Đầu cơ đất nền để lại hậu quả khủng khiếp

Dường như nhiều doanh nghiệp bất động sản đang tạm lánh những thành phố lớn và đổ về tỉnh lẻ. Theo ông, đâu là nguyên nhân của hiện tượng này?

Ông Phan Công Chánh: Sự hạn chế nguồn cung trên thị trường bất động sản tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng trong thời gian gần đây là hệ quả của việc thắt chặt chính sách của các cơ quan quản lý nhà nước. 

Chính sách vốn có vai trò như "bà đỡ" đối với thị trường bất động sản nhưng hiện nay đã không còn nâng đỡ nữa nên thị trường gặp phải rất nhiều khó khăn. 

Hoạt động quy hoạch, phê duyệt dự án, đền bù giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất hiện đang bị siết chặt, dẫn đến không có nhiều dự án mới được phê duyệt. Ngay cả những dự án đã phê duyệt trước đó cũng bị tạm dừng để thanh tra, rà soát lại.

Từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ rất khó có được sự cải thiện về chính sách để gỡ khó cho nguồn cung. Do đó, về cơ bản, thị trường tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục gặp khó.

Do thiếu vắng nguồn cung ở các thành phố lớn đã buộc chủ đầu tư, sàn giao dịch phải đi xa hơn về các tỉnh lẻ để phát triển các dự án, có kinh phí để tiếp tục bộ máy kinh doanh của họ. Khi các doanh nghiệp đi xa, các nhà đầu tư cá nhân cũng đi theo họ bởi nhu cầu  đầu tư bất động sản của người dân vẫn còn rất lớn.

Chính điều này đã dẫn đến việc các thị trường trọng yếu như Hà Nội, TP. HCM bị "chảy máu" doanh nghiệp và các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đây chỉ là bài toán tình thế, sự "ly thân tạm thời" của các doanh nghiệp với thị trường để giải quyết những khó khăn trước mắt.

Về lâu dài, TP. HCM và Hà Nội vẫn là hai thị trường bất động sản truyền thống của cả nước. Khi chính sách thay đổi, tạo điều kiện cho nguồn cung, các doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ quay trở lại thị trường để tiếp tục bài toán kinh doanh của mình.

Có phải vì vậy mà sốt đất"đã liên tục xảy ra tại nhiều địa phương trong thời gian gần đây?

Ông Phan Công Chánh: Không thể phủ nhận sự suy giảm nguồn cung bất động sản ở các thành phố lớn thời gian vừa qua trong khi sức mua của người dân vẫn còn rất lớn đã dẫn đến những xu hướng đầu tư không tích cực trên thị trường. 

Một trong số đó là việc các nhà đầu tư ồ ạt đổ tiền vào mua đất dẫn đến hiện tượng sốt đất diễn ra liên tục tại các địa phương như Đà Nẵng, Vân Đồn, Mũi Né, Phú Quốc.

Trong khi đó, phải khẳng định rằng, hoạt động đầu tư đất nền, phân lô bán nền là tư duy rất "tệ hại", vô cùng nguy hiểm với thị trường bất động sản. Hoạt động đầu tư này không mang lại cho thị trường những bất động sản thực sự có giá trị, mà đơn thuần chỉ là mua đi bán lại, "lướt sóng" kiếm lời. Hậu quả mà nó để lại là khủng khiếp.

Lấy ví dụ về cơn sốt đất nền tại Quảng Nam hồi đầu năm 2019 vừa qua. Một mẫu vườn rau muống của người dân trước đó bán 150 triệu đồng không ai mua, qua một đêm được cò đất trả đến 500 triệu đồng, hôm sau lên 900 triệu đồng rồi 1,2 tỷ đồng.

Mặc dù ngay sau đó, sự can thiệp của chính quyền địa phương đã chặn đứng sốt đất, mức giá ảo đã nhanh chóng trở về giá trị thực, nhưng điều tai hại là nó đã để lại một dấu ấn không thể phai mờ trong người dân là khu đất đó vẫn giá 1,2 tỷ đồng. Hậu quả là, khi nhà đầu tư thực đến phát triển dự án, giá đất đã ở mức quá cao, không đủ sức đầu tư.

Mặt khác, đối với các nhà đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại kiếm lợi, thị trường sốt nóng giống như một cục than hồng chuyền tay nhau, người cuối cùng sẽ bị bỏng khi không kịp chuyền cho người khác thì cơn sốt đất đã vỡ bong bóng. Nhà đầu tư mắc cạn, chôn vốn đầu tư, thị trường không có giao dịch.

