Ngăn ngừa nguy cơ vỡ trận condotel: Cần bàn tay của ai?

Việc một dự án ở Đà Nẵng phá vỡ cam kết trả lợi nhuận cho người mua condotel đang đặt ra vấn đề phải xây dựng khung pháp lý cho loại hình bất động sản này. Tuy nhiên, để biết cơ quan nào chịu trách nhiệm quản lý condotel, cần nhìn rõ bản chất condotel và cam kết lợi nhuận đi kèm là gì.

Condotel thực chất là gì?

Nhiều ý kiến cho rằng condotel là sự kết hợp giữa khách sạn và căn hộ để ở, nhưng bản chất của condotel không hoàn toàn như vậy.

Condotel có thể gọi là căn hộ dịch vụ khách sạn, là loại hình bất động sản kết hợp giữa du lịch và thực chất là kinh doanh khách sạn và căn hộ dịch vụ dành cho khách lưu trú du lịch ngắn và dài ngày. Trong khi đó, nhà ở được định nghĩa là nơi cư trú.

Do đó, căn hộ dịch vụ khách sạn hay condotel cần điều chỉnh về loại hình bất động sản thương mại, theo các luật hay quy định của bất động sản thương mại và du lịch. Loại hình này phải được đầu tư theo các quy hoạch đất đai, kinh tế xã hội vùng miền và phân khu chức năng của từng thành phố.

Khi chào bán condotel, các dự án huy động vốn từ các nhà đầu tư lớn hoặc nhỏ lẻ. Hình thức huy động này thực chất là khách hàng góp vốn cùng kinh doanh chung. Nói cách khác, nó là dạng chứng khoán bất động sản, khách hàng góp vốn vào kinh doanh khách sạn du lịch hay còn gọi chứng khoán phái sinh, chứng khoán tương lai.

Vì vậy, các cơ quan quản lý cần ban hành luật hoặc nghị định, thông tư có liên quan đến lĩnh vực huy động vốn kinh doanh bất động sản, trong đó có căn hộ dịch vụ và các bất động sản hình thành trong tương lai.

Hẳn mọi người vẫn chưa quên, trong cuộc khủng hoảng nhà ở giai đoạn 2011 – 2014, Các chủ đầu tư đã kinh doanh những sản phẩm trong tương lai và đã có những chủ đầu tư không hoàn thành cam kết, mà cho đến nay, như mọi người đã biết, hiện vẫn còn nhiều dự án vẫn chưa giải quyết xong quyền lợi cho các nhà đầu tư.

Vì thế, đã đến lúc chúng ta cần thảo luận một cách rộng rãi theo các chuẩn mực của quốc tế về hình thức kinh doanh chứng khoán phái sinh này.

Trên thị trường hiện nay rất nhiều dự án condotel đưa ra cam kết lợi nhuận với các mức khác nhau và thời gian cam kết khác nhau. Bản chất của việc cam kết có lợi nhuận cố định là gì?

Thứ nhất, giả định chủ đầu tư kinh doanh lợi nhuận đủ 12% và đảm bảo trả lãi. Rõ ràng chúng ta phải nhìn nhận rằng, có những xác suất không đạt mục tiêu kinh doanh lợi nhuận đề ra. Vậy lúc này, chúng ta cần xem lại hiện tượng quảng cáo tự tuyên hay quảng cáo không đúng thực chất.

Tại sao nhà nước, cơ quan quản lý thị trường không ngăn chặn các quảng cáo tự tuyên? Ở các quốc gia khác, họ đã ra luật cấm quảng cáo tự tuyên, tức là tự tô vẽ lên sản phẩm của mình.

Theo đó, nhà nước cần nghiên cứu và quản lý chặt các loại quảng cáo này. Những ai cố tình quảng cáo tự tuyên như vậy là người đó vi phạm pháp luật.

