Nghịch lý của thị trường nhà đất Bình Dương

Trong mắt ông Lưu Anh Tuấn, Giám đốc chi nhánh TP. HCM – Bình Dương của trang tin mua bán trực tuyến batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Bình Dương đang hội tụ đủ 3 yếu tố để tăng tốc, đó là con người, khả năng tích tụ tài sản và hạ tầng.

Cụ thể, Bình Dương nằm trong khu kinh tế trọng điểm phía Nam, dân số khoảng 2,4 triệu người với đặc điểm là tỷ lệ dân nhập cư cao nhất cả nước, khoảng 200% giai đoạn 2009-2019.

Tỷ lệ nhập cư cao, cùng với tỷ lệ sinh khoảng 7,7%/năm đã làm cho dân số Bình Dương không ngừng tăng lên hàng năm. Những người nhập cư chủ yếu ở độ tuổi lao động và từ phía Bắc vào nên thường có thói quen mua đất để tích lũy tài sản.

Ngoài ra, hạ tầng Bình Dương được đầu tư tương đối bài bản, có 50 khu công nghiệp và cụm công nghiệp đang hoạt động, thu hút khoảng 50 nghìn chuyên gia làm việc. Trong quý I năm nay, tỉnh thu hút được 267 triệu USD vốn đầu tư FDI, tăng 189% so với cùng kỳ năm 2020.

Ông Tuấn nhìn nhận những yếu tố này làm cho nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sôi động và có đầy đủ các phân khúc như Hà Nội và TP. HCM. Tuy nhiên, đang có diễn biến trái chiều giữa phân khúc căn hộ (dự án cao tầng) và dự án thấp tầng (đất nền, biệt thự liền kề, nhà phố).

Cung đường chung cư

Theo ông Tuấn, điều bất ngờ là khi dịch Covid-19 xảy ra, các thị trường khác như TP. HCM và Hà Nội đều như bị chững thì Bình Dương lại bùng nổ về dự án cũng như số lượng căn hộ. Nguồn cung căn hộ ở Bình Dương có thời điểm gần bằng với TP. HCM.

Hầu hết dự án chung cư ở Bình Dương hình thành dọc các tuyến quốc lộ lớn nối với TP. HCM như Quốc lộ 13, 1K và đoạn đường Phạm Văn Đồng.

Tập đoàn Đất Xanh đang chuẩn bị bàn giao căn hộ ở dự án Opal Boulevard trên đường Phạm Văn Đồng (TP. Dĩ An) và tiếp tục phát triển dự án Opal Skyline ở TP. Thuận An trên tuyến Quốc lộ 13 với hai toà nhà cao 36 tầng, cung ứng ra thị trường 1.530 căn hộ.

Những tháng cuối năm 2020, Tập đoàn Kim Oanh cũng công bố ra thị trường dự án Legacy Central ở Thuận An với tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng, quy mô gồm hai toà nhà 29 tầng với 1.802 căn hộ. 

Công ty cổ phần C-Holdings sau khi thành công với dự án đầu tay là C-Sky View đang tiếp tục triển khai dự án tiếp theo nhưng chưa chính thức công bố thông tin.

Cũng trên Quốc lộ 13, dự án Lavita Thuan An do Hưng Thịnh Land phát triển với bốn toà tháp cao 35 - 38 tầng, cung cấp gần 2.500 căn hộ để ở.

Có số lượng căn hộ lớn nhất tại Bình Dương là dự án Astral City được giới thiệu ra thị trường cuối năm 2020. Astral City do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư và Công ty Danh Khôi là đơn vị phát triển. Dự án có diện tích 3,73ha, với tám toà nhà cao 40 tầng, cung cấp 5.200 căn hộ có diện tích từ 49 - 81m2.

Dọc theo quốc lộ 1K có dự án LDG Sky do LDG Group làm chủ đầu tư. Sau thời gian dính lùm xùm khi mới được công bố ra thị trường, LDG Sky đã được chủ đầu tư làm lễ khởi công đầu năm 2021. LDG Sky được xây dựng trên diện tích đất 20.878 m2, tổng vốn đầu tư dự kiến 3.400 tỷ đồng. Quy mô dự án bao gồm năm khối chung cư 30 tầng với 1.742 căn hộ.

Tập đoàn Hưng Thịnh cũng sở hữu dự án New Galaxy nằm trên cung đường này, với 6 toà nhà cao 19 tầng, cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ từ 1 đến 3 phòng ngủ.

Bcons sở hữu 4 dự án trên tuyến Quốc lộ 1K là Bcons Bee, Bcons Plaza, Bcons Green View và Bcons Garden với khoảng 4.258 căn hộ.

Trong đó, Bcons Garden là dự án có nhiều căn hộ nhất với với 1.757 căn, tiếp đến là Bcons Plaza với 1.285 căn và Bcons Bee ít nhất với 300 căn.

