Lúng túng định giá đất siêu đô thị du lịch Đại Ninh

UBND tỉnh Lâm Đồng vừa chỉ đạo các sở ngành, địa phương khẩn trương hoàn thiện thủ tục, thẩm định, trình phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất tại dự án khu đô thị Nam Đà Lạt.

Theo đó, thời gian qua, UBND tỉnh đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, đôn đốc Sở Tài nguyên và môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh khẩn trương hoàn thiện hồ sơ, thủ tục lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất, trình thẩm định phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất làm cơ sở cho doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Tuy nhiên, việc xác định giá đất còn chậm, lúng túng, sự phối hợp của các Sở, ngành liên quan chưa kịp thời. Từ đây, UBND tỉnh yêu cầu một số nội dung cụ thể. Đáng chú ý, đối với Sở Tài Nguyên môi trường, tỉnh yêu cầu sở này (trên cơ sở báo cáo của Sở Xây dựng, Cục thuế tỉnh, UBND huyện Đức Trọng và nhiệm vụ được giao tại văn bản hồi tháng 1/2023): đôn đốc đơn vị tư vấn khẩn trương hoàn chỉnh phương án xác định giá đất để kiểm tra, rà soát, hoàn thiện phương án giá đất gửi Hội đồng thẩm định giá đất trước 30/3/2023.

Tiếp theo, Hội đồng thẩm định giá đất kiểm tra, rà soát, thẩm định phương án giá đất và thông báo kết quả cho Sở Tài nguyên và môi trường trước 15/4/2023 để trình UBND tỉnh xem xét, phê duyệt trước 30/4/2023.

Ở diễn biến gần nhất, tháng 1/2023, Sở Tài nguyên và môi trường đã đề nghị Sở Xây dựng cung cấp bổ sung thông tin, làm cơ sở để xây dựng giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất tại dự án. Theo đó, Sở Tài nguyên và môi trường nhận thấy còn có các thông tin, dữ liệu liên quan đến suất vốn đầu tư hạ tầng và chỉ số giá xây dựng chưa được làm rõ hoặc được hướng dẫn cụ thể để làm cơ sở hoàn chỉnh phương án giá đất….

Tháng 1/2023, Sài Gòn Đại Ninh đã có công văn (do Tổng Giám đốc Nguyễn Cao Trí ký) cung cấp thông tin (theo yêu cầu của sở, ngành địa phương tại cuộc họp hồi tháng 8/2022) và đề nghị Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên và môi trường Lâm Đồng xác nhận để thực hiện việc xây dựng giá đất tại dự án (giai đoạn 1).

Trước đó, hồi tháng 8/2022, tỉnh Lâm Đồng đã rốt ráo kiểm tra, rà soát lại các nội dung về quy hoạch chi tiết, hệ số sử dụng đất, mục đích sử dụng đất liên quan tới dự án Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh (khu đô thị Nam Đà Lạt) để xây dựng phương án giá đất của siêu dự án này.

Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng đề nghị các sở, ngành, đơn vị phối hợp thực hiện bổ sung thêm một số nội dung có liên quan đến hồ sơ phương án giá đất tính thu tiền sử dụng đất dự án khu đô thị Nam Đà Lạt (do Công ty CP Đầu tư du lịch Sài Gòn Đại Ninh làm chủ đầu tư).

Cụ thể, căn cứ đề nghị của hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và môi trường đề nghị Sở Xây dựng phối hợp chủ đầu tư rà soát, kiểm tra lại quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án.

Trên cơ sở đó, sớm cung cấp đầy đủ thông tin có liên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng và hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao công trình…) đối với tất cả các phân khu chức năng tại Quyết định 2407 năm 2011 của UBND tỉnh (về phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án).

Đồng thời, Sở Tài nguyên và môi trường đề nghị chủ đầu tư Sài Gòn Đại Ninh cung cấp thêm thông tin nhằm làm rõ một số mâu thuẫn liên quan tới mục đích sử dụng đất.