Thứ hai, với mức lợi nhuận cam kết cao và có thể lên tới 12% thì chúng ta có thể nhìn ra rằng chủ đầu tư cộng luôn lãi suất vào giá bán. Thực chất đã có những chủ đầu tư chào bán, nếu khách hàng không tham gia chương trình cam kết lợi nhuận thì condotel sẽ được bán với giá rẻ hơn. Do vậy, cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư đã nằm trong giá bán và họ tách câu chữ ra với mục tiêu bán hàng nhanh.

Condotel và bất đối xứng thông tin

Các nhà quản lý cần dựa trên các nền tảng bất đối xứng về thông tin để mổ xẻ các thông tin bị bất đối xứng hoặc thông tin bị sai lạc mà các bên đều hiểu nhầm nhằm đưa ra các biện pháp và công cụ hỗ trợ cho bên thiếu thông tin để đảm bảo quyền công bằng.

Đối với condotel, chúng ta đã hiểu sai bản chất về sản phẩm tài chính kết hợp với bất động sản. Bản chất đây là vấn đề tài chính bất động sản, không phải sở hữu bất động sản hay hình thái sở hữu bất động sản. Chúng ta cần gọi tên đúng của condotel là một loại hình huy động vốn kinh doanh bất động sản.

Khi nhìn vào mô hình tài chính tín dụng tài trợ cho loại hình condotel này, chắc hẳn có người sẽ thắc mắc về vai trò của ngân hàng nhà nước giám sát các sản phẩm tín dụng này ở mức độ nào?

Ông Nguyễn Hồng Minh

Viện IIRR

Do bản chất thông tin về tài chính bất động sản bị hiểu sai dẫn đến những rủi ro không thể kiểm soát.

Chúng ta cũng cần nhớ rằng các dạng bất đối xứng thông tin của các mô hình công ty sẽ khác nhau.

Có những công ty hoạt động theo mô hình một thành viên, công ty hai thành viên và công ty đại chúng hoặc công ty niêm yết. Mỗi công ty đó phù hợp với quy mô hoạt động của mô hình kinh doanh, đặc biệt quy mô về vốn, quy mô về phục vụ khách hàng và quy mô về rủi ro tài chính mang lại cho khách hàng.

Trong trường hợp cụ thể, mỗi dự án bất động sản ứng với mỗi mô hình công ty TNHH một thành viên hay hai thành viên hay công ty cổ phần nhưng chưa phải là đại chúng hoặc mang tính chất là cổ phần đại chúng nhưng tỉ lệ một số cá nhân khống chế đa phần đến hơn 50% (hay nói cách khác là công ty mang tính chất gia đình của một chủ tư nhân) mà khi phát triển dự án bất động sản hàng nghìn tỷ đồng, họ đều phải vay vốn của các ngân hàng thương mại.

Dòng tiền tài trợ cho các dự án này là từ tiền gửi ngắn hạn của công chúng gửi vào. Qua đây chúng ta có thể nhìn thấy một sự xung đột bản chất giữa một công ty hình thái một chủ sở hữu hoặc một vài cá nhân khống chế để phát triển với những quy mô dự án lớn. Nếu những dự án này đổ vỡ sẽ kéo theo ảnh hưởng đến toàn bộ xã hội.

Ngoài ra, mỗi một công ty, mỗi một dự án đều có một công ty pháp nhân độc lập nhưng đều mang tên những tập đoàn lớn.

Cụ thể, trong những năm qua, chúng ta đã có những chủ đầu tư bất động sản lớn mang tên các tập đoàn nước ngoài nhưng thực chất là không phải tên của các tập đoàn mẹ đó chịu trách nhiệm hoàn toàn, mà chỉ mang tính chất bảo hộ thương hiệu.

Trên thực tế, mỗi một dự án của họ triển khai thực ra đều có một pháp nhân độc lập và họ chỉ giới hạn vốn cho pháp nhân đó. Trong trường hợp xảy ra đổ vỡ, tập đoàn mẹ có trách nhiệm đến đâu, có đứng ra cứu các dự án đó hay không? Nếu như chúng ta không minh bạch hóa thông tin thì rõ ràng bất đối xứng thông tin ở đây chính là việc các khách hàng, cộng đồng và người dân hiểu nhầm là dự án này do tập đoàn mẹ hoặc các tập đoàn lớn đó bảo trợ.