Ngoài ra chủ đầu tư Phúc Đạt cũng đang chuẩn bị bán đợt hai dự án Phúc Đạt Tower với 724 căn hộ. TBS Land - công ty con của TBS Group - đang từng bước triển khai dự án Green Square nằm gần trung tâm hành chính TP. Dĩ An với bốn toà nhà cao 30-40 tầng, cung cấp gần 1.400 căn hộ.

Các công ty nghiên cứu thị trường ước tính, tổng nguồn cung tại Bình Dương có thể lên tới 40.000 căn hộ.

Khan hiếm dự án thấp tầng

Trong khi các dự án căn hộ liên tục được tung ra thị trường, phân khúc thấp tầng lại khá ít. Theo ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở xây dựng Bình Dương, đến hết năm 2020 có 114 dự án bất động sản được phê duyệt trên toàn tỉnh. 

Dữ liệu của batdongsan.com.vn cho thấy hiện nay ở Bình Dương có 45 dự án thấp tầng. Có 12 dự án đang được nhà đầu tư và người mua nhà quan tâm tìm kiếm nhiều nhất là như Ecolakes Mỹ Phước, Oasis City, Khu đô thị Việt – Sing The Oasis và mới nhất là dự án The Standard của Tập đoàn An Gia.

Theo các nhà nghiên cứu thị trường, nhu cầu tìm kiếm mua dự án biệt thự liền kề, khép kín, an ninh tốt đang tăng lên.

Cụ thể, theo ông Tuấn, trong quý I/2021, lượng tìm kiếm phân khúc thấp tầng tăng 15%. Nếu chia theo địa bàn, mức độ tìm kiếm phân khúc thấp tầng ở huyện Bàu Bàng tăng 23%, Tân Uyên tăng 36% so với quý 4 năm ngoái.

Nhận thấy cơ hội ở thị trường Bình Dương nên mới đây Tập đoàn bất động sản An Gia đã công bố ra thị trường dự án dự án The Standard. Dự án được phát triển theo mô hình khu biệt lập, tọa lạc tại mặt tiền đường Tân Phước Khánh 10, thị xã Tân Uyên. The Standard có 374 căn nhà liền kề và nhà phố thương mại với diện tích sử dụng từ 230 – 320m2 cùng khoảng sân vườn lên đến 25m2.

Ông Nguyễn Trung Tín, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn An Gia đánh giá, Bình Dương là thị trường rất tiềm năng và tương lai tốt, do đang hưởng lợi nhiều bởi sự dịch chuyển của các tập đoàn đa quốc gia.

Trong đó, thị xã Tân Uyên là nơi có những khu công nghiệp đủ lớn để đáp ứng như cầu của những tập đoàn này cũng như quỹ đất còn dồi dào cho nên đây là địa phương được kỳ vọng sẽ phát triển nhanh trong thời gian tới.

“Khi khảo sát ở thị xã Tân Uyên chúng tôi thấy ở đây đang thiếu dự án có môi trường sống tốt, an ninh, biệt lập để phục vụ cho người dân địa phương cũng như các chuyên gia đang làm việc trong các khu công nghiệp sinh sống đó là nguyên nhân Tập đoàn An Gia đầu tư dự án The Standard”, ông Tín nói.

Giá tiếp tục tăng

Cùng xu hướng tăng giá chung của thị trường, giá bất động sản ở Bình Dương cũng tăng, tuy nhiên ở từng phân khúc mức độ tăng khác nhau.

Trong khi phân khúc căn hộ cao cấp từ năm 2020 đến nay chứng kiến sự chững lại hoặc tăng không đáng kể, thì phân khúc bình dân, đặc biệt là những căn hộ khoảng 55m2, dao động khoảng 1,3 tỷ đồng đến 1,5 tỷ đồng/căn hộ hiện đang được tìm kiếm nhiều và giá tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.

Theo ông Tuấn, trong vòng bán kính 20km tính từ trung tâm TP. HCM thì mức độ tìm kiếm bất động sản tăng ở hai con số. Điều này thể hiện độ dịch chuyển của nhà đầu tư bất động sản ra vùng ven khi thị trường TP. HCM tiếp tục khó khăn về pháp lý.

“Điều bất ngờ, nếu so sánh thì giá bán chung cư ở Bình Dương đang tiệm cận Hà Nội, TP. HCM tức là khoảng 30 triệu đồng/m2, trong khi giá đất nền lại thấp hơn khá nhiều. Cụ thể, đất nền ở Bình Dương được rao bán trong quý I/2021 dao động 13 – 25 triệu/m2, Hà Nội 50 – 55 triệu/m2, TP. HCM 31 – 55 triệu/m2. Điều này có nghĩa là phân khúc thấp tầng ở Bình Dương vẫn còn nhiều dư địa để tăng giá trong thời gian tới”, ông Tuấn nói.

Cũng theo ông Tuấn, nếu chia theo địa bàn, mặt bằng giá rao bán đối với phân khúc thấp tầng trong quý I/2021 so với quý liền kề trước đó ở thành phố Dĩ An tăng cao nhất với 21%, tiếp đến là thành phố Thủ Dầu Một, thị xã Tân Uyên và huyện Bàu Bàng cũng tăng nhưng với mức độ thấp hơn.