Rào cản pháp lý cuối cùng tại các dự án của Novaland

Novaland đã nhận thấy những khiếm khuyết trong chiến lược đầu tư và đang nỗ lực tái cơ cấu lại danh mục dự án, quỹ đất và tình hình tài chính, ông Dương Văn Bắc - Giám đốc tài chính Novaland nói trong hội nghị hôm nay (13/11) diễn ra tại Ngân hàng Nhà nước.

Hội nghị do Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng tổ chức nhằm triển khai công điện của Thủ tướng để gỡ khó cho thị trường bất động sản.

Vị lãnh đạo của Novaland cũng cho biết, tập đoàn đang triển khai một số dự án như các khu căn hộ ở trung tâm TP.HCM, Aqua City, NovaWorld Ho Tram và NovaWorld Phan Thiet. 

Sau thời gian gặp khó khăn về tài chính do tác động của khủng hoảng trái phiếu, gần đây các dự án này đều nhận được sự hỗ trợ từ phía các ngân hàng thương mại như TPBank, MBBank, VPBank, PVcomBank.

Tuy nhiên, các dự án này dù đã bàn giao hay đang làm thủ tục phát triển đều gặp những vướng mắc pháp lý, dù đã có sự chỉ đạo tháo gỡ của Thủ tướng và Tổ công tác đặc biệt.

Theo Novaland, lý do đầu tiên là thời gian để cơ quan thẩm quyền cho ý kiến/phê duyệt các thủ tục pháp lý vẫn chưa đồng bộ với quá trình phát triển thực tế khiến các giai đoạn bị chậm. Ví dụ như: thủ tục tính tiền sử dụng đất, thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch, vướng đất công do tiến trình cổ phần hóa…

Bên cạnh đó, sự thiếu đồng bộ, chồng chéo giữa các văn bản Luật và dưới Luật, giữa các quy hoạch khiến cho nhiều cơ quan chức năng và doanh nghiệp còn lúng túng trong việc áp dụng.

Cụ thể, 2 dự án của Novaland đang được UBND TP.HCM ưu tiên tháo gỡ vướng mắc từ đầu năm 2023 là Dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan) và Dự án 32ha Bình Khánh (The Water Bay). Nhưng đến nay vẫn đang chờ kết luận từ cơ quan chức năng nhằm tháo gỡ nốt những khó khăn pháp lý cuối.

Dự án trọng điểm của Novaland là Aqua City (Đồng Nai) vẫn đang gặp nhiều vướng mắc pháp lý. Tại dự án này, hơn 70.000 tỷ đồng phải thu theo tiến độ từ khách hàng đang chờ được gỡ vướng các thủ tục phê duyệt để tiếp tục duy trì dòng tiền cho phát triển dự án.

Đây là dự án Novaland nhận chuyển nhượng lại của Dona Coop và đã có đầy đủ pháp lý như đã đóng tiền sử dụng đất, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 và được Tỉnh ủy phê duyệt cho chuyển nhượng dự án đất ở. 

Tuy nhiên do tập đoàn xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 để phù hợp với thị trường trên cơ sở giữ nguyên các chỉ tiêu được phê duyệt nhưng vẫn phát sinh nhiều vướng mắc.

Tại dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu), UBND tỉnh chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh thủ tục pháp lý. Hiện tại, cơ bản các vướng mắc đều có hướng xử lý và đã hoàn thành một số thủ tục.

Tuy nhiên, Novaland nhận thấy vẫn còn nhiều thủ tục hành chính kéo dài làm chậm tiến độ triển khai dự án. Đây là những vấn đề mang tính cốt lõi khi thời hạn đầu tư dự án được cho phép thông thường là 24 tháng nhưng thực tế doanh nghiệp đã mất tới 18 tháng để giải quyết các thủ tục pháp lý.

Cuối cùng, một trong những dự án trọng điểm của tập đoàn là NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) cũng ghi nhận một số tín hiệu tích cực từ pháp lý. Cụ thể, dự án đã hoàn tất phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ các hạng mục cho cả dự án. 

Hiện tại, tập đoàn đang chờ sửa đổi Nghị định 44 đề hoàn tất thủ tục pháp lý về tiền sử dụng đất và ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Đối với Novaland, vấn đề về pháp lý là yếu tố then chốt vì công ty còn các khoản phải thu từ các sản phẩm đã bán rất lớn, nhưng không xử lý được pháp lý thì ngân hàng không giải toả tiền tạm khoá đồng thời cũng là rào cản để các ngân hàng giải ngân vốn mới cũng như tiếp tục tài trợ cho người mua nhà.

Điều này dẫn tới tập đoàn phải lùi thời gian xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng và gây ra những hệ quả rất nặng nề như không giữ được cam kết với khách hàng, không thể đẩy mạnh dòng tiền phải thu rất lớn từ các sản phẩm đã bán.

Dòng tiền bị tắc và Novaland phải trả lãi vay hàng chục tỷ đồng mỗi ngày, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả đầu tư, lãng phí tài sản của xã hội và đến sự duy trì hoạt động của tập đoàn.

Trên cơ sở các vướng mắc trên, Novaland đã đề xuất các phương án tháo gỡ về mặt pháp lý bao gồm việc sớm sửa đổi Nghị định 44 nhằm có phương án quản lý, tính tiền sử dụng đất tại các dự án của Novaland và các dự án đang ách tắc, đồng thời hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể để phát triển dự án đồng bộ.

Thêm nữa, Novaland đề nghị Chính phủ và Quốc hội xem xét, kiện toàn Luật đầu tư để quy trình triển khai dự án được diễn ra nhanh chóng; đồng thời, có chính sách giảm thuế và giãn thuế cho các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn và ổn định kinh doanh tới hết năm 2024.

Ngoài các vấn đề về pháp lý, Novaland hiện cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận tín dụng dù NHNN đã có nhiều chỉ đạo nhằm hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

Novaland đề xuất được hỗ trợ trong việc cơ cấu khoản vay và giảm lãi suất cho những dự án sẽ triển khai trong năm 2024 và 2025 để giãn dòng thanh toán cho doanh nghiệp. Đồng thời cho phép gia hạn nợ tối đa 24 tháng theo Thông tư 02 (thay vì tối đa 12 tháng như hiện tại) nhằm đáp ứng được yêu cầu cơ cấu nợ toàn diện.