Từ mô hình của tập đoàn nước ngoài kiểu này, hiện nay cũng là một hiện tượng phổ biến tại các doanh nghiệp Việt Nam, là mang tên một dự án nào đó của các tập đoàn nổi tiếng nhằm mục đích tạo uy tín để quảng cáo, nhưng thực chất mỗi một dự án là một công ty con khác nhau.

Từ đó dẫn đến câu chuyện là mô hình công ty nào là hợp lý để huy động các cổ phần, huy động vốn của rất nhiều các cá nhân với quy mô rất lớn, số lượng vốn lớn cũng như nhiều cá nhân để tham gia đầu tư.

Hình thái của các công ty phát triển bất động sản này mang tính chất hình thái của một công ty đầu tư tài chính bất động sản. Vậy mô hình này cần điều chỉnh bằng luật nào? Nếu như chúng ta không có điều chỉnh thì rõ ràng sẽ xảy ra một sự lạm dụng, xung đột lợi ích giữa cá nhân lập ra công ty và pháp nhân khi được lập ra, hay đôi khi chúng ta gọi là “ve sầu thoát xác” mà dẫn đến sự đổ vỡ.

Tiếp đến, chúng ta tiếp tục nhìn thấy những biến thể trên thị trường. Nếu quan sát việc huy động vốn từ các cá nhân của ngân hàng thương mại thì chúng ta nhìn nhận ra đang có hình thái phát hành các trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ vốn. Như vậy, đây lại một sản phẩm tài chính mới ra đời nhưng kiểm soát lỏng lẻo.

Cuối cùng, đã đến lúc nhà nước cần phải minh bạch hóa và phân biệt đâu là chức năng của ngân hàng thương mại, đâu là chức năng của ngân hàng đầu tư. Luật cần kiểm soát chặt chẽ nhằm tránh rơi vào những vòng xoáy. Hiện tượng “quả tuyết lăn” luôn rình rập xảy ra. Các vòng cuốn về tài chính sẽ tạo ra quả cầu tuyết ngày càng lớn.

Kết luận

Như vậy, sau quá trình hình thành và phát triển condotel tại Việt Nam, chúng ta cần nhìn nhận và đúc kết rằng, thị trường luôn luôn bất đối xứng về thông tin và phần thiệt luôn là những người không nắm vững các vấn đề hay nói khác là không có thông tin đầy đủ để xét đoán hành vi mua sắm của mình.

Khi các dự án đưa ra lời hứa về lãi suất, đáng lẽ mọi khách hàng đều phải có đầy đủ thông tin, cũng như năng lực xét đoán và hiểu giống nhau về thị trường condotel, thì nhà nước đã để cho quyền tự do ý chí giữa chủ đầu tư và khối ngân hàng tài trợ cũng như người mua tự thỏa thuận dân sự với nhau.

Khi nhìn vào mô hình tài chính tín dụng tài trợ cho loại hình condotel này, chắc hẳn có người sẽ thắc mắc về vai trò của ngân hàng nhà nước giám sát các sản phẩm tín dụng này ở mức độ nào?

Chúng ta cần nhìn nhận rằng, sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai đều bất bình thường, bất đối xứng thông tin hay nói cách khác đều có nguy cơ đổ vỡ. Tại sao ngân hàng nhà nước, cơ quan chức năng không kiểm soát chặt các sản phẩm tài trợ vốn của ngân hàng, bởi khi có nợ xấu, người chịu cuối cùng vẫn là người dân.

Xin nhắc lại rằng, Việt Nam đã rơi vào khủng hoảng tài chính nhà ở hình thành trong tương lai của năm 2011-2014 mà cho đến bây giờ vẫn chưa xử lý xong.

Vì thế, cần phải có sự nghiên cứu thấu đáo và phân tích đầy đủ rủi ro của các mô hình về tài trợ tín dụng bất động sản như trường hợp của condotel và cần có bàn tay của cơ quan công quyền để tránh nguy cơ “nợ xấu” từ thị trường này.