Góc khuất xung đột giữa cư dân và ban quản trị chung cư

Cư dân "khổ" vì ban quản trị

Thành lập được ban quản trị đã khó, song tại nhiều chung cư dù đã có ban quản trị cũng chưa hết những tranh chấp. Thậm chí, mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị còn phức tạp, kéo dài chẳng thua kém gì những tranh chấp với chủ đầu tư.

Hình ảnh cư dân treo băng rôn phản đối ban quản trị vì không thực hiện đúng cam kết, không công khai tài chính với cư dân, thiếu minh bạch trong việc quản lý thu chi phí bảo trì, hay "đường cùng" là yêu cầu bãi miễn ban quản trị ngày càng phổ biến.

Ngay đầu năm 2018, một vụ việc gây sự chú ý lớn của dư luận là tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị tại dự án Văn Phú Victoria, Hà Nội. Mặc dù mới hoạt động được một thời gian ngắn, thế nhưng ban quản trị chung cư này đã vấp phải sự phản đối quyết liệt của cư dân bởi những khúc mắc xung quanh vấn đề quản lý tài chính và quy chế hoạt động.

Anh Phong, một cư dân Văn Phú Victoria cho biết, toà nhà chung cư nơi anh sinh sống đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu và bầu được ban quản trị từ cuối năm 2016. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, ban quản trị đã không đại diện được cho lợi ích của số đông cư dân, không tạo được sự đoàn kết tại khu dân cư. Đặc biệt là không đảm bảo được vấn đề công khai minh bạch trong tổ chức và hoạt động.

Theo anh Phong, ban quản trị đã tự ý ký hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành, tự ý áp phí dịch vụ quản lý hàng tháng đối với cư dân, tự ý sử dụng phí bảo trì mà không có kế hoạch, dự toán chi được cư dân thông qua.

Nghiêm trọng hơn, từ khi thành lập và được chủ đầu tư bàn giao hơn 40 tỷ đồng phí bảo trì, ban quản trị không công khai minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền nói trên. Các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà cũng không được tổ chức này thông báo lại để cư dân được rõ.

“Hơn một năm nay ban quản trị đã không tổ chức họp cư dân, cư dân không hề được thông báo hay nắm được bất kỳ thông tin gì về tình hình chi tiêu, thu chi tài chính, tình hình quản lý vận hành tòa nhà, tình hình phòng chống cháy nổ của dự án. Trong khi toà nhà chung cư là tài sản chung của cả cư dân, ban quản trị chỉ là người đại diện cho quyền lợi của cư dân chứ đây không phải là tài sản riêng của họ", cư dân này bức xúc cho hay.

Sau những mâu thuẫn dai dẳng không thể giải quyết, vừa qua hơn 700 cư dân Văn Phú Victoria đã cùng nhau ký vào đơn đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại ban quản trị. 

Tuy nhiên, theo cư dân, ban quản trị đã không thực hiện theo nguyện vọng của cư dân, thậm chí là cả ý kiến bằng văn bản của UBND TP. Hà Nội, UBND quận Hà Đông, UBND phường Phú La về việc yêu cầu Ban Quản Trị thực hiện việc tổ chức hội nghị đúng pháp luật khiến cư dân rất bức xúc.

Sự việc mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị không phải không phải là hiếm tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM hiện nay. Thực tế hiện nay đang xuất hiện ngày càng nhiều những ban quản trị chung cư khiến cư dân bức xúc do cách làm việc thiếu hiệu quả, thiếu năng lực và minh bạch gây ảnh hưởng không nhỏ đến cư dân và thậm chí là cả chủ đầu tư và dự án.

Trước đó, tại TP. HCM, cư dân chung cư First Home, phường Thạnh Lộc, Quận 12, cũng đã làm đơn bãi nhiệm ban quản trị do họ vừa bầu vào tháng 6/2017. Theo cư dân dự án cho biết, ban quản trị mới được bầu đã có những vi phạm nghiêm trọng về tài chính, thu chi không minh bạch, chi nhiều khoản tiền lớn nhưng không lấy ý kiến cư dân, không thông báo bằng văn bản theo quy định.

Không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của cư dân, những mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị còn gây ảnh hưởng rất lớn đến uy tín chủ đầu tư. Tại nhiều dự án, khi không tìm được tiếng nói chung, người dân lại quay sang đổ lỗi do chủ đầu tư không có trách nhiệm với cư dân, dù họ đã bàn giao hết cho ban quản trị mà trước đó chính cư dân đã bầu ra.

Đơn cử như những mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị tại Văn Phú Victoria, theo đại diện chủ đầu tư Văn Phú cho biết, sau khi bầu ban quản trị, công ty này đã bàn giao tất cả cho ban quản trị tòa nhà. Ban quản trị được chính cư dân Văn Phú bỏ phiếu bầu là đại diện cho quyền lợi cư dân để đứng ra giải quyết các công việc chung của dự án. 

