bình Dương gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng đối với khu đất tại dự án Đông Bình Dương thêm 24 tháng kể từ ngày 25/10/2019.

Một năm sau được gia hạn, chủ đầu tư dự án lại bị Thanh tra Sở Xây dựng ra quyết định xử phạt hành chính lần thứ 2 về hành vi cố tình tổ chức thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật tại dự án khi chưa được cơ quan chức năng cấp phép.

Số tiền phạt cho hành vi cố tình xây dựng trái phép đối với chủ đầu tư dự án Khu đô thị Đông Bình Dương là 50 triệu đồng. Ngoài ra, với hành vi huy động vốn trái phép của Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng HHA do ông Đỗ Quốc Huy (là con trai của ông Đỗ Hà), UBND tỉnh Bình Dương đã ra quyết định xử phạt hành chính với số tiền 275 triệu đồng. Bình Dương cũng đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đối với Công ty TNHH MTV Đầu tư và Xây dựng HHA.

Hiện tại, thời hạn hai năm được gia hạn đã hết, tại cuộc họp báo tháng 3 mới đây, đại diện Sở Tài nguyên và môi trường Bình Dương cho biết đang chuẩn bị để báo cáo UBND tỉnh Bình Dương về thực trạng đối với dự án Khu đô thị Đông Bình Dương.

Một dự án khác vi phạm gây xôn xao dư luận trong thời gian qua là Khu chung cư Phú Thọ Quốc Cường (tên thương mại là C-River View) do Công ty cổ phần C-Holdings làm chủ đầu tư, toạ lạc tại phường Phú Thọ, TP. Thủ Dầu Một. Cụ thể, dự án C-River View đã xây đến tầng 3 khi chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa có giấy phép xây dựng và bị Thanh tra Sở Xây dựng hai lần ra quyết định xử phạt.

Qquyết định xử phạt lần đầu ngày 9/2/2021 cho thấy chủ đầu tư dự án C-River View đã tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng.

Ngoài việc bị xử phạt 40 triệu đồng theo quy định tại Điểm C, Khoản 5, Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, ngày 27/11/2017 của Chính phủ, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, Công ty cổ phần C-Holdings phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Hết thời hạn này, Công ty cổ phần C-Holdings không xuất trình được thì bị áp dụng biện pháp tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm theo quy định.

Khi thời hạn 60 ngày đã hết, Thanh tra Sở Xây dựng đã ban hành thông báo số 208/TB-TTrXD ngày 13/5/2021 về việc thực hiện các biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Tuy nhiên, Công ty cổ phần C-Holdings không những không thực hiện tháo dỡ mà khoảng 6 tháng sau dự án C-River View tiếp tục bị phát hiện đã xây dựng lên đến tầng 3.

Cụ thể, đến tháng 1/2022, các hạng mục tại dự án C-River View được chủ đầu tư "xây chui" gồm: Tầng hầm diện tích xây dựng 5.051m2; tầng 1 xây dựng diện tích 4.963m2; tầng 2 đã thi công bê tông cột, dầm, sàn bê tông cốt thép với diện tích 1.099m2; tầng 3 đã thi công bê tông cột, dầm, sàn với diện tích 643m2.

Với việc tái phạm hành vi xây dựng không phép, ngày 10/1/2022, Công ty cổ phần C-Holdings bị Thanh tra Sở Xây dựng ra quyết định số 02/QĐ – XPVPHC xử phạt hành chính với số tiền là 50 triệu đồng.

Ngoài ra, Thanh tra Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư dự án C-River View làm thủ tục đề nghị cơ quan thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Thời hạn thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là 60 ngày kể từ ngày 11/1/2022.

Không chỉ dự án Khu đô thị Đông Bình Dương, C-River View mà vào năm 2020 dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc cũng đã hai lần liên tiếp bị xử phạt với hành vi xây dựng không phép.

Khu nhà ở Nam Tân Uyên do Công ty TNHH Công Nghiệp và Đô Thị Nam Tân Uyên làm chủ đầu tư cũng từng bị xử phạt do xây dựng không phép.

Hợp thức hoá sai phạm?

Liên tiếp bị xử phạt, thậm chí buộc phải cưỡng chế, dù doanh nghiệp không thực hiện nhưng vẫn được “tạo điều kiện” để hoàn thiện các thủ tục pháp lý.

Ngày 28/2/2022, ông Mai Hùng Dũng, Phó chủ tịch tỉnh UBND tỉnh Bình Dương mới ký quyết định số 514/QĐ-UBND cho phép Công ty cổ phần C-Holdings chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án Khu chung cư Phú Thọ Quốc Cường.

Nếu căn cứ theo Luật Nhà ở thì đây là thủ tục đầu tiên nhà đầu tư phải thực hiện khi tiến hành làm dự án. Sau khi được chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới tiến hành các bước tiếp theo như thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định dự án đầu tư, chấp thuận chủ trương dự án đầu tư rồi mới được cấp giấy phép xây dựng.