Một mặt trái nữa của việc đầu tư đất nền là nó không mang lại giá trị gì cho sự phát triển kinh tế xã hội. Thay vì phân lô bán nền, các nhà đầu tư nên phát triển các bất động sản trên đất. 

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, sinh lời hiệu quả, mấu chốt của hoạt động đầu tư là các nhà đầu tư phải "làm gì đó trên đất", đưa đất đai vào phát triển các dự án đầu tư, qua đó mang lại giá trị cho bất động sản. Đây mới là yếu tố mang lại lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư sau này.

Đơn cử như việc chủ đầu tư muốn xây nhà phố thương mại, nhưng khi phát triển một dự án mới, xung quanh chưa có khu thương mại thì dù có xây dựng nhà phố cũng chỉ nhà phố thông thường. 

Để giải bài toán này, chủ đầu tư phải xây trung tâm thương mại ở gần đó, mục đích trước hết không phải là để mua sắm mà là để biến toàn bộ cụm nhà phố thành nhà phố thương mại và bán được với giá tăng gấp ba lần nhà phố thông thường.

Qua việc xây dựng trung tâm thương mại, chủ đầu tư đã tạo ra giá trị cho cả dự án bất động sản. Đó chính là minh chứng rõ nhất của việc đầu tư trên đất để gia tăng giá trị bất động sản. Bản chất của bất động sản có giá trị hay không là do các nhà đầu tư tạo ra giá trị cho nó.

Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư bất động sản ở thời điểm hiện tại?

Ông Phan Công Chánh: Đối với các nhà đầu tư đất nền, nguyên tắc tối quan trọng là các nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền có đầy đủ pháp lý, có sổ đỏ và là đất thổ cư. Trong khi đó, rất nhiều những khách hàng hiện nay đang "liều mạng" mua cả đất nông nghiệp, đất rừng. 

Khi mua những sản phẩm này, các nhà đầu tư chỉ có thể chờ giá lên để bán, không thể sử dụng khu đất đó làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng. Điều này đồng nghĩa với việc tiền vốn của khách hàng sẽ bị "chôn" trong đất. Trong trường hợp các nhà đầu tư cần tiền để quay lại thị trường là điều không thể.

Thứ hai, các nhà đầu tư mua đất nền cần lưu ý một nguyên tắc căn bản là chỗ nào có người ở, thu hút dân cư thì giá đất mới tăng. Những khu vực không có yếu tố này sẽ rất khó có tiềm năng tăng giá thực, hoặc có chăng nhà đầu tư sẽ phải chờ đợi một khoảng thời gian rất dài.

Đối với các nhà đầu tư chung cư, có hai thời điểm các nhà đầu tư cần quan tâm. Thứ nhất là khi dự án lần đầu tiên công bố, lúc đó là giá căn hộ là rẻ nhất. Thứ hai là thời điểm khi dự án sắp giao nhà cho khách hàng. Thời điểm này, người mua nhà đã nhìn thấy căn hộ sắp đi vào hoạt động nên họ rất hào hứng mua. Bán căn hộ lúc này, nhà đầu tư sẽ có thể thu được lợi nhuận.

Đối với xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai, ông nhận định như thế nào về những sản phẩm đầu tư này?

Ông Phan Công Chánh: Đầu tư căn nhà thứ hai là một xu hướng rất được ưa chuộng khi nhu cầu về ngôi nhà đầu tiên của người dân đã được giải quyết. Xu hướng đầu tư này được chia thành nhiều sản phẩm. Các nhà đầu tư có thể đầu tư condotel, biệt thự biển, hoặc nhà vườn, biệt thự vườn tại vùng ven các thành phố lớn.

Mỗi phân khúc đầu tư sẽ có những điểm mạnh, điểm yếu riêng. Hiện condotel đang có tỷ suất sinh lời cao nhất thị trường nhưng đang gặp nhiều vướng mắc về pháp lý và khâu quản lý vận hành của các chủ đầu tư khi dự án đi vào hoạt động.

Đối với phân khúc biệt thự nhà vườn ở ven các thành phố lớn, giá trị một bất động sản cao hơn do đó cũng kén khách hàng đầu tư hơn. Song đây lại là những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện và sổ đỏ lâu dài. 

Xin cảm ơn ông!