Đề xuất thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất để giảm giá nhà ở

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó có kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án.

Theo HoREA, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 đến nay đã có tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường bất động sản, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, sau ba năm triển khai thực hiện, vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung. 

Trong đó, tiền sử dụng đất là một “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản, là “gánh nặng” của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà; là “ẩn số” không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế “xin - cho”.

Để thị trường bất động sản vận hành theo cơ chế thị trường, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho” trên thị trường bất động sản, với hai phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.

Cụ thể, phương án một, HoREA đề nghị phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND thành phố đã trình Chính phủ: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án; Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Do vậy, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai: Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% bảng giá đất . Để thực hiện được cơ chế này, HoREA đề nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo điều 112 Luật Đất đai, và để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Phương án 2, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay có thể khó được chấp nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận, nên dẫn đến phương án một chưa được chấp thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách trước mắt là cần phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Trước đây, Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất dự án; hiện nay lại chia thành 2 công đoạn do hai Sở quản lý, trong đó: Xác định phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì; Thẩm định giá đất do Sở Tài chính chủ trì, nhưng chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ, và trên thực tế thì Sở Tài chính giữ vai trò quyết định.

Từ đó, HoREA đề xuất, giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án.

Cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất (chi phí do chủ đầu tư dự án thanh toán).

Cho phép chủ đầu tư được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, do Sở Tài chính thường chỉ chấp nhận cho khấu trừ khoảng 20 - 30% chi phí thực tế bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng doanh nghiệp gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

Hiện nay, đang vướng mắc một số vấn đề khác bất hợp lý cần phải được sửa đổi, đó là: Sở Tài chính vẫn tính doanh thu giữ xe máy chung cư vào doanh thu của chủ đầu tư dự án, trong khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định đây là khoản thu của ban quản trị chung cư; hoặc Sở Tài chính áp giá bán căn hộ quá cao so với giá bán thực tế của doanh nghiệp để tính tiền sử dụng đất cao lên. Hoặc Sở Tài chính áp dụng suất đầu tư xây dựng chung cư quá thấp (trong lúc suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng hợp lý hơn); hoặc Sở Tài chính chỉ chấp thuận cho khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng rất thấp (chỉ khoảng 20 - 30%) so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, dẫn đến chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn.

Cần bãi bỏ cơ chế đấu thầu, chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu (do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi); và thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.

Bên cạnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng kiến nghị cho miễn, giảm, hoặc chưa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ phù hợp với đặc điểm từng dự án và tình hình của địa phương; hoặc cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ được tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời dự án nhằm khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triểnnhà ở xã hội, nhà ở thương mại bán giá rẻ, cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầunhà ở của số đông người có thu nhập thấp, công nhân, lao động và người nhập cư.