Nhà đầu tư thờ ơ với đất nền

Tại hầu hết các tỉnh thành phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, phân khúc đất nền đã ghi nhận sự sụt giảm cả về giá bán và thanh khoản trong quý III/2022.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền là loại hình ghi nhận biến động giảm rõ rệt về cả lượt tìm kiếm và giá rao bán. Cụ thể, lượt tìm kiếm đất nền tại các tỉnh phía Bắc đều sụt giảm khá mạnh so với quý II, mức giảm sâu nhất lên đến 45% tại các địa bàn như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam. Nhiều tỉnh thành khác cũng ghi nhận lượt tìm kiếm giảm 10-20%. 

Tại Hà Nội, thị trường đất nền giảm sâu ở lượt tìm kiếm. Những điểm nóng đất nền ngoại thành như Quốc Oai, Sóc Sơn ghi nhận mức giảm mạnh nhất, từ 30-39%. Mức độ quan tâm đất nền tại những địa bàn khác như Gia Lâm, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức cũng giảm lần lượt 28%, 24%, 21% và 17%. 

Đáng chú ý, những tỉnh miền núi phía Bắc như Lai Châu, Hà Giang, Cao Bằng, Điện Biên ghi nhận lượt tìm kiếm tăng so với quý 2, trong đó địa bàn tăng mạnh nhất là Lai Châu, lên đến 82%. Đây có thể là một chỉ báo cho thấy phạm vi tìm kiếm đất nền đang mở rộng tới những địa bàn xa hơn, nơi còn nhiều quỹ đất lớn và giá rẻ, đặc biệt những nơi có thể phát triển loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.

Không chỉ giảm mạnh về lượng quan tâm, giá bán đất nền cũng rụt giảm rõ rệt. Một số thị trường đất nền nổi bật ở phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh đều ghi nhận giá bán giảm nhẹ từ 1-7% theo quý. Hải Phòng là thị trường duy nhất ghi nhận giá rao bán tăng nhẹ khoảng 3% so với quý II/2022.

Giá bán đất nền Hà Nội ghi nhận mức giảm sâu nhất tại quận Long Biên và Thanh Trì với lần lượt 10% và 9%, một số địa bàn khác giảm nhẹ 1% như Đông Anh, Quốc Oai. Trong khi đó, các huyện Hoài Đức và Sóc Sơn vẫn ghi nhận mặt bằng giá bán theo tin đăng tăng 4-5% so với quý 2.

Tại thị trường phía Nam, báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của DKRA Group cũng cho thấy một bức tranh nhiều gam màu tối tại phân khúc đất nền. Theo đó, về nguồn cung, trong quý III/2022, có 9 dự án đất nền mở bán, gồm 3 dự án mới và 6 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung ra thị trường 1.057 nền, giảm 65,5% so với quý II/2022.

Thị trường tỉnh phụ cận tiếp tục giữ vai trò chủ lực về nguồn cung toàn thị trường. Trong đó, Bình Dương là tỉnh tập trung nhiều nguồn cung mới nhất khi chiếm 59,6% tổng nguồn cung toàn thị trường, tương đương 630 nền; xếp sau là Long An chiếm 27,3% và Đồng Nai chiếm 13,1%. TP. HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục không ghi nhận dự án mới mở bán.

Về thanh khoản, trong quý III/2022 chỉ có 550 nền được giao dịch thành công, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, giảm đến 77,8% so với quý II/2022. Đây là mức tiêu thụ đất nền thấp nhất kể từ đầu năm.

Khác với tại miền Bắc, tại thị trường miền Nam, bất chấp thanh khoản ở mức thấp, mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý III/2022 vẫn tăng từ 2 - 4% so với quý II/2022, dao động từ 16 - 49,7 triệu đồng/m2. Đồng Nai là khu vực ghi nhận mức giá bán sơ cấp cao nhất, trung bình 33,4 triệu đồng/m2.

Nhận định về sự ảm đạm của thị trường đất nền, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường đất nền đang chịu ảnh hưởng bới nhiều yếu tố tác động trong bối cảnh lạm phát, siết tín dụng, lãi suất tăng, dòng tiền hạn chế chảy vào thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đất nền là loại hình bất động sản mang nặng tính đầu cơ nên mức độ ảnh hưởng nhiều hơn so với loại hình ở thực như căn hộ hay nhà đất thổ cư. Nhất là do trước đó, đất nền đã liên tiếp ghi nhận các đợt sốt nóng trong 2 năm qua, đến thời điểm hiện tại, mức giá buộc phải chững hoặc giảm để cân bằng cung - cầu.

Mặt khác, thanh khoản trên thị trường giảm mạnh, lãi suất ngân hàng tăng cao cũng khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ tài sản do không chịu được áp lực trả lãi từ ngân hàng. 

Nhiều chuyên gia dự báo, những khó khăn của thị trường bất động sản có thể vẫn kéo dài sang năm 2023 và chỉ cải thiện khi có những thay đổi mới về chính sách tín dụng. Do đó, trong thời gian tới, giá bán thứ cấp có khả năng sẽ giảm do sức ép về lãi suất và chậm thanh khoản. Tuy nhiên, giá bán đất nền sơ cấp sẽ tiếp tục đà tăng do áp lực từ các yếu tố đầu vào và nguồn cung tiếp tục khan hiếm. 

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, ông Quốc Anh cho rằng, đây cũng là thời cơ tốt của các nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính có thể mua được những bất động sản tốt với giá hấp dẫn. 

Lời khuyên của vị chuyên gia này dành cho các nhà đầu tư cá nhân là thay vì tập trung vào loại hình đầu cơ, nhà đầu tư nên tìm đến những sản phẩm bất đônngj sản có giá trị sử dụng cao, có tiềm năng khai thác kinh doanh cho thuê, mang lại dòng tiền ổn định và tại những khu vực có kinh tế đã phát triển.