Bất động sản
Mâu thuẫn về quỹ bảo trì chung cư bùng phát do quản lý chưa nghiêm
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, không phải do quy định pháp luật về phí bảo trì chưa đầy đủ, mà công tác thanh kiểm tra của cơ quan quản lý chưa nghiêm dẫn đến nhiều chung cư còn xảy ra tranh chấp.

Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư đang là vấn đề nóng tại nhiều thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Thời gian gần đây, hàng loạt những mâu thuẫn chung cư đã bùng nổ liên quan đến vần đề này.
Mới đây, Công ty CP Tập đoàn Đại Dương và Công ty CP Đầu tư thương mại VNECO Hà Nội, chủ đầu tư dự án chung cư Starcity, 81 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân đã bị cư dân căng băng rôn phản đối vì chậm bàn giao phí bảo trì. Hiện chủ đầu tư dự án này mới chỉ bàn giao 2,5/30 tỷ đồng quỹ bảo trì cho ban quản trị.
Nhiều chủ đầu tư khác cũng trong tình trạng "chây ỳ" bàn giao phí bảo trì nhà chung cư có thể kể đến như Công ty CP May Thăng Long, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), Công ty Sản xuất thương mại BMM, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM (quận Hà Đông, Hà Nội).
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2018, trên phạm vi cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư, trong đó có tới 53 dự án tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì.
Đáng chú ý, không chỉ những mâu thuẫn chung cư liên quan đến việc chủ đầu tư chiếm dụng, chậm bàn giao phí bảo trì cho cư dân, ngay cả những dự án chủ đầu tư đã bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị cũng chưa hết tranh chấp. Trong nhiều trường hợp, ban quản trị đã tùy tiện sử dụng không đúng mục đích hoặc tư lợi cá nhân số tiền này khiến cư dân bức xúc.
Từ thực tế trên, nhiều ý kiến đã đề xuất việc nên bỏ quy định nộp phí bảo trì 2% khi mua nhà chung cư. Bởi số tiền quỹ bảo trì ở nhiều dự án rất lớn, có thể lên tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng là nguyên nhân dẫn đến nảy sinh những mâu thuẫn liên quan đến lợi ích.
Cần chế tài nghiêm khắc buộc các chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, quỹ bảo trì là khoản tiền hết sức cần thiết đối với việc vận hành, quản lý nhà chung cư.
Ông Hà cho rằng, các công trình xây dựng, hạng mục kỹ thuật trong toà nhà chung cư đều có thời gian sử dụng nhất định. Công tác bảo trì, bảo dưỡng vì thế cần được thực hiện thường xuyên, mang tính định kỳ.
Ví dụ như thang máy cần bảo trì một năm một lần, hệ thống thông gió, cứu hoả từ một đến hai năm, sơn mặt ngoài công trình khoảng năm năm một lần để đảm bảo cho các hạng mục được vận hành một cách an toàn, kéo dài tuổi thọ và tránh những sự cố có thể xảy ra.
Bài học thực tiễn rõ nhất là các toà nhà tập thể cũ của Việt Nam được xây dựng từ thế kỷ trước. Do không có quỹ bảo trì, những toà nhà này đã xuống cấp nhanh chóng, nhiều công trình có thể đổ sập bất cứ lúc nào. Trong khi đó, nếu có quỹ bảo trì, những chung cư cũ này chắc chắn sẽ không xuống cấp đến vậy.
Quỹ bảo trì là vô cùng quan trọng đối với các toà nhà chung cư hiện nay, tuy nhiên vấn đề là phải quản lý số tiền này như thế nào. Theo ông Hà, quỹ bảo trì là tiền của dân, thuộc quyền sở hữu của cư dân, sau khi thành lập ban quản trị, chủ đầu tư phải giao số tiền này cho ban quản trị. Song, ban quản trị cũng chỉ là đại diện của cư dân chứ không có quyền tự ý sử dụng quỹ bảo trì.
