Khách thuê văn phòng có xu hướng dịch chuyển khỏi trung tâm Hà Nội

Savills Việt Nam nhận định, xu hướng dịch chuyển này trước hết xuất phát từ vấn đề cơ sở hạ tầng. Các tòa nhà hạng A hiện tại trong khu vực trung tâm đều đã cũ và thiếu các tiện ích hiện đại, dự báo ít có khả năng sẽ được nâng cấp trong vòng 10 năm tới.

Trong khi đó, các dự án tàu điện trên cao, nâng cấp mở rộng tuyến đường vành đai 2 và vành đai 3... sẽ rút ngắn thời gian đi lại và giảm áp lực về ách tắc giao thông nhất là hướng từ trung tâm ra khu vực phía Tây thủ đô.

Trả lời phỏng vấn TheLEADER, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu – tư vấn Savills Hà Nội cho biết, đối với văn phòng hạng A đòi hỏi các tiêu chuẩn cao, không phải chủ đầu tư nào cũng có thể tham gia được.

Cùng với đó, công suất của khu vực phía Tây đang được cải thiện, thậm chí một số tòa nhà sắp tới có khả năng lấp đầy, cho thấy khả năng tăng giá thuê rất rõ ràng.

“Điều này dẫn tới tình huống những khách thuê hiện nay đang có mức thuê thấp hơn có thể phải chấp nhận mức thuê cao hơn với tốc độ tăng có khả năng không cao bằng tốc độ tăng chung. Những diện tích thuê còn lại thì mức độ tăng giá sẽ cao hơn tốc độ hiện nay”, bà Hằng phân tích.

Văn phòng hạng A trên toàn thị trường Hà Nội hiện có khoảng 500.000 m2 sàn, giá thuê có sự cải thiện tốt so với cùng kỳ năm ngoái với mức tăng 7%, đạt khoảng 31 USD/m2/tháng.

Văn phòng cao cấp có sức hút lớn với khách thuê nước ngoài, do đó sự quan tâm đối với hạng A dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh FDI và M&A diễn biến mạnh mẽ. Mức giá được dự báo sẽ tăng khoảng 7% mỗi năm trong vòng 3-5 năm tới.

Trong thời gian tới, nguồn cung văn phòng hạng A có thể kể tới tòa nhà Capital Place nằm ở trung điểm giữa phía Tây và khu vực trung tâm với 94.000m2 sàn.

Trong 2 – 3 năm tới, phân khúc này ở phía Tây sẽ đón nhận thêm dự án Lotte Mall tại Ciputra. Theo bà Hằng, trong thời gian dài hơn nữa, nguồn cung về vị trí vẫn còn nhưng phải khởi động, xây dựng thì mới có thể nhìn thấy khả năng đưa ra thị trường.

Phân khúc hạng B, C được bà Hằng nhận định vẫn trong xu thế ổn định về giá và gần như đây là mức giá thuê tâm lý.

Savills trong báo cáo đánh giá thị trường văn phòng Hà Nội trong 2 năm vừa qua luôn duy trì công suất trung bình tốt khoảng 93%.

Tổng nguồn cung thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện khoảng 1,8 triệu m2 sàn, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê trung bình đạt 20 USD/m2/tháng, tăng 3% so với cùng kỳ năm ngoái và công suất thuê đạt 92%.

Văn phòng hạng B có mức giá thuê ổn định khoảng 18 USD/m2/tháng với công suất duy trì ở mức cao 94-95%. Nguồn cầu đối với hạng B sẽ duy trì cao do mức giá thuê phải chăng hơn và chất lượng văn phòng ở mức hợp lý so với giá thuê.

Từ năm 2017 đến nay, tỷ lệ giữa khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc A&B không thay đổi nhiều, lần lượt chiếm 43% và 57%. Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài có xu hướng ưa chuộng những không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. Tính đến 6 tháng đầu năm 2019, 68% diện tích thuê tại các tòa hạng A là của khách thuê nước ngoài.

Báo cáo của Savills cho biết ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản (F.I.R.E) mặc dù theo sau các nước trong khu vực nhưng vẫn còn chặng đường dài để phát triển với nguồn cầu văn phòng ước tính rất lớn.

Các doanh nghiệp F.I.R.E tại thị trường Hà Nội đang đứng đầu về lượng tiêu thụ so với các ngành khác, chiếm tỷ trọng chính (29%) trong tổng diện tích cho thuê của các tòa nhà văn phòng hạng A và hạng B.

Việc đơn giản hóa các quy định trong ngành bảo hiểm cho thấy tác động rất tích cực lên ngành này với mức tăng trưởng doanh thu năm qua ở mức 20%, gián tiếp phản ánh nhu cầu gia tăng không gian làm việc của ngành này.

Bên cạnh đó, Fintech (công nghệ tài chính) nổi lên như một ngành kinh tế mới nhưng đầy triển vọng, thúc đẩy bởi tỷ lệ thâm nhập ngành ngân hàng hiện vẫn còn khá thấp tại Việt Nam - 59%, so với 86% của Thái Lan.

Các doanh nghiệp tài chính – ngân hàng do đó được kì vọng sẽ còn có nhiều bước phát triển, kéo theo nguồn cầu văn phòng cho thuê to lớn.

Công nghệ thông tin và truyền thông cũng đang phát triển rất nhanh chóng, đứng thứ 3 về diện tích cho thuê, hiện đang chiếm tỷ trọng 18%, tăng 2 điểm phần trăm so với 2017 và sẽ tiếp tục cần nhiều diện tích văn phòng trong tương lai.

Không gian làm việc chung (co-working space) ngày càng phổ biến với giới doanh nghiệp.

Nhờ vào tính linh hoạt trong các điều khoản và dịch vụ thuê, co-working Space đã thu hút rất nhiều khách thuê trong cộng đồng khởi nghiệp và hiện đang tiếp tục mở rộng đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp đang tìm kiếm văn phòng với các giải pháp thuê đa dạng.