Vốn đã đối mặt với nhiều thách thức trong kinh doanh do chi phí đầu tư lớn và hạ tầng yếu kém, phương án đầu tư thu hồi vốn của khu nghỉ dưỡng Sixsenses Hideaway Condao bỗng dưng bị đảo lộn bởi quyết định truy thu tiền sử dụng đất lớn gấp nhiều lần con số đã nộp từ nhiều năm trước.
Hơn hai năm trước, Chi cục thuế huyện Côn Đảo yêu cầu chủ đầu tư khu nghỉ dưỡng là Công ty TNHH Côn Đảo Resort nộp thêm 29 tỷ đồng tiền sử dụng đất, gấp 7 lần so với số tiền mà công ty đã chốt và nộp từ năm 2012.
Việc truy thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo kiến nghị của Thanh tra Chính phủ khi cơ quan này kết luận chính quyền địa phương đã tính sai tiền sử dụng đất cho dự án. Kể từ khi có kết luận thanh tra năm 2018, chủ đầu tư khẳng định hoàn toàn không đồng ý với yêu cầu truy thu thuế và đánh giá đây là rủi ro mà công ty không lường trước được.
Chủ đầu tư cho biết, tiền thuê đất là một trong các yếu tố cấu thành chi phí đầu tư và đã được công ty cân nhắc tại thời điểm quyết định đầu tư nhằm đảm bảo việc thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận cho nhà đầu tư. Nếu tiền thuê đất là một con số lớn hơn nhiều so với số tiền hơn 4,4 tỷ đồng đã nộp năm 2012 thì rất có thể công ty đã không mở rộng dự án tại thời điểm đó.
Khó chồng khó
Khu nghỉ dưỡng Sixsenses Hideaway Condao do Công ty TNHH Côn Đảo Resort (100% vốn đầu tư nước ngoài, đăng ký tại British Virgin Islands) làm chủ đầu tư bắt đầu được xây dựng từ 15 năm trước. Sau khi xây dựng xong và đưa vào hoạt động giai đoạn I trên diện tích 12,8ha, năm 2011, chủ đầu tư quyết định mở rộng đầu tư thêm giai đoạn II với diện tích 6,5ha.
Rắc rối cũng nảy sinh từ đây khi ngành thuế Bà Rịa Vũng Tàu đã xác định tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải nộp cho diện tích đất thuê giai đoạn II là hơn 4,4 tỷ đồng và công ty đã nộp số tiền này vào năm 2012. Nhưng đến năm 2018, Thanh tra Chính phủ kết luận ngành thuế địa phương đã tính sai tiền sử dụng đất và kiến nghị truy thu 29 tỷ đồng.
Số tiền chênh lệch quá lớn là do có sự vênh nhau giữa cách tính tiền thuê đất giữa tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu và cơ quan thanh tra chính phủ.
Cụ thể, trong cùng phần đất mở rộng, tỉnh đưa ra các đơn giá thuê đất khác nhau giữa phần đất được phép xây dựng và phần không được phép xây dựng. Cá biệt, giữa các vị trí chênh nhau giá trị thuê gần chục lần.
Trên cơ sở giá đất được tỉnh duyệt, chủ đầu tư đã nộp hơn 4,4 tỷ đồng cho Chi cục thuế huyện Côn Đảo và đã được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó phần được phép xây dựng chỉ 1.850m2.
Tuy nhiên, theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, việc phê duyệt hai đơn giá đất khác nhau cho cùng một mục đích sử dụng đất là đất cơ sở sản xuất kinh doanh cùng vị trí, cùng thời hạn sử dụng đất, trên cùng một thửa đất để làm căn cứ thu tiền thuê đất là vi phạm Luật Đất đai 2003, gây thiệt hại ngân sách nhà nước khoảng 29 tỷ đồng. Đây cũng là số tiền cơ quan thanh tra kiến nghị truy thu đối với chủ đầu tư.
Các nhà đầu tư nước ngoài đã bày tỏ bức xúc với quyết định truy thu bổ sung tiền sử dụng đất trong khi họ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với toàn bộ khu đất từ nhiều năm trước.
Chủ đầu tư cho rằng, giá đất đối với phần mở rộng dự án đã được thực hiện đúng quy trình pháp luật, được nhiều cơ quan của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu thẩm định, nên “giả sử rằng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu có sai sót trong việc xác định giá đất khu đất mở rộng thì công ty không phải là người chịu trách nhiệm với sai sót đó”.
Cũng theo chủ đầu tư, đối với phần đất mở rộng, mật độ xây dựng chỉ chiếm 2,84% diện tích, phần còn lại chiếm diện tích lớn nhưng không được xây dựng nên phần đất này hầu như không có mục đích sử dụng kinh doanh.
