Địa chấn Cocobay Đà Nẵng: Condotel có phải là tội đồ?

Đã hơn một tuần trôi qua kể từ khi nổ ra cơn địa chấn Cocobay sau khi chủ đầu tư thông báo sẽ chấm dứt chi trả thu nhập cam kết cho người mua căn hộ khách sạn từ đầu năm tới nhưng dư chấn của nó vẫn tiếp tục rung chuyển thị trường bất động sản.

Không chỉ khách hàng đã mua căn hộ khách sạn tại dự án Cocobay Đà Nẵng mà ở rất nhiều dự án có mô hình kinh doanh tương tự cũng như ngồi trên đống lửa. Mặc dù đã có những trấn an rằng Cocobay chỉ là trường hợp cá biệt nhưng vẫn có những lo ngại xảy ra hiệu ứng domino sau khi Cocobay vỡ trận.

Không phải đến khi xảy ra cú sốc Cocobay thì lo sợ các chủ đầu tư khác có thể phá bỏ cam kết lợi nhuận mới xuất hiện. Từ lâu, giới chuyên gia và ngay chính người trong cuộc cũng đã cảnh báo về rủi ro “thất hứa” trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

CÁI KẾT ĐƯỢC BÁO TRƯỚC

Cách đây một năm rưỡi, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital đã cho rằng, không ở đâu trên thế giới mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao như ở Việt Nam và lo ngại rằng trong vài ba năm tới sẽ có những dự án không thể tôn trọng cam kết.

Và đúng như dự đoán, Cocobay đã đi theo vết xe đổ của dựa án Bavico tại Nha Trang khi phá bỏ cam kết lợi nhuận trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Ngay sau khi xảy ra cơn địa chấn Cocobay, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc công ty Savills nhận định “chắc chắn sẽ có thêm trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết”. 

Các nhà tư vấn nước ngoài không phải không có cơ sở khi nhận định bi quan như vậy. Trước khi sự việc Cocobay vỡ lở, trên thị trường đã xuất hiện hình ảnh khách hàng mua condotel của một chủ đầu tư có tiếng tụ tập trước trụ sở đòi trả thu nhập như đã cam kết.

Bất chấp những vụ việc này, cả giới đầu tư bất động sản cũng như các nhà tư vấn đều nhìn nhận mô hình condotel không sai, mà sự đổ vỡ của một số dự án là do vận dụng sai trong bối cảnh thiếu khung khổ pháp lý cho loại hình bất động sản mới.

Như lời ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam: “Condotel không có gì sai nếu không muốn nói đây là mô hình huy động vốn hoàn toàn hợp pháp theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 và mô hình này cũng góp phần không nhỏ cho việc phát triển du lịch mà Việt Nam đang theo đuổi.”

Trên thực tế, du lịch từ lâu đã được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn, với mục tiêu đón 18-20 triệu lượt khách quốc tế trong năm tới. Muốn phát triển du lịch phải đầu tư lớn cho cơ sở hạ tầng, trong đó phải có hệ thống cơ sở lưu trú hiện đại.

Ông Hà Văn Siêu, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch cho rằng, để có thể đón được lượng khách du lịch quốc tế dự báo khoảng 32 triệu lượt vào năm 2025 và 47 triệu lượt vào năm 2030 thì số lượng phòng lưu trú dự kiến sẽ phải tăng từ 550 nghìn phòng của năm ngoái lên tối thiểu 950 nghìn phòng và 1,3 triệu phòng vào hai mốc thời gian trên.

Theo Tổng cục Du lịch, số buồng phòng trên cả nước đã tăng từ 370 nghìn vào năm 2015 lên 550 nghìn vào năm 2018, trong đó, bên cạnh mô hình khách sạn và khu nghỉ dưỡng truyền thống có sự đóng góp của các sản phẩm bất động sản du lịch mới như biệt thự du lịch, căn hộ khách sạn, nhà phố thương mại du lịch.

Dữ liệu từ công ty tư vấn CBRE cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ mạnh mẽ trong giai đoạn 2015 – 2017 và chậm lại từ năm 2018. Cho tới cuối quý III năm 2019, tổng nguồn cung tại ba thị trường lớn nhất là Khánh Hoà, Đà Nẵng và Phú Quốc đã lên tới 23.300 căn hộ và 5.000 biệt thự du lịch.

Trong thời gian gần đây xuất hiện thêm những dự án bất động sản du lịch quy mô ngày càng lớn ở những thị trường mới như Ninh Thuận, Bình Thuận và Phú Yên, thậm chí ở cả khu vực ven những đô thị lớn như Hà Nội.