"Vì vậy, các mâu thuẫn về các vấn đề liên quan như việc ban quản trị tòa nhà bị khiếu nại thiếu minh bạch trong công tác quản lý phí bảo trì tại dự án đều là chuyện “nội bộ” của cư dân với ban quản trị, chủ đầu tư không có quyền can thiệp", đại diện Công ty Văn Phú cho hay.

Đáng nói là tại nhiều chung cư tại Hà Nội hiện nay, người dân thậm chí còn không muốn thành lập ban quản trị để chủ đầu tư buộc phải có trách nghiệm với dự án. 

Bởi "khi thành lập ban quản trị, chủ đầu tư sẽ ban giao toà nhà chung cư cho đơn vị này coi như họ đã hết nghĩa vụ. Trong khi đó, thực tế, cư dân lại không thể tin tưởng vào ban quản trị do nhiều yếu tố về năng lực, tính minh bạch trong hoạt động nên họ không muốn thành lập", chị Thắm, cư dân một dự án chung cư tại Mỹ Đình chia sẻ.

Góc khuất

Lý giải nguyên nhân của thực trạng tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị, tại một hội thảo về bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy tại TP. HCM đầu tháng 4 vừa qua, đại diện Sở Xây dựng TP. HCM cho rằng, thành lập ban quản trị nhà chung cư đã khó, song tại nhiều dự án đã có ban quản trị nhưng các thành viên trong đó lại không đủ năng lực điều hành.

Một chung cư muốn có cuộc sống tốt, đảm bảo đẩy đủ quyền và lợi ích chính đáng của cư dân thì ban quản trị chung cư đó phải đủ bản lĩnh và trình độ nhận thức nhất định, vị lãnh đạo này cho hay.

Theo ông Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc phát triển đại học Fulbright, một thành viên trong ban quản trị nơi chung cư ông ở, hầu hết những người trở thành thành viên của ban quản trị đều vì trách nhiệm với cộng đồng, chứ không phải do thù lao. Tuy nhiên, cũng có những người thích vào ban quản trị vì ý nghĩ tiêu cực. Họ cố tình chui vào ban quản trị để có quyền ký hợp đồng với các công ty quản lý, ăn chia hoa hồng.

Mặt khác, những dự án chung cư ở giai đoạn đầu khi cư dân mới vào ở, nhiều người chưa hiểu rõ vai trò của ban quản trị, ai cũng muốn tham gia ban quản trị để có một vai trò, chức vụ, vị trí. Họ không biết rằng, vào đó phải đồng nghĩa với chuyện phải gánh vác trách nhiệm.

Nói rõ hơn về vấn đề này, trao đổi với TheLEADER, một chủ đầu tư bất động sản uy tín tại Hà Nội cho rằng, thực tế hiện nay, không ít cư dân muốn vào được ban quản trị do "tham" những lợi ích rất lớn gắn với quyền hạn và trách nhiệm của đơn vị này.

Theo đó, ngay sau khi ban quản trị được thành lập, công trình nhà chung cư sẽ được chủ đầu tư nghiệm thu và bàn giao lại cho ban quản trị bao gồm cả khoản tiền phí bảo trì lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Với một khoản tiền lớn như vậy gửi ngân hàng, chắc chắn lợi ích của thành viên ban quản trị đứng tên tiền gửi không phải là nhỏ.

Đó là chưa kể đến các chi tiêu khác trong dự án như bảo trì toà nhà, thuê đơn vị quản lý, sửa chữa các thiết bị hư hỏng, tất cả những việc làm này đều có thể mang lại lợi ích rất lớn cho các thành viên ban quản trị nếu đơn vị này làm ăn khuất tất, không công khai minh bạch tài chính với cư dân.

Lợi ích chính là nguyên nhân khiến không ít chung cư hiện nay, người dân tranh nhau vào vị trí này, thậm chí đấu tố nhau, tranh giành quyền lợi ngay trong nội bộ ban quản trị hay giữa ban quản trị với cư dân khiến nhiều chung cư không ngày nào được yên ổn, hết lập lên rồi lại hạ xuống, vị lãnh đạo này cho hay.

Mặt khác, đại diện chủ đầu tư này cũng cho rằng, hầu hết ban quản trị đều không phải là đơn vị chuyên nghiệp trong việc thực hiện các công việc đòi hỏi tính chuyên môn cao như vận hành và quản lý một toà nhà chung cư. 

Các thành viên trong ban quản trị chủ yếu là những người ngoại đạo trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, điều hành nhà chung cư, thậm chí là những người về hưu, không thường xuyên cập nhật các quy định mới về quản trị toà nhà khiến cho hoạt động của ban quản trị tại một số chung cư không thực sự hiệu quả, vị lãnh đạo này nhận định.