‘Lời hứa đầu tư condotel lợi nhuận 8-12% là dựa trên nền cát’

Nhưng lời cảnh báo của ông đã bị rơi vào quên lãng, cho đến khi sự việc Cocobay Đà Nẵng xảy ra. Đằng sau lời cảnh báo này của ông là những lỗ hổng trong pháp lý của cả ngành bất động sản, và trách nhiệm của Nhà nước trong các định chế nhằm hướng tới thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn.

Là chuyên gia kinh tế am hiểu thị trường Mỹ, từng sống và làm việc tại Mỹ nhiều năm, ông có thể cho biết việc quản lý xây dựng và huy động vốn condotel nói riêng và bất động sản nói chung ở Mỹ có gì khác biệt so với Việt Nam?

Ông Trần Sĩ Chương: Bất động sản Việt Nam có những cái… khác người! Ở Việt Nam, chủ dự án nhận tiền của người mua từ ngày đầu để thực hiện một số cam kết mà họ có thể không thực hiện được vì tính dở, tính thiếu, hoặc quá chủ quan khi không tính đến mọi rủi ro; thứ hai là những thay đổi trong môi trường kinh doanh mà họ đã không dự đoán được.

Khi rủi ro xảy ra, họ lại chuyển rủi ro này lên người mua. Chuyện này không có ở đâu trên thế giới. Vì bình thường có khi nào bạn chuyển tiền cho người khác chỉ bằng một lời hứa? Và khách hàng cũng không thể kiểm soát được chất lượng công trình, không có khả năng chế tài nào cả, đó là cái trật cơ bản của thị trường bất động sản hiện nay.

Ở Mỹ, khách hàng đến xem nhà mẫu, đặt một ít tiền cọc (deposit) chỉ khoảng 3% giá trị của căn nhà, sau đó khi công trình hoàn tất họ mới đến xem nhà với một nhóm chuyên nghiệp. Nếu có gì cần điều chỉnh thì chủ đầu tư (developer) phải sửa lại hoàn chỉnh, lúc đó khách mới trả hết tiền. Nếu có vấn đề gì lớn về mặt kết cấu, vật liệu xây dựng, thiết bị, hoặc không đúng tiến độ thì khách hàng có quyền huỷ hợp đồng mua và chủ đầu tư phải trả lại tiền cọc.

Trong khi ở Việt Nam, tới khi nhận nhà thì khách hàng đã đóng đủ 95% rồi. Thành thử ở Việt Nam, người mua mới thực sự là chủ dự án, nhưng họ lại không có khả năng gì để kiểm soát, chế tài dự án. Xét về bản chất, nhà đầu tư hiện nay thực sự chỉ là người chủ nhiệm phát triển dự án thôi, nhưng hiện nay chúng ta lại coi họ là chủ đầu tư có trách nhiệm.

Còn ở bên Mỹ, họ nhận chỉ 3%, mà cũng không được đụng tay vào, phải bỏ vào một cái quỹ (escrow) do ngân hàng hay một đơn vị thứ ba làm trọng tài, quản lý. Khi dự án hoàn tất họ mới được giải ngân, nên họ hoàn toàn phải bỏ vốn và vay mượn đủ 100% để thực hiện dự án. Đây là điểm nghịch lý rất lớn của thị trường bất động sản trong nước mình.

Đề cập đến những nguy cơ tiềm ẩn của thị trường condotel, ông đã nhiều lần tỏ ra lo ngại “condotel là xây trên cát!”, vậy các tử huyệt của dự án condotel là gì?

Ông Trần Sĩ Chương: Khi các chủ dự án còn làm ăn được tốt, người mua còn tham lời muốn mua, bức tranh còn đầy màu hồng, thì hiếm khi có ai muốn nghe những lời cảnh báo ngược chiều.

Đến lúc có vấn đề như Cocobay xảy ra, và trước đó cũng đã có một vài dự án có quy mô nhỏ hơn Cocobay thì dư luận xã hội thường hay quy tội về ai, tổ chức nào, nhưng lại quên đi những điều kiện hệ thống cơ bản đã cho phép những chuyện như vậy xảy ra. Chúng ta nên nhìn lại xem cái gốc vấn đề ở đâu để nhanh chóng điều chỉnh, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững hơn.

