Nghị định 91 gỡ vướng dự án BT Thủ Thiêm của Đại Quang Minh, CII

Một nghị định mới được Chính phủ ban hành đã mở đường cho việc xử lý các vướng mắc pháp lý kéo dài hơn một thập kỷ liên quan đến mô hình hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), vốn từng là công cụ phát triển hạ tầng then chốt cho khu đô thị mới Thủ Thiêm trong bối cảnh ngân sách eo hẹp.

Nghị định số 91/2025/NĐ-CP thiết lập cơ sở pháp lý để xác định thời điểm định giá đất là tại lúc ký tắt hợp đồng BT, thay vì thời điểm giao đất hay hoàn công. Quy định này giúp khai thông bế tắc cho các dự án BT lớn do Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh và Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) triển khai tại Thủ Thiêm - một khu đô thị được quy hoạch làm trung tâm tài chính, thương mại và văn hóa mới của TP.HCM.

Nghị định sẽ áp dụng trực tiếp đối với ba dự án BT trọng điểm tại Thủ Thiêm, bao gồm: xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện trục đường Bắc - Nam; thi công bốn tuyến đường chính trong khu đô thị mới Thủ Thiêm và cầu Thủ Thiêm 2 hay còn gọn là cầu Ba Son.

Trong đó, CII là chủ đầu tư dự án BT xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện trục đường Bắc - Nam trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, theo hợp đồng ký với UBND TP.HCM cách đây một thập kỷ.

Đổi lại cho việc thực hiện dự án BT trị giá khoảng 2.641 tỷ đồng, CII được giao và cho thuê đối ứng 9 lô đất với tổng diện tích 9,6 ha tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong số này, doanh nghiệp đã hoàn tất khai thác ba lô đất - tương ứng với các dự án căn hộ Lakeview 1, Lakeview 2 và The River Thủ Thiêm - và hiện đang triển khai đầu tư khoảng 90% diện tích lô đất gần 9.500m2 mang tên thương mại D’Verano. Năm lô đất còn lại vẫn chưa đầu tư, theo nguồn tin từ CII.

Trong khi đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng và Thủ Thiêm - dù đã gần hoàn thành giải phóng mặt bằng - vẫn không thu hút được nhà đầu tư, Đại Quang Minh trở thành nhà đầu tư thay thế Vinaconex và Vidifi nhận thực hiện hai dự án BT trọng điểm gồm 4 tuyến đường chính dài 12 km và cầu Thủ Thiêm 2, với tổng vốn hơn 16.000 tỷ đồng.

Đổi lại, doanh nghiệp này được giao hơn 100ha đất sạch tại khu vực trung tâm Thủ Thiêm, nơi công ty phát triển khu đô thị Sala - một dự án nhà ở thương mại cao cấp đầu tiên ở bán đảo này. Đến năm 2016, doanh thu từ bán nhà phố, biệt thự và căn hộ tại Sala đã đạt gần 11.000 tỷ đồng.

Dù mang lại động lực phát triển đô thị cho Thủ Thiêm, các dự án BT tại đây sau đó vướng vào các tranh cãi pháp lý về giá đất đối ứng và trình tự phê duyệt. Thanh tra Chính phủ, trong kết luận năm 2019, chỉ ra rằng giá đất được UBND TP.HCM phê duyệt để thanh toán cho nhà đầu tư chỉ là 26 triệu đồng/m2 - bằng một nửa đề xuất ban đầu. Việc này tạo ra chênh lệch địa tô lớn và gây thất thoát ngân sách, trong đó có 1.800 tỷ đồng được đề nghị thu hồi.

Hợp đồng BT được ký khi chưa có chứng thư thẩm định giá hay quyết định phê duyệt giá đất - một điểm yếu pháp lý khiến quá trình cấp sổ đỏ cho cư dân tại Sala và các dự án tương tự bị đình trệ. Năm 2022, Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM vẫn từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một số căn nhà, viện dẫn lý do đang chờ xử lý theo kết luận thanh tra.

Nghị định 91 đặt ra quy trình tính giá đất đối ứng tại thời điểm ký tắt hợp đồng BT, đồng thời yêu cầu nhà đầu tư nộp bổ sung phần chênh lệch nếu giá trị đất thanh toán cao hơn tổng vốn đầu tư. Điều này không chỉ hạn chế thất thoát ngân sách, mà còn mở đường cho việc hợp thức hóa quyền sở hữu của người dân tại các khu nhà ở thương mại đã hoàn thiện.

Ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc CII, khẳng định với các cổ đông rằng nghị định này đã “tháo gỡ nút thắt quan trọng để có thể tiếp tục triển khai dự án BT, nhận được quỹ đất theo hợp đồng đã ký kết để phát triển các dự án bất động sản.”