Hiện nay, tất cả các quy định về nhà chung cư đều có trong Luật Nhà ở, các quy đinh xử phạt vi phạm nhà chung cư đã có, nếu chủ đầu tư tái phạm có thể bị xử lý hình sự. Tuy nhiên hiện nay, trường hợp các chủ đầu tư chây ỳ việc bàn giao phí bảo trì cho cư dân mới chỉ dừng lại ở mức xử phạt hành chính. Do đó, sai phạm tại các dự án vẫn tiếp tục bùng phát. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, chỉ khi nào người dân phản ánh thì cơ quan quản lý nhà nước mới biết.
Điều này cho thấy, trong thời gian vừa qua, không phải do các quy định pháp luật chưa đầy đủ, mà công tác thực hiện thanh tra, kiểm tra của cơ quan quản lý chưa nghiêm dẫn đến còn xảy ra các tranh chấp.
"Nhà chung cư cao tầng là sản phẩm nhà ở mới được phát triển tại Việt Nam chưa lâu, cư dân vẫn còn chưa hiểu hết những phức tạp trong công tác vận hành, vì vậy, các cơ quan quản lý cần làm tốt hơn nữa công tác quản lý nhà chung cư, tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm", nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh.
"Có sự cố mới thu phí bảo trì, nhiều khả năng cư dân sẽ không nộp"
Từ kinh nghiệm quốc tế, ông Hà cho biết, tất cả các nước trên thế giới đều có quỹ bảo trì, chỉ khác nhau là cách thu và quản lý số tiền này như thế nào. Tại các nước tiên tiến, tiền phí quản lý hàng tháng được trích từ 15 - 20% để đưa vào quỹ bảo trì, quỹ đó sẽ được mở rộng và thu nhiều hơn khi có sự cố xảy ra.
Trong khi đó, Việt Nam và Trung Quốc lại thực hiện theo cách thu tiền phí bảo trì trước. Đây là đặc thù của mỗi quốc gia bởi tại Việt Nam, nếu có sự cố mới thu quỹ bảo trì thì người dân nhiều khả năng sẽ không nộp.
Bên cạnh đó, những hoạt động bảo trì toà nhà như bảo dưỡng hệ thống thang máy, sơn sửa toà nhà, người dân cũng không muốn làm vì sợ tốn kém. Vì vậy, việc quản lý phí bảo trì cần phải có quy định, nghiên cứu phù hợp với tình hình, điều kiện kinh tế của mỗi quốc gia.
Để tránh những tranh chấp, thất thoát quỹ bảo trì, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất việc cần làm chặt ngay từ khâu bầu ban quản trị nhà chung cư. Bởi về nguyên tắc, sau khi được bầu ra, ban quản trị sẽ được chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì để quản lý.
Hiện nay, quy định chủ tài khoản của ban quản trị có thể là một hoặc nhiều thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản. Song, trên thực tế, nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản. Điều này rất dễ dẫn đến sự không minh bạch trong quản lý phỉ bảo trì.
Ông Châu cho rằng, cần quy định rõ tài khoản của ban quản trị phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp ban quản trị lạm quyền, trục lợi.
Chung cư sẽ thành "khu ổ chuột" nếu không có quỹ bảo trì
Kiến nghị đổi mới phương thức thu, quản lý phí bảo trì chung cư
Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, nên có quy định để người mua nhà được đóng 2% phí bảo trì chia đều trong 5 năm để giảm áp lực về tài chính.
Bỏ nộp phí bảo trì khi bàn giao căn hộ: Liệu nước đến chân có kịp chạy?
Nhiều chuyên gia cho rằng, đề xuất bỏ thu 2% phí bảo trì ngay tại thời điểm nhận nhà sẽ càng khiến công tác quản lý chung cư vốn đã nan giải lại càng lộn xộn, phức tạp hơn.
Phí bảo trì chung cư: Đừng 'khó quá bỏ qua'
Đề xuất bỏ 2% phí bảo trì cho thấy sự không kiên định trong việc đeo bám những chính sách mới của các cơ quan quản lý. Điều này có thể khiến Việt Nam khó có thể hướng tới những chuẩn mực chung cư văn minh hiện đại của thế giới.
