Bất động sản chuẩn bị bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới

Mặc dù đang hứng chịu những tác động nặng nề do đại dịch Covid-19 mang lại, song ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM vẫn có những nhận định đầy lạc quan về sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Theo ông Bảo, sự trầm lắng của thị trường bất động sản hiện nay chính là thời điểm để tích luỹ, chờ đợi và chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng nóng sắp tới.

Trước đó, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, dưới tác động mạnh mẽ của dịch bệnh Covid-19 lần thứ 4, việc Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương thực hiện cách ly, giãn cách xã hội đã khiến hầu hết các ngành kinh tế đều chịu ảnh hưởng nặng nề. Thị trường bất động sản chưa kịp phục hồi hoàn toàn từ những lần bùng phát dịch trước lại tiếp tục chịu tác động của dịch bệnh.

Hầu hết các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản đều phải tạm dừng hoạt động, công tác thi công, triển khai dự án bị ngưng trệ đã khiến thị trường không có dự án mới được hoàn thành và mở bán. Các bất động sản giao bán trên thị trường chủ yếu từ nguồn cung của các dự án mở bán trong giai đoạn trước.

Cùng với đó, lượng giao dịch bất động sản thành công cũng giảm mạnh so với quý II. Tại các địa phương thực hiện giãn cách triệt để, hoạt động đi lại, giao dịch, kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, người dân không thể thực hiện. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các phân khúc bất động sản  đều chỉ đạt khoảng 40% lượng chào bán trên thị trường.

Bên cạnh nguyên nhân lớn do dịch bệnh, ông Bảo cho rằng, sự trầm lắng của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại còn chịu sự tác động của 6 yếu tố khác.

Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường. Mỗi chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản kéo dài từ 5-6 năm. Ở mỗi giai đoạn kết thúc của chu kỳ phát triển, thị trường bất động sản sẽ trầm lắng.

Yếu tố thứ hai liên quan đến nguồn vốn cho thị trường đến từ các ngân hàng, quỹ đầu tư, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó, các chính sách tiền tệ, lạm phát cũng sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển đi lên hay suy giảm của thị trường.

Thứ ba là các chính sách của nhà nước, khung pháp lý siết chặt hay lới lỏng cho thị trường phát triển. Thứ tư là các hoạt động đầu tư công, nếu đầu tư công được triển khai tốt, cơ sở hạ tầng phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và ngược lại.

Yếu tố thứ năm là tốc độ tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân. Nếu tất cả 4 yếu tố trên đều tốt nhưng tăng trưởng kinh tế suy giảm thì thị trường bất động sản cũng không thể phát triển mạnh mẽ. Điều này hoàn toàn đúng với bối cảnh hiện nay khi nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề sau dịch.

Yếu tố thứ sáu là nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Thu hút tốt đầu tư nước ngoài cũng là yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư và giá bất động sản trong nước.

Theo ông Bảo, đối với một chu kỳ của thị trường bất động sản kéo dài 5 - 6 năm, thị trường đều chịu tác động của 6 yếu tố trên quyết định. Song, một tín hiệu tích cực hiện nay là sau mỗi đợt suy giảm, thị trường dù có xuống giá đến đâu cũng không bao giờ xuống thấp hơn mức giá trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng. Giá bất động sản luôn có sự tích lũy từ 30 - 50% so với mức giá ban đầu.

Lợi thế của thị trường bất động sản Việt Nam là nền kinh tế đang phát triển. "Đất nước chúng ta còn chưa giàu, sắp tới sẽ giàu. Trong khi đó, tác động của tăng trưởng kinh tế và giá đất luôn song hành. Chình vì vậy, việc tăng giá bất động sản là đương nhiên. Giá nhà đất có thể tích luỹ được 30 -50%, thậm chí là 70% sau mỗi chu kỳ phát triển 5 - 6 năm", ông Bảo nhận định.

Đây cũng là lý do khiến vị doanh nhân này tự tin về sức bật của thị trường rất lớn sau dịch. Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản sẽ chuẩn bị để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới mạnh mẽ hơn.

Cũng theo vị chuyên gia này, sau dịch, nhiều xu hướng bất động sản sẽ có sự thay đổi. Người dân sẽ nghĩ đến việc an cư nhiều hơn, họ sẽ tránh lựa chọn những khu đô thị cũ, mật độ dân cư đông đúc.

Thay vào đó, người mua nhà sẽ chọn những đô thị mới, có thể cách xa trung tâm thành phố nhưng có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, tiện ích đồng bộ, hiện đại bao gồm các khu hành chính, vui chơi giải trí, du lịch... Dự án phải có một hệ sinh thái đủ lớn để hấp dẫn người mua để ở và các nhà đầu tư.

Với những dự án được phát triển đồng bộ như vậy, chắc chắn mức giá không thể rẻ. Đây đều là những dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tuy nhiên, với những người thuộc tầng lớp trung lưu và thượng lưu, sau dịch cũng là thời gian để họ lựa chọn các bất động sản để ở và đầu tư phù hợp. Chính vì vậy, nhiều khả năng, phân khúc bất động sản trung cấp và cao cấp sẽ có cơ hội hồi phục và phát triển sớm trên thị trường.

Đối với các khách hàng bình dân, ông Bảo cho rằng, nhu cầu của họ là nhà ở thu nhập thấp, giá rẻ. Hiện nguồn cung các sản phẩm này rất hạn chế. Mặt khác, trong dịch bệnh vừa qua, thu nhập của họ bị ảnh hưởng lớn, có thể phái mất 1 đến 1 năm rưỡi sau, họ mới xuống tiền mua nhà.

Còn đối với các nhà đầu tư, lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản ở thời điểm hiện tại là cần chọn đúng điểm rơi của thị trường, "mua lúc người chán, bán lúc người cần". Sau dịch, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ tăng trưởng tốt, mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Tuỳ từng dự án, khu vực sẽ có sự tăng giá mạnh hay yếu phụ thuộc vào yếu tố vị trí của bất động sản đó.

Trong thời điểm thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, nhà đầu tư có thể tận dụng cơ hội để đàm phán được những ưu đãi hấp dẫn từ chủ đầu tư như chính sách chiết khấu, giãn nợ, giảm lãi suất ngân hàng. Với những nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm và có sẵn nguồn tài chính lớn, đây là một cơ hội tốt để xuống tiền, ông Bảo nhận định.