Lo ngại khi bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội tỏ ra lo ngại về việc dự thảo sửa đổi Luật Đất đai và dự thảo sửa đổi bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Ông cho biết, khi phát triển một dự án bất động sản, doanh nghiệp luôn phải tính toán rất kỹ bài toán đầu tư, chi phí phát triển dự án và lợi nhuận thu được. Trong đó, giá đất là một trong những cấu phần rất quan trọng để quyết định có đầu tư dự án hay không. 

Để tính toán được giá đất, hầu hết dự án bất động sản hiện nay đều áp dụng phương pháp thặng dư. Đây là là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất. 

Phương pháp này được tính bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Nhờ phương pháp này, doanh nghiệp sẽ ước tính được khả năng thặng dư của dự án trong tương lai một cách chính xác nhất. Sau khi trừ đi các chi phí đầu tư xây dựng, tiền sử dụng đất trả cho nhà nước, doanh nghiệp sẽ biết được mình có lợi nhuận bao nhiêu để ra quyết định đầu tư. 

Chính vì vậy, trong trường hợp bỏ nguyên tắc thặng dư trong định giá đất, lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, doanh nghiệp sẽ rất khó khăn trong phát triển dự án. Giá đất nhiều khả năng sẽ được định giá tăng mạnh. 

Hiện các nhà soạn thảo luật đều nhấn mạnh đến yếu tố định giá đất "theo giá thị trường", tuy nhiên thực tế cho thấy giá thị trường hiện đang bị thổi lên quá cao. Tại nhiều địa phương, giá đất là "giá ảo" nhưng vẫn tính theo giá thị trường, mà không dựa trên khả năng sinh lợi của dự án trong tương lai là sự "khập khiễng", không hợp lý. 

Nhiều khu đất thực chất không có nhiều giá trị sinh lời, nhưng giá đã tăng mạnh, vượt qua giá trị thực nhiều lần, gây khó cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư dự án. 

Bên cạnh đó, "giá thị trường là mức giá nào" hiện vẫn chưa được lượng hoá một cách cụ thể, nhất là trong bối cảnh hệ thống thông tin về đất đai, bản đồ giá đất toàn quốc chưa được cập nhật đầy đủ, đồng bộ. Chính điều này sẽ kéo dài thời gian định giá đất nếu áp dụng một phương pháp định giá mới, lãnh đạo doanh nghiệp này lo ngại. 

Nguy cơ tắc pháp lý

Theo pháp luật đất đai hiện hành, co năm phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Lý giải nguyên nhân nhân khiến dự thảo sửa đổi Luật Đất đai và dự thảo sửa đổi bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư (đúng ra giá đất phải có trước), chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Bên cạnh đó, theo nhiều doanh nghiệp, phương pháp thặng dư là phương pháp phức tạp, không dễ để thực hiện. Đây là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập hay phương pháp hệ số. 

Do đó, thực hiện phương pháp thặng dư sẽ gây khó cho cơ quan quản lý nhà nước. Bốn phương pháp còn lại đều dễ thực hiện hơn, có công thức tính toán cụ thể. Đặc biệt, phương pháp hệ số vốn được các cơ quan quản lý "ưa chuộng", chỉ cần nhân bảng giá với một hệ số nhất định. Trong khi đó, giá đất thị trường được hình thành khách quan từ nhiều yếu tố, không thể bằng một hệ số chủ quan do con người quyết định. 

Mặt khác, VCCI cũng cho rằng, hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Vì vậy, việc chỉ áp dụng bốn phương pháp định giá như tại dự thảo luật có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai. Trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp này có những hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. 

Như vậy, việc bốn phương pháp trên đều dựa trên các dữ liệu so sánh sẽ gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào. Trong khi đó, bản chất của phương pháp thặng dư là tính giá đất theo cách tính ngược, tức bắt đầu bằng số tiền bán được của các sản phẩm phát triển hoàn thiện trong tương lai khấu trừ các chi phí phát triển cần thiết đầu tư tạo ra sản phẩm, từ đó sẽ tính toán được tiền đất nộp cho ngân sách nhà nước và lợi nhuận. Đây là phương pháp rất khoa học và khách quan, theo thông lệ quốc tế.

Mặt khác, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, hiện nhiều dự án bất động sản chỉ có thể định giá đất theo phương pháp thặng dư, mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng. 

Đơn cử như trường hợp nhà nước vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị dưới 200 tỷ đồng thì rất cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn,có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng do không được phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án này.

Bên cạnh đó là các dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển, hoặc một số dự án đặc thù như trường hợp nhà nước quy hoạch xây dựng mới khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp tại các vùng đất mới không nằm gần đường giao thông hiện hữu có tên đường trong bảng giá đất của địa phương. 

Các dự án này không thể áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chỉ có phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất phù hợp. Việc bỏ phương pháp này sẽ gây ách tắc trong định giá đất của các dự án.

Tuy nhiên, theo ông Châu, để áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần phải công thức hoá, lượng hoá hoạt động ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản và tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản gắn liền với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, giao thông. Đây là các yếu tố chưa được lượng hoá, chưa được tính toán đầy đủ trong thời gian qua gây tiềm ẩn nhiều nguy cơ tính chưa đúng, chưa đủ giá đất tại các dự án.