Thủ tướng yêu cầu xử lý nghiêm ban quản trị sử dụng phí bảo trì trái quy định
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các cơ quan chức năng kiên quyết cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định.
Aqua City hoàn tất pháp lý, Novaland khơi thông dòng tiền
Được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 là bước tiến pháp lý quan trọng, mang tính quyết định đối với dự án Aqua City, đối tác tăng tốc giải ngân giúp Novaland gỡ khó dòng tiền.
Dòng vốn tỷ đô đang xô bờ biển Vũng Tàu
Bà Rịa - Vũng Tàu đang trở thành điểm đến mới của dòng vốn địa ốc phía Bắc. Hưởng lợi từ hạ tầng kết nối, quỹ đất rộng và sức bật du lịch, địa phương này thu hút loạt “ông lớn” như BRG, Sun Group, Gold Coast Holdings... trong cuộc đổ bộ chiến lược vào thị trường phía Nam.
TTC Land được giao thêm đất xây hạ tầng dự án Đảo Kim Quy
Chính quyền tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt việc giao thêm gần 13.000 m2 đất tại phường Tân Vạn, TP Biên Hòa cho chủ đầu tư dự án Đảo Kim Quy nhằm xây dựng hai tuyến đường nội khu theo quy hoạch.
Thực hư chung cư đã bàn giao chưa có sổ hồng không được chuyển nhượng
Giới chuyên gia cho rằng, cần làm rõ quy định về việc chuyển nhượng căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng để tránh gây hoang mang cho người mua nhà.
Gánh nặng tiền sử dụng đất bổ sung: Doanh nghiệp kiến nghị gỡ vướng
Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 tiếp tục giữ nguyên quy định về khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung có thể khiến nhiều doanh nghiệp chịu thêm gánh nặng tài chính.
Cách mạng xanh hóa bắt đầu từ những chiếc xe máy điện
Hành trình "lên đời" của những chiếc xe máy điện, từ ồn ào, khói bụi sang năng lượng sạch, đang diễn ra từng ngày trên khắp các con phố tại Việt Nam.
Trị dứt điểm lãng phí đầu tư công và các dự án tồn đọng
Nhiều đại biểu Quốc hội kiến nghị có giải pháp dứt điểm lãng phí trong đầu tư công – trụ cột quyết định tăng trưởng kinh tế và hàng nghìn dự án tồn đọng trên cả nước.
Tăng trưởng kinh tế nửa đầu 2025 nhiều tín hiệu khả quan
Tăng trưởng kinh tế sáu tháng đầu năm bám sát kịch bản đề ra nếu không có gì bất thường trong những ngày còn lại của tháng 6.
Triết lý lãnh đạo đang định nghĩa lại nghệ thuật hiếu khách ở Nha Trang
Không chỉ điều hành một khu nghỉ dưỡng 5 sao, ông Kristian Petersen đang định hình lại nghệ thuật hiếu khách bằng triết lý lãnh đạo đầy nhân văn và bền vững.
Sáu nhóm đối tượng mới bắt buộc tham gia bảo hiểm xã hội từ năm 2025
Luật BHXH 2024 bổ sung 6 nhóm đối tượng phải tham gia bảo hiểm xã hội bắt buộc, bao gồm người lao động bán thời gian, chủ hộ kinh doanh và dân quân.
Aqua City hoàn tất pháp lý, Novaland khơi thông dòng tiền
Được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 là bước tiến pháp lý quan trọng, mang tính quyết định đối với dự án Aqua City, đối tác tăng tốc giải ngân giúp Novaland gỡ khó dòng tiền.
Bất động sản thấp tầng chiếm sóng tại Hải Phòng
Từ trung tâm công nghiệp và logistics, Hải An – cửa ngõ Đông Nam Hải Phòng - vươn lên thành cực tăng trưởng mới, kéo theo thị trường bất động sản sôi động với loại hình nhà ở thấp tầng đang lên ngôi.