Căn cứ theo trình tự quy định trong Luật Nhà ở, dự án C-River View đã làm ngược lại.

Tiếp đến, ngày 17/3/2022, (tức là 7 ngày sau khi thời hạn 60 ngày căn cứ theo quyết định xử phạt lần hai của Thanh tra Sở Xây dựng Bình Dương), trên mạng xã hội xuất hiện một nửa tờ giấy phép xây dựng số 932/GPXD do Sở Xây dựng Bình Dương cấp ngày 16/3/2022, cho phép xây dựng các công trình thuộc dự án C-River View, do Công ty cổ phần C-Holdings làm chủ đầu tư.

Sau đó, một phó giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương xác nhận, sở đã cấp giấy phép xây dựng cho dự án chung cư Phú Thọ Quốc Cường (tại phường Phú Thọ, thành phố Thủ Dầu Một) do Công ty cổ phần C-Holdings làm chủ đầu tư.

Với việc một số dự án xây dựng ở Bình Dương dù làm sai, bị xử phạt nhiều lần nhưng sau đó vẫn được "hợp thức hoá" khiến công tác quản lý xây dựng nói riêng và quản trị xã hội nói chung gặp khó khăn.

Người mua nhà gặp rủi ro

Thực tế có dự án dù chưa hoàn thiện pháp lý nhưng đã bán nhà khiến người mua chịu rủi ro.

Đơn cử như tháng 10/2021, UBND tỉnh Bình Dương thu hồi quyết định số 509/QĐ-UBND ngày 1/3/2018 của tỉnh này về việc cho phép Công ty TNHH Phát triển nhà xe lửa Dĩ An chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu nhà ở thương mại đường sắt (mở rộng), điều chỉnh mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu nhà ở thương mại đường sắt (hiện hữu) tại phường Dĩ An, TP. Dĩ An.

Về lý do thu hồi, UBND tỉnh Bình Dương cho rằng là để phối hợp cơ quan chức năng rà soát các nội dung có liên quan đến việc đầu tư dự án theo ý kiến của các bộ ngành trung ương và quy định của pháp luật có liên quan.

Việc thu hồi của UBND tỉnh Bình Dương diễn ra ba năm sau khi cho phép doanh nghiệp thực hiện. Trong khoảng thời gian đó doanh nghiệp đã thực hiện dự án và bán đất cho người mua và rủi ro với người mua là sau khi bị thu hồi thì chủ đầu tư không thể hoàn thiện pháp lý, dẫn đến người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hay gần đây các khách hàng thường xuyên căng băng rôn đòi nhà, đòi lại tiền ở một dự án nằm ở cửa ngõ của Bình Dương. Cụ thể, khách hàng đã mua trả tiền theo tiến độ 1.081 căn hộ tại dự án Khu căn hộ, căn hộ dịch vụ, khu dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê Contenment Plaza (có tên thương mại Roxana Plaza), tại số 9/14, Khu phố Đông, phường Vĩnh Phú, TP Thuận An do Công ty TNHH Xây dựng Dịch vụ Thương mại Đầu tư Bất động sản Tường Phong.

Những khách hàng này đã ký hợp đồng mua bán từ năm 2018 và được cam kết giao nhà cuối năm 2020. Tuy nhiên dù đã đóng được 70% giá trị hợp đồng, thời gian vượt hơn một năm nhưng vẫn chưa được bàn giao nhà, công trình thì vẫn đang xây dựng.

Nguyên nhân dẫn đến sự việc trên là do mâu thuẫn giữa các cổ đông. Cụ thể Công ty Tường Phong là chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng kinh doanh với ông Nguyễn Anh Đào để thành lập một pháp nhân mới có tên là Công ty Naviland (Cơ cấu cổ đông là Tường Phong nắm 51% cổ phần, ông Nguyễn Anh Đào nắm 48% cổ phần, bà Dương Thị Phương Tuyền (vợ ông Nguyễn Anh Đào) nắm 1% cổ phần).

Tuy nhiên dù quá trình chuyển đổi chủ đầu tư từ Công ty Tường Phong qua Naviland chưa hoàn thành, dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng ông Đào đã sử dụng pháp nhân Naviland để ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng.

Điều này được xác định tại văn bản số 2428/SXD-TTrXD ngày 20/7/2021, trả lời đơn kêu cứu công dân mua căn hộ Roxana Plaza của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương xác định Naviland chưa là chủ đầu tư dự án Roxana Plaza.

Đến ngày, 4/11/2021, UBND tỉnh Bình Dương đã có Quyết định số 2501/QĐ-XPVPHC, xử phạt Naviland 275 triệu đồng đối với hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.

Hình thức phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đối với Naviland trong vòng 12 tháng và quyết định có hiệu lực kể từ ngày ký. Đến nay, vụ việc đã được chuyển qua cơ quan điều tra công an tỉnh Bình Dương.