Sự tồn vong của dòng bất động sản chưa có 'giấy khai sinh'

Gần đây, rất nhiều người hỏi tôi ý kiến về việc văn bản hướng dẫn cấp quyền sử dụng đất và công trình không phải nhà ở (trong đó có sản phẩm condotel – căn hộ du lịch) của Bộ Tài nguyên và môi trường. Tất cả người mua, người bán, môi giới trên toàn quốc đều đang rất quan tâm tới vấn đề này. Tôi nghĩ đó là điều cần thiết. Một sản phẩm bất động sản cần nằm trong sự điều chỉnh của một luật nào đó, cần được thừa nhận và có pháp lý rõ ràng. Từ đó, các hoạt động mua, bán, cho thuê, thế chấp được diễn ra hợp pháp. Đó là trách nhiệm của Nhà nước và trước sau gì cũng phải làm.

Nhưng tôi coi điều trên không đóng vai trò quyết định trong sự tồn vong của dòng bất động sản này. Sự tồn vong của nó hoàn toàn phụ thuộc vào người cha đẻ - chính là các chủ đầu tư, chứ không phải người cấp giấy khai sinh - Nhà nước.

Condotel và biệt thự biển nở rộ bắt đầu từ năm 2014 - khi thị trường bắt đầu hồi phục. Số lượng khách du lịch tăng trưởng hàng năm khiến các cơ sở lưu trú như khách sạn, nhà nghỉ... kinh doanh thuận lợi và việc phát triển dòng bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá là rất tiềm năng. Từ đó, các chủ đầu tư bắt đầu thi nhau tung ra thị trường loại “đặc sản” này.

Nhưng do đây là một loại hình mới, việc tiếp cận và định hướng khách hàng rất khó khăn. Làm sao thuyết phục được một người mua bỏ tiền ra chỉ để kinh doanh một căn hộ 50 năm và không biết trước được hiệu quả thế nào, khả năng thu hồi vốn ra sao vì hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của các chủ đầu tư.

Và một vài chủ đầu tư đã nghĩ ra việc biến sản phẩm bất động sản thành một sản phẩm tài chính. Trong đó, thông điệp mạnh nhất là cam kết lợi nhuận 10%/năm trong vòng 10 năm. Các năm sau chia sẻ lợi nhuận với chủ đầu tư theo tỷ lệ khai thác thực tế (thường là 80/20 hoặc 85/15). Ngoài ra, người mua còn được hưởng thêm một vài chính sách như một năm được 15 đêm nghỉ, ưu đãi khi sử dụng tiện ích... Đó là những chính sách rất thông minh.

Rồi dần dần, xu thế này trở thành định nghĩa cho condotel. Chủ đầu tư nào không cam kết lợi nhuận sẽ không thể bán được hàng. Người mua có cảm giác như chẳng làm gì nhưng sau 10 năm là thu hồi vốn, lại còn được hưởng nguyên một căn condotel để tiếp tục khai thác cho thuê.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc khai thác phụ thuộc rất nhiều vào tỷ lệ lấp đầy và giá phòng. Thường thì các chủ đầu tư chỉ thu về lợi nhuận cỡ 5-6% trên tổng giá trị căn hộ. Vậy có nghĩa là, nếu cam kết với khách hàng 10%/năm thì họ phải bù ra mỗi năm từ 4%-5%. Như vậy, sau 10 năm, tổng số tiền phải bù ra có khi lên tới 50% giá trị căn condotel.

Tôi nghĩ rằng, bằng kỹ thuật của mình thì các chủ đầu tư đã rất khéo léo khi tăng giá bán lên để lấy thu bù chi. Từ đó, giá các căn condotel có thể bị tăng gấp rưỡi hoặc gấp đôi là chuyện bình thường. Nhưng khách hàng vẫn mua vì tin vào uy tín các chủ đầu tư và cam kết hấp dẫn.

Cho đến một ngày, người mua nhận thấy mình đang bỏ tiền chẵn ra để thu tiền lẻ về. Và đặc biệt gần đây, một vài chủ đầu tư đã không thực hiện đúng cam kết, thậm chí không thanh toán đúng hạn. Lòng tin bị đánh cắp, sự nghi ngại len lỏi vào ánh mắt các khách hàng. Và condotel tàn lụi từ đó. Từ cuối 2018, thị trường đã không thể tiêu thụ loại hình này. Các dự án mới ra đời không còn được thành công như trước.

Vậy mới nói, nếu cha mẹ sinh con ra thì nên dạy dỗ, bồi dưỡng con cái để trở thành người có uy tín, có ích cho xã hội. Như vậy, chắc chắn sẽ được xã hội ủng hộ và đón nhận. Còn giấy khai sinh chỉ là để đứa con có nguồn gốc và được thừa nhận như bao loại hình khác.

Theo tôi, đã đến thời điểm các chủ đầu tư nên “trả lại tên cho em”. Trả condotel về với giá trị thực của nó, đừng tăng giá, đừng cam kết gì nữa. Hãy tập trung vào khai thác quần thể nghỉ dưỡng của mình thật hiệu quả, qua đó gia tăng lợi nhuận cho khách hàng. Đây là một loại hình sản phẩm hay, đừng để nó chết yểu khi chưa kịp khai sinh như vậy!

Thế giới luôn thay đổi và bất chợt thay đổi, đòi hỏi chúng ta cần ứng phó với các tình huống phát sinh. Hy vọng với “giấy khai sinh” mới, condotel sẽ được “nuôi nấng, dậy dỗ tốt” từ các chủ đầu tư để một lần nữa tỏa sáng.