Sai lầm khi sử dụng vốn vay ngắn hạn để đầu tư bất động sản

Đặc điểm của bất động sản là tính thanh khoản thấp, phù hợp với đầu tư dài hạn. Các hoạt động lướt sóng thường chỉ được áp dụng khi thị trường đang lên, hoặc người lướt sóng có thân phận đặc biệt như là người trong cuộc, người được ưu tiên lựa chọn vị trí, ưu đãi về giá hoặc trả chậm.

Vì đặc điểm này nên nếu người mua nhà đất sử dụng vốn ngắn hạn bằng cách vay ngân hàng hoặc vay nóng để đầu tư bất động sản rất dễ dẫn đến tình trạng mất trắng bất động sản nếu người mua sử dụng tài sản mua làm tài sản thế chấp để thanh toán phần còn lại; hoặc mất nhà nếu người mua thế chấp nhà lấy tiền đầu tư, bán đổ bán tháo tài sản khác khi đến kỳ thanh toán, vay nóng để trả lãi phạt.

Những biểu hiện này đặc biệt đúng trong giai đoạn thị trường đang chững lại như giai đoạn hiện nay đối với các phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng hoặc chung cư xa trung tâm thành phố.

Vi phạm nguyên tắc “không lấy vốn ngắn hạn để đầu tư cho dài hạn” được cho là rất phổ biến đối với các chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức đầu tư dự án. Trong các cơn sốt bất động sản, nhiều chủ đầu tư áp dụng chiêu này rất thành công vì khi đó nhà đầu tư thứ cấp góp vốn, mua cổ phần, khách mua nhà xếp hàng để góp vốn khi dự án mới đang trên .... giấy.

Nhiều chủ đầu tư đã “tay không bắt giặc” thành công và cũng có nhiều nhà đầu tư nương theo sóng trở thành tỷ phú sau môt đêm. Chính vì cơn say này nên rất nhiều chủ đầu tư đã ngủ quên trong chiến thắng, đã lấy tiền của khách hàng, thế chấp dự án vay tiền “chạy” dự án khác, đầu tư dự án khác.... đến khi thị trường chững lại không thể bán được hàng, khách hàng đòi rút tiền, ngân hàng siết nợ nên đành phải bán tống bán tháo, vay nóng trả nợ đậy, trốn nợ, thậm chí có thể vướng vòng lao lý.

Lưu ý rằng, hiện tại phần lớn vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn và để giảm bớt nguy cơ rủi ro đối với hệ thống tài chính, Ngân hàng Nhà nước đã qui định rất chặt chẽ về vấn đề này tại Thông tư số 19/2017/TT-NHNN.

Theo đó, trong lộ trình từ 1/1/2018-31/12/2018, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung hạn và dài hạn của ngân hàng là 45%; tổ chức tín dụng phi ngân hàng là 90%. Kể từ 1/1/2019 trở đi, tỷ lệ 40% sẽ được áp dụng cho ngân hàng; các tổ chức tín dụng phi ngân hàng tiếp tục giữ nguyên tỷ lệ 90%. Vì vậy, việc tìm kiếm nguồn vốn dài hạn sẽ ngày càng khó khăn.

Những chiêu bán hàng hiện nay như ưu đãi đặc biệt cho nhà đầu tư chiến lược, cam kết thuê lại, chiết khấu cao khi trả ngay 100% giá trị bất động sản, ngân hàng bảo lãnh phát hành trái phiếu, ngân hàng hỗ trợ lãi suất, tặng các gói khuyến mại khủng... là những biểu hiện của việc chủ đầu tư đang thiếu vốn.

Những chủ đầu tư này đang khéo léo chuyển và phân bổ nguy cơ “dùng vốn ngắn hạn đầu tư cho dài hạn" sang vai khách hàng, lấy vốn dài hạn của khách hàng để đầu tư dài hạn cho mình.

Khách mua nhà lưu ý hãy tránh xa những cám dỗ như trên, đặc biệt là xem xét cẩn trọng đối với những dự án còn chưa có động tĩnh gì hoặc mới thi công.