Doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi chiến lược

Bối cảnh thị trường đã thay đổi

Trải qua gần 4 tháng dịch bệnh và giãn cách liên tục, các doanh nghiệp bất động sản cũng như toàn thị trường đã và đang phải trải qua những ngày tháng vô cùng khốn khó.

Trong suốt hơn ba tháng giãn cách xã hội, các hoạt động phát triển, kinh doanh dự án gần như bị đình trệ. Doanh nghiệp không có nguồn thu nhưng vẫn phải chi trả các khoản chi phí rất lớn để vận hành.

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM (HREC), dịch bệnh đã khiến toàn nền kinh tế bị "thương tổn" nặng nề. Bối cảnh khó khăn chung này sẽ tác động lớn tới thị trường bất động sản trong và sau dịch.

Bốn thay đổi lớn trong bức tranh kinh tế hiện nay sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản được ông Bảo chỉ ra. Thứ nhất, tăng trưởng kinh tế đang ở mức rất thấp. GDP quý III/2021 đạt âm 6,17%. Trong cả năm 2021, theo dự báo của nhiều tổ chức nghiên cứu thế giới, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam sẽ dưới 3%, giảm hơn một nửa so với mức GDP trước dịch.

Bên cạnh đó, nguy cơ lạm phát trong nền kinh tế cũng đang dần hiện hữu, giá sắt thép xi măng tăng cao, đầu tư công sắp thời sẽ bị ảnh hưởng và thị trường bất động sản chắc chắn không phải một ngoại lệ.

Thứ hai, theo ông Bảo, cơ cấu sản phẩm trên thị trường cũng cần được doanh nghiệp nghiên cứu kỹ lưỡng. Sau thời gian dịch bệnh, nhiều xu hướng bất động sản sẽ có sự thay đổi. Thay vì tập trung ở nội đô, trong các tòa chung cư với mật độ đông đúc, người dân hiện nay đang có xu hướng muốn sở hữu các ngôi nhà phố, liền kề tại ven đô, cách xa trung tâm như một ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng trong dịch bệnh.

Thứ ba, mặc dù, các doanh nghiệp đã nỗ lực chuyển đổi số trong hoạt động giới thiệu, mở bán dự án để tiếp cận khách hàng, song thói quen mua bất động sản của người dân vẫn chưa có sự thay đổi lớn. Hoạt động mở bán trực tuyến chưa đạt được những hiệu quả như phương thức mở bán truyền thống.

Bên cạnh đó, hiện hành lang pháp lý cũng chưa có các hướng dẫn cụ thể đối với việc mua bán bất động sản trực tuyến. Các giao dịch chỉ diễn ra dạng online, hoàn toàn không thể đi công chứng, đăng ký ở Bộ Tài Nguyên và môi trường. Điều này đã khiến việc mua bán bị đình trệ.

Yếu tố thứ tư tác động đến thị trường bất động sản sau dịch là những biến động về nhân sự, thị trường lao động. Thời gian vừa qua, một lượng lớn người lao động đã di chuyển về quê.

Vì vậy, bài toán về nguồn lao động cần được doanh nghiệp tính toán lại. Liệu họ có đảm bảo được nguồn lao động cho việc phục hồi hoạt động? Nếu thiếu lao động thì cần rút gọn lại cơ cấu doanh nghiệp như thế nào và có chính sách đảm bảo mức lương, bảo hiểm y tế như thế nào để người lao động yên tâm đảm bảo cuộc sống, ông Bảo đặt câu hỏi.

Đồng quan điểm, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Eximrs cũng cho rằng, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều đang rất khó khăn do dịch bệnh. Thậm chí, ngay cả trong thời điểm hiện tại khi TP. HCM đã mở cửa, các doanh nghiệp được phép hoạt động trở lại vẫn chưa hết khó khăn.

Nguyên nhân là do một bộ phận lớn nhân viên môi giới bất động sản đang rời thành phố trở về quê nhà. Điều này khiến cho nguồn nhân sự của doanh nghiệp bị thiếu hụt phục vụ quá trình tái khởi động và phục hồi trở lại.

Doanh nghiệp cần có chiến lược mới sau đại dịch

Bàn về kế hoạch thích ứng sau dịch, bà Tú cho rằng, chuyển đổi số sẽ là cuộc chơi sống còn của các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cần đẩy mạnh hơn nữa việc chuyển đổi số không chỉ trong hoạt động kinh doanh, bán hàng mà còn để phục vụ cho công tác vận hành trong bối cảnh mới.

Trong thời gian tới, phương thức kinh doanh và hoạt động của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn nhằm nâng cao giá trị sản phẩm và thay đổi trải nghiệm khách hàng. Qua đó, khách hàng sẽ dần dần thay đổi thói quen mua bất động sản trực tiếp sang online.

"Doanh nghiệp nào chậm trễ trong việc thay đổi này sẽ không thể tồn tại trong bối cảnh hiện nay. Đối với Eximrs, quá trình chuyển đổi số đã được công ty thực hiện từ cách đây 3 năm mới có được những thành công bước đầu, nếu bây giờ mới làm thì sẽ không kịp", bà Tú chia sẻ.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Bảo, hiện nay hành lang pháp lý chưa thực sự rõ ràng để tạo điều kiện cho các giao dịch bất động sản online được thực hiện. Do đó, Chính phủ cần sớm xây dựng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản online để doanh nghiệp có thể yên tâm chuyển sang kinh doanh trực tuyến, đảm bảo sự phát triển.

Về chiến lược nhân sự, theo lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP. HCM, đối với các doanh nghiệp gặp khó khăn buộc phải cắt giảm nhân sự hoặc bị thiếu hụt nhân sự trong và sau dịch bệnh, doanh nghiệp có thể nghiên cứu giải pháp sử dụng nhân sự chủ chốt cho các hoạt động lõi của công ty. Các hoạt động khác, doanh nghiệp có thể thuê bên ngoài để đảm bảo hiệu quả.

Mặt khác, về chiến lược kinh doanh cho doanh nghiệp trong bối cảnh mới, doanh nghiệp cần thận trọng hơn trong việc phát triển sản phẩm, lựa chọn các sản phẩm bất động sản và mức giá phù hợp với thị trường và nhu cầu của người mua nhà.

Đa dạng các kênh để có nguồn vốn đầu tư dự án

Về phía các chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn Cen Group cho rằng, trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp khó khăn, thiếu nguồn vốn để triển khai dự án trong khi hoạt động mở bán trên thị trường bị đình trệ, các doanh nghiệp có thể tính toán đến các giải pháp hợp tác, liên kết với doanh nghiệp khác để có nguồn vốn.

Theo ông Hưng, vấn đề chính mà các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang gặp phải là "thời gian" và dòng tiền. "Thông thường, doanh nghiệp sẽ có tối thiểu 10% vốn trên tổng giá trị dự án, sau đó đi vay ngân hàng để đầu tư. Tuy nhiên, với lãi suất khoảng 10%/năm, chỉ cần 1 năm không ra được hàng, không bán được sản phẩm, tiền lãi ngân hàng đã "ăn" luôn tiền gốc rồi, chưa nói đến các chi phí khác như đầu tư hạ tầng".

Như vậy, doanh nghiệp phải có ít nhất 20% vốn trên tổng giá trị dự án, họ dùng số tiền này để nộp tiền đất, chạy thủ tục dự án, đầu tư hạ tầng và bán hàng. Song, ngay cả trường hợp này, nhiều khi doanh nghiệp vẫn bị kẹt do chưa bán được hàng, không thu được tiền về, trong khi đó, số tiền bỏ ra đầu tư ban đầu là rất lớn và khó vay ngân hàng khi chưa đủ điều kiện. 

Đại dịch Covid-19 thời gian vừa qua là một ví dụ rõ nhất cho thấy hoạt động kinh doanh của dự án bị "đóng băng" gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp.

Trong trường hợp này, theo ông Hưng, với các doanh nghiệp đã lên sàn, họ có thể huy động vốn từ các cổ đông, vay vốn trên sàn chứng khoán và thế chấp bằng chính vốn chủ, cổ phần của mình.

Thứ hai, doanh nghiệp có thể hợp tác đầu tư với các sàn giao dịch, công ty thương mại từ giai đoạn đầu của dự án. Thông thường khi phân phối sản phẩm, các sàn chỉ được chiết khấu từ 2-3% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, với hình thức hợp tác này, các sàn sẽ "đặt cọc bao tiêu", doanh nghiệp có thể chiết khấu cho họ từ 10-20% để có tiền triển khai dự án và cũng yên tâm về đầu ra sản phẩm.

Hình thức huy động vốn thứ ba là hợp tác với các nhà thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu và đổi lại sản phẩm bất động sản cho họ với mức chiết khấu cao hơn, từ 25 - 30%. Nguyên nhân là do các doanh nghiệp này không thể tự bán sản phẩm như các sàn giao dịch, do đó, họ cần một mức chiết khấu hấp dẫn hơn để chuyển một phần chi phí cho đơn vị phân phối.

Trong trường hợp thứ 4, nếu vẫn còn khó khăn về dòng tiền, các doanh nghiệp có thể bán đi một phần dự án hoặc hợp tác với một bên khác để cùng triển khai. Đây cũng là giải pháp để giúp các doanh nghiệp cùng nhau vượt qua những thách thức hiện nay do đại dịch mang lại, ông Hưng chia sẻ.