Lời giải cho hiệu quả đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Quảng Ninh

Trong mắt Chủ tịch DTJ Group Nguyễn Quốc Khánh, Quảng Ninh là một trong những địa điểm lý tưởng để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Không chỉ sở hữu vịnh Hạ Long - nơi "bắt buộc" phải đến đối với du khách nước ngoài khi đến Việt Nam - tỉnh này còn có nhiều danh lam thắng cảnh hấp dẫn như núi Yên Tử, vịnh Bái Tử Long. 

Không những thế, trong vài năm trở lại đây, hạ tầng du lịch ở Quảng Ninh đã được cải thiện mạnh mẽ, trong đó không thể không kể đến ba công trình trọng điểm đã đưa vào sử dụng là cảng hàng không quốc tế Vân Đồn, cảng tàu khách du lịch quốc tế Hạ Long và tuyến cao tốc Hạ Long - Vân Đồn. 

Trước những hấp lực lớn như vậy, ông Khánh và nhiều nhà đầu tư bất động sản khác đã sớm đặt chân đến Quảng Ninh, mua căn hộ để cho khách du lịch thuê lại. Tuy nhiên, ông Khánh cảm thấy xót xa khi thấy tài sản của mình cũng như của các nhà đầu tư không đạt hiệu quả kinh doanh như kỳ vọng. 

Dịch Covid-19 là tác nhân chính khiến cho kinh doanh khách sạn, du lịch ở Quảng Ninh gần như bị đóng băng một thời gian dài. Nhưng dù không có dịch bệnh, ông Khánh nhận thấy hiệu quả kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng ở Quảng Ninh vẫn không cao.

Nhà đầu tư này ước tính công suất phòng khách sạn trung bình cả năm ở Quảng Ninh cao nhất cũng chỉ đạt 50 - 600. Nguyên nhân là do bất lợi về khí hậu với mùa đông lạnh nên chỉ có thể khai thác du lịch trong bốn tháng cao điểm, thời gian còn lại hiệu quả kinh doanh rất thấp. 

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản, chỉ ra một thực tế là mặc dù Quảng Ninh mỗi năm tiếp đón gần 6 triệu khách quốc tế và hàng chục triệu khách nội địa du lịch nhưng phần lớn là khách du lịch ngắn ngày, chi tiêu ít.

Với công suất phòng thấp, trong khi giá bán bất động sản lại ở mức cao, ông Khánh cho rằng thời gian thu hồi vốn đầu tư bất động sản ở Quảng Ninh sẽ kéo dài hơn rất nhiều so với mức thông thường 10 - 12 năm.

"Bài toán lợi nhuận như vậy rõ ràng thiếu hiệu quả đối với cả các chủ đầu tư và nhà đầu tư nhỏ lẻ," ông Khánh nhận định.

Một vấn đề nữa được ông Khánh chỉ ra là các nhà đầu tư đến Quảng Ninh hiện nay chủ yếu muốn "lướt sóng", đợi giá cao để kiếm lời. Trong khi đó, giá trị thực bền vững của một bất động sản là phải vận hành tốt để tạo ra dòng tiền. Sự "lệch pha" này khiến cho thị trường không thể phát triển bền vững, đồng thời tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng vì họ dễ dàng bị mắc kẹt khi thị trường đi xuống.

"Quảng Ninh vốn là một địa phương rất nhiều tiềm năng để phát triển du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu không có giải pháp để khai thác tốt các thế mạnh, đây sẽ là sự đáng tiếc rất lớn", ông Khánh nói.

Ông Đính cho rằng, để nâng cao hiệu quả đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, Quảng Ninh cần thúc đẩy tăng trưởng lượt khách và kéo dài hơn thời gian lưu trú của khách du lịch. Muốn làm được như vậy, Quảng Ninh cần hình thành những khu du lịch có quy mô lớn với tiện ích và chức năng đa dạng, thay vì chỉ có hoạt động ăn uống, tham quan và nghỉ ngơi đơn thuần.

Theo ông Đính, Quảng Ninh cần khuyến khích đầu tư nhiều hơn nữa công trình vui chơi, giải trí và các trung tâm mua sắm đạt chuẩn quốc tế.

Ngoài ra, thời gian hoạt động của khách du lịch đến Quảng Ninh mới chỉ dừng lại ở phạm vi ban ngày dó thiếu các hoạt động du lịch, vui chơi, giải trí về đêm. 

Ông Đính cho rằng, bản thân các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cần phải có những giải pháp để nâng cao chất lượng cơ sở vật chất, tính đa dạng và chất lượng dịch vụ cung cấp nhằm thu hút, thỏa mãn và duy trì khách du lịch đến với cơ sở, tạo hiệu quả cao trong khai thác kinh doanh.

Ông khuyến nghị chính quyền tỉnh cần có giải pháp đồng bộ, quyết liệt để đạt hiệu quả trong hoạt động quảng bá, truyền thông đến thị trường du lịch trong nước, đặt biệt là thị trường quốc tế.

"Nếu chính quyền và các doanh nghiệp dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh phối kết hợp làm tốt các giải pháp trên, chắc chắn sẽ tạo được niềm tin để thu hút các nhà đầu tư tìm đến ngày một đông hơn. Việc giải bài toán tìm đầu ra cho các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có cả các siêu dự án cũng sẽ được giải quyết hiệu quả," ông Đính chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Khánh cũng cho rằng, ngoài bốn tháng cao điểm, Quảng Ninh cần có giải pháp để thu hút du khách đến nghỉ dưỡng vào 6 - 8 tháng còn lại để duy trì được lượng khách đến nhiều hơn. Để làm được điều này, bên cạnh khai thác du lịch biển, Quảng Ninh cần tạo ra các "khu đặc sản" để níu chân khách hàng dài ngày hơn và thu hút khách du lịch cả mùa đông.

Về "đặc sản du lịch” địa phương, hiện chỉ mới có Sungroup đầu tư khu công viên giải trí SunWorld, nhưng khách du lịch đến Quảng Ninh chỉ đến được một ngày đã không còn chỗ vui chơi. 

"Phải nhìn nhận rằng việc phát triển này chỉ mang tính chung chung, phải tạo ra những khu không cần cao cấp quá nhưng mang đậm tính văn hóa địa phương," ông Khánh nói.

“Đơn cử như các khu du lịch làng chài với xu hướng du lịch trải nghiệm hiện nay, đây là một mô hình đặc biệt thu hút khách du lịch nước ngoài. Hay như bảo tàng Quảng Ninh trưng bày về đa dạng sinh học, tài nguyên, ngành nghề như thủy sản, mỏ... đấy chính là những điểm đặc biệt tạo nên du lịch bền vững”, ông Khánh lấy ví dụ.

Bên cạnh đó, ông Khánh cũng đề xuất xem xét xây dựng khu chăm sóc sức khỏe thu hút người già, những người đã về hưu vào những thời gian mùa đông, mùa xuân. Đây là một điểm cần được quy hoạch trước mà trong đó cụ thể là phát triển ở Vân Đồn.

Mặt khác, với tình hình hiện nay khi dịch Covid-19 khiến thị trường du lịch gần như tê liệt, để khôi phục ngay, tỉnh Quảng Ninh cần có những hành động như tổ chức lễ hội hoa, lễ hội nông sản để thu hút khách du lịch trở lại thành phố.

“Mỗi vùng đất có một câu chuyện phù hợp với văn hóa, tập quán, là nét riêng của địa phương mới tạo ra sự khác biệt và giá trị bền vững. Không thể chỉ chăm chăm vào đầu tư 5 sao nhưng khai thác được thời gian ngắn, không đem lại lợi nhuận lâu dài cho các nhà đầu tư”, ông Khánh nhấn mạnh.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Chiến Ngưỡng, Phó tổng giám đốc MBLand Holding cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh hiện nay chỉ nghĩ đến việc xây dựng các khách sạn nhưng không chuẩn bị đủ nhân lực chất lượng.

Theo ông Ngưỡng, thời gian tới, Quảng Ninh sẽ phải cần đến 50 – 60 nghìn lao động cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, tỉnh hiện nay chưa có chính sách để chuẩn bị yếu tố này. Nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng, du lịch hiện thiếu chính sách thu hút con người. Trong khi đó, nếu chỉ xây khách sạn nhưng không bố trí nhân lực phục vụ, chất lượng phục vụ không tốt sẽ không có khách hàng nào muốn ở lại.

Tính đến hiệu quả của đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ông Ngưỡng cho rằng, Quảng Ninh cần phát triển hơn nữa thị trường khách du lịch và phục vụ tốt đối tượng khách hàng này, giữ chân họ ở lại lâu hơn và quay trở lại. Có như vậy, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới có thể phát triển bền vững.