Loay hoay tìm 'liều thuốc đặc trị' tranh chấp chung cư

Chiếm dụng quỹ bảo trì vì chế tài yếu

Một trong những vấn đề gây ra tình trạng tranh chấp chung cư trong thời gian qua là liên quan đến việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì. Quỹ bảo trì là nguồn tiền lớn, nhưng vì các quy định quản lý chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều chủ đầu tư có cơ hội chiếm dụng. 

Ông Vũ Xuân Hùng, ở chung cư SCREC 974A Trường Sa, Phường 12, Quận 3, TP. HCM cho biết, chung cư nơi ông sinh sống được đưa vào vận hành từ năm 2007, đến giờ là 12 năm và trong suốt thời gian đó, cư dân phải đấu tranh, thậm chí đổ cả máu để đòi quỹ bảo trì từ chủ đầu tư.

Chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì thời gian dài và hiện mới bàn giao cho Ban quản trị được 5 tỷ đồng, còn nợ hơn 4 tỷ đồng. Nếu tính lãi đến bây giờ số nợ hơn 4 tỷ đồng là trên dưới 10 tỷ đồng nhưng không có cơ quan nào động đến. Đơn từ tới tấp, UBND phường và quận đã có thư xin lỗi, nhưng bất lực.

Sai phạm và kết luận thanh tra của Sở Xây dựng đã có, quyết định cưỡng chế mới có, nhưng đến thời điểm này vẫn chưa được thực thi.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc thu quỹ bảo trì là đúng, vấn đề là bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì như thế nào. 

Quỹ bảo trì ở các chung cư hay một chung cư là nguồn tiền lớn, có thể 100 tỷ đồng hoặc vài trăm tỷ đồng. Như ở chung cư Him Lam Chợ Lớn, với hơn 1.000 căn hộ, quỹ bảo trì là hơn 50 tỷ đồng nhưng ở một dự án Vinhomes có thể tới 300 tỷ đồng. 

"Nguồn tiền lớn như vậy nhưng hiện nay các quy định quản lý chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều chủ đầu tư có cơ hội chiếm dụng", ông Phúc nói.

Từ thực tế đó, ông Phúc kiến nghị, muốn quản lý tốt quỹ bảo trì cần lập ra hai tài khoản khi nhận nhà. Tài khoản trả tiền mua nhà cho chủ đầu tư và tài khoản đóng quỹ bảo trì thuộc quản lý của chủ đầu tư nhưng được phong tỏa, ngân hàng quản lý số tiền này. Khi nào thành lập Ban quản trị thì sẽ bàn giao số tiền đó cho Ban quản trị. Trong quá trình Ban quản trị tiếp quản trước khi sử dụng vào việc gì đó cần có ý kiến đồng thuận của cư dân.

Ngoài ra, ông Phúc cũng mong muốn có chế tài đủ sức răn đe đối với những chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì như phong tỏa tài khoản, phạt lũy tiến theo số tiền chiếm dụng. Đi cùng với đó là sự đấu tranh, lên án của cư dân, cộng đồng. 

Nhưng ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành lại lập luận, quỹ bảo trì chung cư thu 2% trên giá bán là sai và không nên thu quỹ bảo trì. Sai vì tính trên phần xây dựng, mà giá bán gồm hai phần chính là xây dựng và tiền mua đất, ngoài ra còn tiền lãi vay ngân hàng, tiền lời của chủ đầu tư...,nếu cộng hết thì số tiền rất lớn.

Ông Đực dẫn chứng, một chung cư bình thường có giá khoảng 15 triệu đồng/m2, thì tiền xây dựng 10 triệu đồng, còn lại tiền “mềm” 5 triệu đồng. Nhưng chung cư cao cấp giá 200 - 300 triệu đồng/m2, thì số tiền xây dựng cũng chỉ cao hơn không nhiều, mà tính phí trên giá bán rất lớn nên vô lý. Vì vậy, ông Đực kiến nghị phí bảo trì nên tính trên tiền xây dựng, không nên tính trên giá bán.

Luật chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển

Theo ông Phan Đình Phượng, thành viên Ban quản trị chung cư Hoàng Anh Gold House, khi phát sinh mâu thuẫn, chủ đầu tư và cư dân cần có một căn cứ để làm chuẩn và phân định bên nào đúng bên nào sai.

