Quy định bán bất động sản qua sàn: Bước thụt lùi của luật

Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đề xuất bổ sung nhiều chính sách mới. Trong đó, đáng chú ý là quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch.

Tuy nhiên theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, quy định này là chưa sát với thực tiễn và đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các quy định pháp luật hiện nay.

Ông Châu cho rằng, việc dự thảo đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê qua sàn giao dịch là một bước thụt lùi trong xây dựng luật. Điều này có thể sinh ra các đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và làm tăng thêm giá bán nhà.

Trước đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng ban hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng đã phải bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 do nhiều bất cập.

Theo ông Châu quy định trên đây đã xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng của chủ đầu tư dự án.

Với các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản trước ngày 01/07/2015, Khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận. 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản, nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án. Kiểu “tay không bắt giặc” này là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp.

Sàn giao dịch bất động sản được đặc lợi khi được “hưởng phí giao dịch”với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, phí giao dịch bất động sản qua sàn bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.

Ông Châu cho rằng, hoạt động môi giới của sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường bất động sản, giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng. Tuy nhiên, cần nhận thức rõ, các sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn.

Do vậy, quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản là không sát với thực tiễn, nên đã được Quốc hội bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, ông Châu cho hay.

Không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành

Bên cạnh việc không phù hợp với thị trường bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, quy định bán bất động sản qua sàn cũng không thống nhất với các quy định pháp luật hiện hành.

Cụ thể, quy định này không phù hợp với Luật Doanh nghiệp 2020. Theo đó, Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định quyền của doanh nghiệp được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, hình thức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng.

Quy định bán bất động sản qua sàn không phù hợp với các quy định của Luật Đầu tư 2020. Khoản 2 Điều 5 Luật Đầu tư 2020 quy định “Nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh đó, quy định này không phù hợp với chính các quy định của chính Luật Kinh doanh bất động sản. Khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tổ chức được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức, trong đó có trường hợp đối với đất được Nhà nước giao đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chính vì các quy định trên, ông Châu cho rằng, nếu bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản, sẽ không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại; xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường bất động sản như kỳ vọng và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch.

Việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản phải xuất phát từ nhu cầu thực của các bên trong hai trường hợp. Một là, chủ đầu tư không tự tổ chức kinh doanh và có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh sản phẩm của dự án. 

Hai là, người tiêu dùng, người mua nhà do bận rộn, hoặc không muốn tự mình trực tiếp tìm kiếm sản phẩm, hoặc giao dịch với chủ đầu tư, nên có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để giúp giới thiệu sản phẩm và thực hiện giao kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua bất động sản.

Mặt khác, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo. Trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay, mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề. Quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.

Chính vì vậy, ông Châu đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; hoặc chỉ quy định khuyến khích các bên có nhu cầu thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ giữa các luật và phù hợp với thực tế thị trường.