Mô hình Ban quản trị nhà chung cư đã lỗi thời?

Bùng nổ mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân

Bên cạnh nhiều dự án nhà chung cư “khổ sở” vì chưa thành lập được ban quản trị thì cũng không ít dự án dù đã bầu được ban quản trị cũng chưa hết gian nan. Thực tế hiện nay đang xuất hiện ngày càng nhiều những ban quản trị nhà chung cư làm việc thiếu hiệu quả, thiếu năng lực và minh bạch khiến cư dân bức xúc.

Đáng nói là hình ảnh cư dân treo băng rôn phản đối ban quản trị vì không thực hiện đúng cam kết, không công khai tài chính, mập mờ trong việc quản lý thu chi đang diễn ra rất phổ biến. Thậm chí chẳng thua kém gì những mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư. 

Hệ quả tất yếu là ngày càng nhiều cư dân của các dự án yêu cầu bãi nhiệm ban quản trị - những người mà chỉ trước đó vài tháng, họ đã phải đấu tranh quyết liệt với chủ đầu tư, khó khăn lắm mới có thể thành lập.

Một trong những sự việc gây chú ý nhất thời gian vừa qua là việc cư dân chung cư Văn Phú Victoria, Hà Nội vừa mới thay thế ban quản trị cũ do những khúc mắc xung quanh vấn đề quản lý tài chính và quy chế hoạt động. 

Anh Phong, một cư dân Văn Phú Victoria cho biết, sau hơn một năm hoạt động, ban quản trị này đã không đại diện được cho lợi ích của số đông cư dân, không đảm bảo được vấn đề công khai minh bạch trong tổ chức và hoạt động. Ban quản trị đã tự ý ký hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành, tự ý áp phí dịch vụ quản lý hàng tháng đối với cư dân, tự ý sử dụng phí bảo trì mà không được cư dân thông qua.

Nghiêm trọng hơn, từ khi thành lập và được chủ đầu tư bàn giao hơn 40 tỷ đồng phí bảo trì, ban quản trị không công khai minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền. Các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà cũng không được tổ chức này thông báo lại để cư dân được rõ, cư dân này cho hay. 

Trong tình cảnh tương tự, mới đây nhiều cư dân đang sinh sống tại khu chung cư cao cấp Hapulico (số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội) cũng đã lên tiếng “tố” ban quản trị chung cư không công khai minh bạch về hoạt động, thu chi tài chính và cung cấp dịch vụ tại tòa nhà. 

Theo đó, từ khi được thành lập Ban quản trị cụm nhà chung cư Hapulico đã không tiếp dân, không công khai quỹ bảo trì, các khoản chi tiêu, số liệu một cách minh bạch khiến cư dân nơi đây vô cùng bức xúc.

Trước thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư đang tồn tại nhiều hạn chế, bất cập, nhất là việc liên quan đến hoạt động của ban quản trị và phí bảo trì, đầu tháng 10/2018 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã có yêu cầu xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật. 

Tuy nhiên, quy định này cũng chưa thể khiến những mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân có dấu hiệu hạ nhiệt. Từ cùng một chiến tuyến trong cuộc đấu tranh với chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân tại nhiều dự án đã trở thành "hai phe đối lập" trong cuộc chiến vì quyền lợi riêng của mình.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC cho rằng, các quy định pháp luật hiện nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về ban quản trị. Theo quy định, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. 

Song, các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại một tổ chức chuyên môn. Việc các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn đang dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó có thể thực thi.

Theo ông Huy, nếu là một tổ chức chuyên môn, ban quản trị phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình. Trong khi đó, vì không thể đáp ứng cả hai yêu cầu vừa là tổ chức dân chủ cơ sở vừa là một tổ chức chuyên môn nên trong hoạt động của các ban quản trị đã xảy ra các tình huống:

Một là ban quản trị không dám chủ động chi tiêu các quỹ bảo trì và bảo dưỡng theo đúng chuẩn mực. Hoặc mạnh dạn chủ động chi tiêu nhưng đa phần, các ban quản trị cố gắng chi tiêu phần ở những hạng mục tối thiểu chủ yếu thang máy và phòng cháy chữa cháy theo luật định. Còn các hạng mục khác, họ không tuân thủ lịch bảo trì, bảo dưỡng theo đúng quy phạm của nhà sản xuất. Việc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng, sau 5 -7 năm công trình đi vào khai thác.

Hai là thực trạng quỹ bảo trì bảo dưỡng đang có những khoảng trống và khe hở trong vấn đề về sử dụng dẫn đến số tiền rất dễ bị trục lợi.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội cũng cho rằng, để quản lý một dự án nhà chung cư là không đơn giản. Công việc này đòi hỏi ban quản trị phải đơn vị chuyên nghiệp, có tính chuyên môn cao trong việc điều hành và quản lý một toà nhà chung cư.