Mặc dù cảnh báo rủi ro đầu tư nhưng ông Michael Piro vẫn nhìn nhận condotel là một sản phẩm du lịch hấp dẫn. Bản thân ông thích và cũng là người mua condotel trong khi công ty Indochina Capital là nhà đầu tư tiên phong trong lĩnh vực này với dự án Hyatt Regency Danang Residences.

Là mô hình kết hợp giữa căn hộ khi có thêm bếp hoặc một số tiện ích khác, lại vừa có thể cho thuê như khách sạn, không chỉ ông Michael Piro mà giới đầu tư bất động sản đều nhìn ra cơ hội cho cả chủ đầu tư và khách hàng đối với sản phẩm này.

Trước đây, để xây được khách sạn, ngoài vốn tự có, chủ đầu tư phải vay vốn từ ngân hàng và do chi phí đầu tư đắt đỏ nên chi phí vốn vay rất lớn và thời gian hoàn vốn cũng vì thế khá dài. 

Tuy nhiên, với mô hình kinh doanh condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, ngoài phần vốn tự có, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân mà không phải trả ngay lãi suất trong thời gian xây dựng, từ đó vừa giảm được gánh nặng tài chính, vừa có lợi nhuận từ bất động sản.

Trong khi đó, người mua bất động sản nghỉ dưỡng vừa thể hiện phong cách sống, được nghỉ dưỡng hàng năm trong chính ngôi nhà của mình, vừa được hưởng thu nhập từ cho thuê và có thể kỳ vọng giá trị bất động sản gia tăng.

Những lợi ích này đã tạo nên sức hút của bất động sản nghỉ dưỡng đối với nhà đầu tư, trong đó, ba thị trường có giao dịch mạnh nhất là Khánh Hoà, Đà Nẵng và Phú Quốc, với tỷ lệ tiêu thụ rất cao. Trong đó, Khánh Hoà đã có 13.163 căn hộ du lịch chào bán và tỷ lệ tiêu thụ lên đến 88%. Biệt thự nghỉ dưỡng ở Phú Quốc bán chạy nhất, khi đã bán được 97% trong tổng số 2.101 căn.

Tuy nhiên, không phải vì những lợi ích kể trên mà bất động sản nghỉ dưỡng tăng sức hút đối với nhà đầu tư. Thanh khoản chỉ tăng mạnh khi các chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn, trong đó con số cam kết thường cao hơn lãi suất ngân hàng.

CON DAO HAI LƯỠI

Ban đầu, chỉ có một vài dự án cam kết, với mức lợi nhuận 8%/năm trong vòng 5-10 năm. Tuy nhiên, càng về sau, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tăng nhanh và để cạnh tranh thu hút khách hàng, các dự án bắt đầu cuộc đua cam kết lợi nhuận, đẩy mức cam kết lên tới 12% như ở dự án Cocobay hay đỉnh điểm tới 15%/năm như tại dự án Bavico.

“Dự án nào không cam kết lợi nhuận sẽ không bán được hàng”, đó là nhận xét của ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch công ty DTJ khi nói về tính thanh khoản của thị trường bất động sản mấy năm về trước.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group cũng cho rằng, do condotel cũng như biệt thự nghỉ dưỡng là sản phẩm đầu tư mới ở Việt Nam nên trước đây khách hàng vẫn không tin về khả năng sinh lời. Vì thế, để thuyết phục khách mua, hầu hết các chủ đầu tư phải dùng đến cam kết lợi nhuận như là “mồi nhử”.

Tuy nhiên, cuộc chạy đua cam kết đã dẫn đến hệ quả mức lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng.

Trong khi đó, thông lệ trên thị trường cho thấy, các dự án khách sạn và khu nghỉ dưỡng mất khoảng 10-12 năm để thu hồi vốn, có nhiều dự án có thời gian thu hồi vốn ngắn hơn. Điều đó có nghĩa là, phần lớn các dự án khách sạn có tỷ suất thu hồi vốn khoảng 8-10%/năm. Tuy nhiên, vài ba năm hoạt động đầu tiên thường kinh doanh thua lỗ.

Chủ đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều biết thực tế kinh doanh này nhưng vẫn chấp nhận đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao khi kết hợp với bài toán tài chính. Theo đó, chủ đầu tư thường nâng giá bán bất động sản và để dành một khoản dự phòng từ giá tăng thêm để bù một phần vào lợi nhuận trả cho người mua.

Vì thế, không phải không có lý khi có ý kiến cho rằng đầu tư condotel ở Việt Nam là bài toán tài chính chứ không phải kinh doanh bất động sản đơn thuần.