Điển hình, theo Quyết định 2407 của UBND tỉnh, diện tích phần đất ở là khoảng 89ha (trong đó khu B11.14 diện tích khoảng 4.150m2, khu B12.10 khoảng 4.770m2 và B13.12 khoảng 1.800m2 là đất thương mại dịch vụ (khu ở). Tuy nhiên, đối chiếu bản đồ chuyển mục đích giai đoạn 1 của phân khu B (biệt thự mùa hè) thì các khu nêu trên lại nằm trong mục 1 – "Đất công trình công cộng".

Vì vậy, Sở Tài nguyên và môi trường đề nghị xác định, điều chỉnh lại nội dung mâu thuẫn nêu trên. Đồng thời xác định phần diện tích của 3 khu nêu trên là đề xây dựng khu thương mại dịch vụ hay đất ở, để đơn vị tư vấn có căn cứ làm cơ sở tính toán giá trị quyền sử dụng đất cho phù hợp.

Căn cứ ý kiến của hội đồng thẩm định giá đất tỉnh, đơn vị tư vấn thẩm định giá (Công ty CP Thông tin và thẩm định giá Tây Nam Bộ - SIAC) cũng được đề nghị nghiên cứu bổ sung, hoàn chỉnh lại dự thảo phương án giá đất.

Một số vấn đề cần tập trung gồm: Xem xét lại việc có hay không áp dụng điều chỉnh yếu tố khác biệt về hình dáng, quy mô; Yếu tố lợi thế khi được giao đất ở có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá; Bổ sung tiêu chí quy hoạch xây dựng chi tiết, hệ số sử dụng đất vào phương pháp so sánh…

Dự án khu đô thị thương mại, du lịch nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh (tên gọi khác là khu đô thị Nam Đà Lạt) do Công ty CP Đầu tư du lịch Sài Gòn Đại Ninh đầu tư, tại địa bàn TP. Đà Lạt và huyện Đức Trọng. Tính tới 11/11/2021, doanh nghiệp Sài Gòn Đại Ninh cho biết đã đầu tư vào dự án 2.000 tỷ đồng.

Khu đô thị Nam Đà Lạt có tổng vốn đầu tư 25.243 tỷ đồng, quy mô hơn 3.595ha (trong đó có 1.306ha đất quy hoạch lâm nghiệp). Dự án sở hữu một phần diện tích rất lớn thuộc 4 xã của huyện Đức Trọng, chỉ cách sân bay Liên Khương hơn 10km, được hội kiến trúc sư thuộc Tập toàn Meinhardt quy hoạch thiết kế…
Quy mô dự án gồm 6 phân khu chính: Lavender Bay (27ha, có 37 cao ốc 8-10-12 tầng), Summer Palace (300ha), Paradise Island (180ha), Davos Hills (263,6ha, khách sạn 6 sao có casino), Flower Palace (640ha) và Sun Gate (6,1ha).
Dự án có thời hạn triển khai theo giấy phép là 2010 - 2018, thuộc diện miễn giấy phép xây dựng và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 từ năm 2011. Theo công văn điều chỉnh hồi tháng năm 2022 của UBND tỉnh Lâm Đồng, chủ đầu tư dự kiến xây dựng cơ sở hạ tầng trong 5 năm (2022-2026), bắt đầu kinh doanh phần đất ở (chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được duyệt) trong thời gian 2023-2037.
Cuối năm 2021, chủ đầu tư đã đề nghị điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án từ 25.243 tỷ đồng (phê duyệt năm 2010) thành 30.291 tỷ đồng (tăng 20% - tương đương 5.048 tỷ đồng).
Lý do điều chỉnh được đưa ra là chi phí tăng tại thời điểm đề nghị so với thời điểm năm 2010 dẫn đến phải điều chỉnh tổng mức đầu tư của dự án cho phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo khả thi trong quá trình thực hiện. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng đề nghị điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án với quy mô sử dụng đất không thay đổi khoảng 3.595ha.