Trong khi đó, chưa nói đến việc các thành viên trong ban quản trị chủ yếu là những người ngoại đạo trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, thì hầu hết họ đều là những người về hưu hoặc đang có một công việc khác, chỉ có thể "tranh thủ" làm việc sớm tối, chốc lát, không đủ thời gian cho các công việc của toà nhà. 

Chính những điều này đã dẫn đén hoạt động của ban quản trị tại một số chung cư thiếu hiệu quả, gây bức xúc cho cư dân.

Mặt khác, cũng theo vị lãnh đạo này, nhiều ban quản trị vì tham quyền, lợi ích đã chỉ định nhà thầu bảo vệ, dọn vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng toà nhà không đủ năng lực để lấy tiền hoa hồng cao, sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích như thay thế sửa chữa những vật tư, thiết bị còn hoạt động tốt, cấu kết với các nhà thầu nâng giá thiết bị, dịch vụ. 

Thậm chí đã có trường hợp ban quản trị mang quỹ bảo trì bỏ trốn khiến bộ mặt khu đô thị trở nên nhếch nhác, ảnh hưởng đến cuộc sống và an toàn của cư dân.

Có nên thay đổi mô hình Ban quản trị?

Trước nhiều hạn chế của mô hình ban quản trị nhà chung cư, mới đây, Công ty CP Đầu tư địa ốc Hải Đăng đã đề xuất một mô hình quản lý nhà chung cư mới gây xôn xao dư luận.

Theo đó, công ty này cho rằng, không tiếp tục sử dụng mô hình ban quản trị với thành phần chính là các cư dân, thay vào đó UBND TP. Hà Nội nên thành lập những công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp để tiếp nhận từ chủ đầu tư hoặc giao việc quản lý vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát và kiểm tra chặt chẽ của thành phố.

Thực tế mô hình này không mới tại nhiều nước khác trên thế giới. Tại các nước này, khi chung cư được xây dựng xong sẽ có các công ty quản lý của thành phố được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực là công ty có đủ năng lực vận hành quản lý nhà chung cư. Các công ty này sẽ đứng ra quản lý các dự án nhà chung cư, không thông qua việc thành lập ban quản trị.

Đi kèm với đó là hành lang pháp lý, quy định cụ thể rõ ràng về quản lý nhà chung cư như phí gửi xe của mỗi khu vực, quy định về dịch vụ bảo vệ, dọn vệ sinh, bảo trì các hạng mục công trình để đảm bảo không có khuất tất trong việc thực hiện. Các công ty sẽ đi theo các quy định đó để làm dưới sự giám sát của thành phố.

Do đó, các công ty quản lý độc lập này cũng có được sự tin tưởng, tín nhiệm của người dân hơn so với việc để ban quản trị hay chủ đầu tư quản lý dự án.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Quang Huy lại cho rằng, ban quản trị là một tổ chức dân chủ, đại diện để bảo vệ quyền lợi cho các cư dân và giám sát các công ty quản lý nhà chung cư, các đơn vị bảo trì, bảo dưỡng, cũng như các đơn vị dịch vụ khác cung cấp các dịch vụ có liên quan.

Do đó, việc đề xuất các công ty của thành phố thực hiện công tác vận hành quản lý nhà chung cư chỉ nên thực hiện tại các dự án nhà ở di dân và các nhà ở xã hội.

Về giải pháp để quản lý hiệu quả hơn các dự án nhà chung cư, theo ông Huy, đã đến lúc, Chính phủ cần thay đổi và xây dựng, thậm chí ban hành một nghị định, pháp lệnh, tránh dừng ở mức thông tư như hiện nay để điều chỉnh các hoạt động của nhà chung cư. Trong đó, cần phải định nghĩa hoạt động của nhà chung cư nói chung và các quy định, các mô hình hoạt động của ban quản trị nói riêng. 

Các hoạt động này là tổng hòa, liên quan đến rất nhiều các lĩnh vực và hoạt động của các thành viên ban quản trị. Do vậy, chỉ dừng ở mức thông tư thì không điều chỉnh hết hoặc không đưa ra được các giải pháp giải quyết các vấn đề cốt lõi, bởi sẽ liên quan đến các vấn đề bị điều chỉnh hoặc xung đột với các luật pháp khác. 

"Nên chăng, Chính phủ cần có hẳn một luật về mô hình hoạt động quản lý nhà chung cư, cũng như trong luật này nó sẽ có những chương hoạt động về ban quản trị và hội nghị nhà chung cư để đưa ra các giải pháp, thế nào một thể chế dân chủ? Thế nào là một thể chế chuyên môn? Nhằm đưa ra các giải pháp ban quản trị là một thể chế dân chủ, đại diện cho các cư dân? Hay là một pháp nhân độc lập? Hay là một thể chế có chuyên môn? Qua đó, để ban quản trị thay mặt, đại diện cho cư dân làm chủ sở hữu tất cả các hạ tầng chung của nhà chung cư. Đồng thời có chế tài xử lý đối với các ban quản trị vi phạm pháp luật", ông Huy đề xuất.