Tuy nhiên, như ông Troy Griffiths cũng như ông Phạm Thanh Hưng đã chỉ ra, lợi nhuận từ kinh doanh cho thuê thực tế có thể rất thấp, dẫn đến phần bù không đủ để trả lợi nhuận cam kết và buộc chủ đầu tư phải phá bỏ cam kết như trường hợp Cocobay.

Chính ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô – chủ đầu tư Cocobay cũng thừa nhận, dù có thuê đơn vị quản lý vận hành quốc tế, những toà nhà condotel tại Cocobay cũng không thể tránh khỏi thua lỗ trong 2-3 năm đầu và trong những năm sau, nếu có lợi nhuận thì cũng chỉ đạt mức 5-6%.

Bên cạnh đó, như ông Hưng đã chỉ ra, nếu tính tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư thực tế thì có thể đạt được mức cam kết phổ biến trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, do chủ đầu tư đã nâng giá bán nhằm lấy một phần doanh thu tăng thêm để bù vào lợi nhuận cam kết, nên tỷ suất lợi nhuận trên giá bán chênh lệch khá lớn do với tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư thực tế.

Ông Mauro Gasparottti, Giám đốc Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương tính toán, tỷ suất lợi nhuận trên giá bán của các dự án condotel cao nhất cũng chỉ ở mức 8%/năm. Nếu bất động sản có giá bán càng cao thì tỷ suất lợi nhuận trên giá bán càng thấp, có thể chỉ khoảng 4-5%/năm.

Khi đưa ra bài toán kinh doanh, hầu như chủ đầu tư nào cũng kỳ vọng lợi nhuận kinh doanh dự phóng có thể đạt 6-8%/năm và phần thiếu hụt so với cam kết có thể được bù đắp bằng nguồn thu dự phòng từ giá tăng thêm. Tuy nhiên, lợi nhuận kinh doanh thực tế có thể đạt được rất thấp, thậm chí thua lỗ trong mấy năm đầu, dẫn đến chủ đầu tư không có đủ dòng tiền để trả lợi nhuận cam kết.

Chính vì thế, trong thời gian gần đây, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã huỷ bỏ mô hình cam kết lợi nhuận, thay vào đó là quay trở lại mô hình ăn chia lợi nhuận theo tỷ lệ 80% dành cho người mua và 20% dành cho đơn vị quản lý. Tỷ lệ này có thể thay đổi tuỳ theo dự án.

Ông Lương Ngọc Khánh, Giám đốc công ty quản lý vận hành khách sạn H&K Hospitality cho biết, để một dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể vận hành đủ tốt để trả lợi nhuận như cam kết với nhà đầu tư không hề dễ nhưng có thể làm được và vấn đề là làm thế nào và vận hành thế nào.

Như hiện tại H&K đang vận hành một dự án bất động sản nghỉ dưỡng và lợi nhuận thừa để trả cho nhà đầu tư thứ cấp.

Mặc dù xảy ra cú sốc Cocobay nhưng hiện nay vẫn có nhiều dự án condotel kinh doanh thành công khi có lượng khách đông và trả lợi nhuận đều đặn cho nhà đầu tư như cam kết theo hợp đồng.

Tuy nhiên, ông Khánh cho biết đã từng từ chối quản lý một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng vì cho rằng chủ đầu tư chỉ chú ý đến bán bất động sản nghỉ dưỡng. 

Ông lấy ví dụ một dự án 5 sao ở Nha Trang gắn mác quản lý quốc tế nhưng thiếu cả nhà hàng ăn sáng cho du khách trong khi một dự án khác ở Hạ Long có lúc cao điểm phục vụ tới 1.800 khách nhưng nhà hàng chỉ có thể đáp ứng 200 khách.

Như ông Michael Piro nhận xét từ hơn một năm trước, do người mua nhìn vào con số lợi nhuận cam kết để xuống tiền nên tạo cơ hội cho một số chủ đầu tư không có kinh nghiệm thâm nhập thị trường và kết quả bán hàng tương đối tốt. 

Nhưng ông đã cảnh báo “ngày hôm nay chỉ tốt khi bạn lên kế hoạch cho ngày mai, vì sẽ đến một thời điểm chủ đầu tư bắt đầu phải trả lãi theo tiến độ hợp đồng” và khi đó “sẽ có người thất bại”.

Mặc dù cũng tin rằng sẽ có thêm “người thất bại” nhưng ông Troy Griffiths cho rằng, cơn địa chấn Cocobay khó có thể gây nên một cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản.