Gỡ nút thắt cho hàng trăm dự án bất động sản đang ‘đứng hình’

Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) đang cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản, gây thiệt hại cho các doanh nghiệp, người mua nhà và làm sụt giảm nguồn thu ngân sách của nhà nước.

Vì vậy theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) việc sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) không chỉ đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật mà còn giúp tăng thu ngân sách, tiết kiệm nguồn lực đất đai và đặc biệt là sẽ gỡ nút thắt cho hàng trăm dự án đang bị “đứng hình”.

Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật

Khi so sánh các quy định về hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại của Luật Nhà ở 2014 với các quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020, ông Châu nhận thấy “phạm vi điều chỉnh” của Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 về “hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” vẫn hẹp hơn so với phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020.

Cụ thể, “phạm vi điều chỉnh” của Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 2 trường hợp:

Trường hợp 1 là các dự án có đất ở và các loại đất khác (quy định tại Khoản 1). Thực tế các dự án này đang chiếm khoảng trên dưới 80% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường.

Trường hợp 2 là các dự án có 100% đất ở (quy định tại Khoản 4). Thực tế số lượng loại dự án có 100% đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường.

Do đó, Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã “bỏ sót” không công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp. Loại dự án này chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, nhưng thường là các dự án có quy mô diện tích lớn.

Ông Châu ví dụ doanh nghiệp A nhận chuyển nhượng 50ha đất nông nghiệp trồng cây cao su phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị sân bay Long Thành, tỉnh Đồng Nai hoặc doanh nghiệp B nhận chuyển nhượng 1ha đất nhà xưởng tại quận 4 TP.HCM phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà chung cư cao tầng.

Căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014), nếu trong các khu đất trên đây có dính với đất ở dù chỉ là 1 căn nhà có diện tích vài chục mét vuông có sổ đỏ “đất ở” thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Còn khu đất trên không có mét vuông đất ở nào thì doanh nghiệp lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ông Châu cho rằng, điều này rất vô lý. Bởi vì cùng một hành vi tạo lập quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 rất rộng, thông thoáng, cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất” trong “trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải “Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.

Còn tại Điểm a Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai”, đã phù hợp và thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai 2013.

Duy chỉ có Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 có “phạm vi điều chỉnh” hẹp hơn nên chưa thống nhất, chưa đồng bộ với Luật Đất đai 2013.

Về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, do căn cứ vào Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nên Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”, hoặc “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở”, cũng chưa thống nhất, chưa đồng bộ với Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.

Ngoài ra, Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp) chưa phù hợp, thống nhất, đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Do đó, việc sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) sẽ đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trước hết giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 và không làm phát sinh việc phải sửa đổi, bổ sung các điều luật khác.

Tăng thu ngân sách, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai

Đối với kiến lo ngại việc sửa đổi, bổ sung điểm sẽ mở rộng thêm việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất nông nghiệp hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công và nguồn lực từ đất đai.

Ông Châu cho rằng điều này không có cơ sở, mà ngược lại, chính việc chậm sửa đổi, bổ sung mới là tác nhân làm sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm việc đưa đất vào sử dụng gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Cụ thể, tổng số dự án nhà ở được UBND TP.HCM phê duyệt liên tục sụt giảm trong giai đoạn 2016-2020: (năm 2016 là 130 dự án, năm 2017 là 130 dự án, năm 2018 là 122 dự án, năm 2019 là 22 dự án và năm 2020 là 53 dự án).

Cũng trong giai đoạn này, thu tiền sử dụng đất đạt 75.372 tỷ đồng chỉ chiếm tỷ lệ 4,15% tổng thu ngân sách thành phố và bị giảm mạnh trong 3 năm 2018-2020. Riêng năm 2020 thu tiền sử dụng đất chỉ đạt 7.634 tỷ đồng bằng ½ số thu của năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017.

Trong giai đoạn 2015-2020, áp dụng Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở. Do loại dự án này chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, do đó đến tháng 8/2018, TP.HCM đã có 126 dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp nên không được công nhận chủ đầu tư.

Từ tháng 9/2018 đến cuối năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản không nộp hồ sơ các dự án này vì biết trước nộp sẽ bị “bác” nên số lượng loại dự án không được công nhận chủ đầu tư chắc chắn là nhiều hơn.

Giả định mỗi dự án nhà ở thương mại trên có vốn mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỷ đồng, thì việc không được công nhận chủ đầu tư dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế GTGT (thuế suất 10%).

Nếu lợi nhuận đạt 20% tương đương 25.200 tỷ đồng, thì nhà nước bị thất thu 5.040 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp (thuế suất 20%). Bên cạnh đó, nếu dự án được triển khai, phần dịch vụ, thương mại của 126 dự án này sẽ được đưa vào kinh doanh thì nhà nước còn thu thêm các nguồn thuế phái sinh khác.

Việc Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) “bỏ sót” các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở cũng làm thất thu ngân sách nhà nước.

Việc không công nhận chủ đầu tư dẫn đến nhiều dự án không thể triển khai, không thể đưa đất vào sử dụng, lãng phí tài nguyên đất đai không phải do lỗi của nhà đầu tư, mà do quy định chưa phù hợp, chưa thống nhất của Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở.

Vì vậy, chủ tịch HoREA cho rằng, chỉ có sớm sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở thì mới khắc phục được việc thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng, phát huy hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

Gỡ nút thắt cho hàng trăm dự án đang “đứng hình”

Giai đoạn 2015-2020, Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có 100% đất ở.

Do đó, trong giai đoạn này khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở, nên không được công nhận chủ đầu tư, không thể triển khai dự án.

Trong khi nhà đầu tư đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dẫn đến bị “chôn vốn” nên lâm vào khó khăn thậm chí có nguy cơ “chết trên đống tài sản”. Điều này khiến môi trường đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thiếu minh bạch, công bằng và thiếu sự cạnh tranh lành mạnh.

Thực tế giai đoạn này TP.HCM có 126 dự án không được công nhận chủ đầu tư nên không thể triển khai. Giả dụ nhà đầu tư vay 70% tổng mức đầu tư của 126 dự án, với lãi suất 10%/năm thì trong 5 năm qua thì số tiền trả lãi rất lớn, chưa tính các chi phí khác, đặc biệt bị thiệt hại về uy tín thương hiệu và mất cơ hội kinh doanh.

Ngược lại, thiểu số chủ đầu tư dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại, lại có lợi thế và điều kiện để chiếm lĩnh thị trường, có thể “làm giá”. Thực tế giá nhà đã tăng liên tục trong giai đoạn 2015-2020 và các chủ đầu tư này đạt được lợi nhuận rất cao.

Vì vậy, Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 áp dụng trong giai đoạn 2015-2020, đã tạo ra sân chơi chưa công bằng, chưa bình đẳng cho tất cả nhà đầu tư.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1/1/2021 Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thì Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) đã công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cho thêm 1 trường hợp là nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác”.

Nhưng vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Do đó, sẽ có khoảng 90% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường được công nhận chủ đầu tư nhưng cũng có hàng trăm dự án chỉ có đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp vẫn sẽ tiếp tục không được công nhận chủ đầu tư.

Dù những dự án thuộc diện này chỉ chiếm khoảng 10% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường nhưng thường là các dự án có quy mô diện tích lớn.

Vì vậy, ông Châu cho rằng việc sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) sẽ là chìa khóa, gỡ nút thắt cho hằng trăm dự án đang bị “đứng hình”.

Ngoài ra việc sửa đổi này cũng sẽ giúp sẽ giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, đồng thời kéo giảm giá nhà để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững và tạo điều kiện cho người tiêu dùng tạo lập được nhà ở với giá cả hợp lý.

Hướng sửa đổi, bổ sung

Ông Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) theo một trong hai phương án.

Phương án 1: “Có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác, trừ trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại”.

Phương án 2 : “Có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để xây dựng nhà ở thương mại”.

Chủ tịch HoREA cho rằng cả 2 phương án đều phù hợp với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 nhưng phương án 2 sử dụng khái niệm pháp luật chuẩn hơn.