Bên cạnh đó, dự án thuộc khu biển Đất Dốc là khu vực quy hoạch phân khu thuộc Hợp phần bảo tồn biển Vườn Quốc gia Côn Đảo nên công ty bị hạn chế xây dựng các công trình phục vụ dự án. Không những thế, công ty còn phải có nghĩa vụ đầu tư bảo vệ và duy trì cảnh quan cây xanh và mặt nước bằng chi phí của công ty.
Do đó, công ty cho rằng, việc áp dụng một đơn giá cho phần đất xây dựng và không xây dựng là không phù hợp với hoàn cảnh thực tế và tính chất kinh doanh thương mại của một dự án đầu tư.
Chủ đầu tư cũng nêu một loạt khó khăn trong việc đầu tư và vận hành dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp ở một địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn như Côn Đảo, dẫn đến chi phí đầu tư bị đội lên rất lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài.
Dự án nằm ở địa bàn xa xôi, giao thông liên lạc chưa phát triển, nhân lực và vật lực khan hiếm, tất cả hàng hoá phải vận chuyển từ đất liền ra đảo. Trong 10 năm qua, chi phí xây dựng đội lên rất lớn, từ 4,5 triệu USD vốn đầu tư đăng ký ban đầu đã tăng lên 40 triệu USD.
Tình hình kinh doanh cũng gặp nhiều khó khăn do vật giá tại đảo ngày càng cao, phương tiện vận chuyển từ đất liền ra đảo hạn chế. Đặc biệt, chủ đầu tư phải hoàn trả tiền phòng cho khách và bồi thường cho đơn vị cung cấp do các chuyến bay thường xuyên bị huỷ.
Những khó khăn đó đã ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh của dự án, khiến doanh thu chưa đủ bù đắp chi phí vận hành và nhà đầu tư cũng chật vật trong việc đảm bảo nguồn tài chính để duy trì hoạt động kinh doanh.
Vì thế, chủ đầu tư cho biết, việc truy thu tiền sử dụng đất đặt một gánh nặng rất lớn mà với khả năng tài chính không thể đáp ứng nổi, có thể dẫn tới bế tắc trong hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp ngoại này cũng bày tỏ quan ngại về vấn đề truy thu thuế sẽ trở thành tiền lệ xấu, ảnh hưởng đến hoạt động thu hút vốn đầu tư vào Việt Nam.
Chủ đầu tư đã kiến nghị lãnh đạo Chính phủ chỉ đạo Thanh tra Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu rút lại yêu cầu thu thêm tiền thuê đất và xác nhận rằng công ty đã hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền thuê đất. Công ty cũng đề xuất được chấp nhận tạm thời không đóng tiền thuê đất truy thu cho đến khi vụ việc được giải quyết.
Địa phương loay hoay
Sau khi nhà đầu tư kêu tới Chính phủ, Phó Thủ tướng thường trực Trương Hòa Bình đã chỉ đạo giao UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu chủ trì, phối hợp với Thanh tra Chính phủ và Bộ Tài chính kiểm tra, rà soát, có biện pháp giải quyết theo quy định.
Ngoài ra, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cũng kiến nghị Thanh tra Chính phủ cho phép áp dụng đơn giá đất của dự án theo quyết định đã duyệt, tức vẫn giữ nguyên đơn giá thuê đất mà tỉnh đã phê duyệt cho dự án từ nhiều năm trước.
Sự việc tiếp tục giằng co, khi Thanh tra Chính phủ tiếp tục khẳng định tính chính xác, đúng quy định của kết luận đã ban hành, với lý do là: cơ cấu sử dụng đất và mật độ xây dựng phải được tính chung cho toàn dự án, vì vậy, việc UBND tỉnh chỉ lấy cơ cấu sử dụng đất và mật độ xây dựng của giai đoạn II để giải trình lý do xác định đơn giá thấp hơn đối với diện tích đất không được phép xây dựng của giai đoạn II là chưa hợp lý.
Mặt khác, nội dung quyết định 1603 ngày 21/7/2011 của UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu là cho thuê đất để thực hiện dự án chứ không phải cho thuê môi trường rừng như báo cáo của UBND tỉnh hồi tháng 8/2020. Từ đây, Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu tiếp tục thực hiện kết luận.
Trong diễn biến mới nhất, UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu đã giao Sở Tài chính chủ trì phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường, huyện Côn Đảo và các sở ngành liên quan rà soát, đánh giá vướng mắc và thống nhất kiến nghị biện pháp xử lý.