"Đó chính là cơ sở pháp lý, các văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước ban hành. Tuy nhiên hiện nay, các văn bản pháp lý của chúng ta vẫn chưa đầy đủ và chưa phù hợp, chưa đáp ứng đúng quy mô phát triển của xã hội trong lĩnh vực bất động sản đa sở hữu", ông Phương khẳng định.

Hơn nữa, trong các văn bản đã ban hành, việc đầu tư nghiên cứu của cơ quan quản lý nhà nước chưa sát thực và chưa đạt yêu cầu. Do đó, những người làm Ban quản trị cũng nêu cao quan điểm là làm việc với chủ đầu tư trên tinh thần hợp tác chứ không tranh chấp. Tuy nhiên, ngoài chủ đầu tư ra thì giữa ban quản trị và các cư dân cũng có những tranh chấp phát sinh và vấn đề chính là luật chưa cụ thể.

Ví dụ, để có cuộc sống tốt tại chung cư thì cần phải thực hiện rất nhiều quy định như xe phải để đúng chỗ, các quảng cáo ở các tầng dưới phải phù hợp. Đây là những vấn đề đặt ra nhưng không ban hành chế tài bên cạnh được.

"Thay vào đó, chúng ta phải đặt ra những nội quy và chúng ta cần phải thống nhất với nhau nội quy như vậy mới có cuộc sống văn minh được", ông Phượng nói.

Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus cho rằng, vấn đề của việc sử dụng quỹ bảo trì để làm gì thì Thông tư 02 đã quy định rõ, nhưng Thông tư 02 chỉ ghi nội dung chứ không ghi rõ là chi như thế nào. Do đó, vấn đề hiện nay là phải minh bạch các mục chi tiêu đó.

Ví dụ, vấn đề chi tiêu tài chính sẽ ra sao, giám sát ra sao nhưng Ban quản trị không thực hiện thì xử phạt như thế nào. "Như vậy, quay trở lại câu nói thứ nhất là pháp luật quy định cho đầy đủ, thứ hai là hướng dẫn cho đầy đủ, thứ ba là phạt cho thật nặng", bà Hương nói.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng thừa nhận còn nhiều vấn đề thiếu sót về quản lý chung cư trên cả nước. 

Cả nước có 4.422 chung cư, trong đó 458 chung cư tồn tại tranh chấp, tương đương 10%. Trong đó tranh chấp phí bảo trì 68, chiếm 14,8% cung cư có vấn đề. Còn có phần sở hữu chung, riêng, qua tổng hợp có khoảng 47%, tương đương 10% các tranh chấp. Ngoài ra còn một số khác, nhưng không nhiều, chỉ một vài phần trăm, một vài dự án.

Qua theo dõi, Bộ Xây dựng thấy rằng, các hình thức tranh chấp có nhiều, nhưng có năm nhóm nguyên nhân lớn. 

Thứ nhất, một số văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng.

Thứ hai, một số chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hoặc thời gian đầu thực hiện sau đó chuyển nhượng dự án không thông báo cho khách hàng, gây ra việc nhầm lẫn, không biết thẩm quyền trách nhiệm là ai.

Thứ ba, mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý.

Thứ tư, tranh chấp do công tác thực thi pháp luật.

Thứ năm, Nhà nước, chủ đầu tư và đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình.

Theo ông Hưng, khi xảy ra tranh chấp, các bên vẫn chưa chủ động ngồi với nhau, nên xung đột bị đẩy lên cao, gây ra hiện tượng căng băng rôn. 

"Ở đây, muốn có tiếng nói đồng thuận phải có cách nhìn, cách hiểu về các quy định trong các văn bản pháp luật giống nhau. Các quy định pháp luật hiện tại tương đối đầy đủ, mặc dù vẫn còn vài quy định chưa tối ưu hết", ông Hưng nói.

Ông Hưng thừa nhận tư cách pháp nhân của Ban quản trị hiện nay còn chông chênh.

"Theo quy định pháp luật thì tổ chức phải có tài sản đảm bảo, tuy nhiên, Ban quản trị hiện nay lại không có điều này, nên việc xử phạt Ban quản trị là rất vất vả", ông Hưng nhận xét. 

Hiện nay Bộ Xây dựng đang sửa Thông tư 02 nhưng các quy định cao hơn thông tư phải chờ Chính phủ và Quốc hội mới quyết được, ông Hưng nói.