Doanh nghiệp nào, bất cứ ở đâu, ta hay Tây, việc của họ là chấp nhận rủi ro cao nhất họ có thể chấp nhận được để được cái lợi lớn nhất mà họ có thể có - rủi ro lớn thì cái lợi cũng lớn. Trong lúc đó, kể cả những chủ dự án có thành tâm thiện ý có lúc cũng không biết mình đang vung tay quá trán, và không có rào cản nào về pháp lý nhắc nhở họ, sẽ gây bất ổn cực kỳ lớn cho xã hội.

Trở lại vấn đề Cocobay, chuyện này nếu không xảy ra mới lạ, còn xảy ra là bắt buộc.

Cái trật cơ bản đầu tiên là người chủ dự án hứa chuyện họ không có khả năng thực hiện, dù phần lớn chủ dự án tin vào lời họ hứa, nhưng trên thực tế họ không thể có khả năng thực hiện lời hứa của họ.

Lời hứa này chỉ giữ được khi nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng còn cao tương đối so với cung.

Khi hứa con số 10% thì lợi nhuận của họ phải duy trì bền vững trong nhiều năm ở mức rất cao, gấp đôi, gấp ba lần con số 10% đó. Nhưng điều đó không khả thi vì chu kỳ kinh tế không sớm thì muộn sẽ có lúc đi xuống, người ta đi nghỉ dưỡng không nhiều. Cũng như khi cung đã vượt cầu, phải giảm giá để cạnh tranh thì chủ dự án sẽ không có đủ thu để chi trả chi phí điều hành thì lấy đâu ra mà trả đủ cho người mua?

Đó là chưa kể đến điểm cân đối thu chi trong kinh doanh nhà nghỉ dưỡng ở cấp cao, trung bình đòi hỏi mỗi năm công suất phòng phải đạt trên 60% mới có lời, trong khi đó nhiều tỉnh ở miền Trung từ Bình Định trở ra một năm kinh doanh được 8 tháng thôi, những tháng còn lại thời tiết rất khắc nghiệt ít ai đi nghỉ dưỡng, nên làm sao khai thác trên 60%?

Cái trật cơ bản đầu tiên là người chủ dự án hứa chuyện họ không có khả năng thực hiện, dù phần lớn chủ dự án tin vào lời họ hứa, nhưng trên thực tế họ không thể có khả năng thực hiện lời hứa của họ.

Ông Trần Sĩ Chương

Chuyên gia kinh tế

Thêm nữa, phần lớn các khu nghĩ dưỡng chỉ có khách vào những ngày lễ và cuối tuần, trong những mùa có khí hậu thuận lợi thì lấy đâu ra 200 ngày đầy khách với giá cao chỉ để đủ trang trải chi phí vận hành?

Giả dụ những chủ dự án đều có thiện ý cả, nhưng ai kinh doanh cũng có thể tính sai, tính sót, lúc ấy ai chịu trách nhiệm? Cuối cùng vẫn là người mua phải chịu cả.

Thành thử trong một cơ chế kinh tế, mà người tính sai, làm trật không phải chịu trách nhiệm, lại đẩy cái hậu quả cho xã hội, đó là cái trật cơ bản.

Một số chủ dự án có trách nhiệm hơn, họ ý thức lời hứa của họ có rủi ro, họ có thể trích ra một quỹ dự phòng từ doanh thu ban đầu, để lỡ mà… Nhưng trên thực tế, trong lúc vận hành, nhiều chi phí phát sinh ăn vào quỹ này. Đó là chưa kể nhiều nhà đầu tư có tham vọng bành trướng nhanh lại dùng quỹ này để bành trướng thêm nhiều dự án khác. Khi sập thì kéo theo phản ứng domino rất nguy hiểm.

Cuối cùng là cơ chế pháp lý.

Luật lãi suất (usury law), ở những nước phát triển ổn định, ngân hàng nhà nước có luật này để nhằm tránh rủi ro cho người dân bị lừa đảo khi những tổ chức, cá nhân kêu gọi góp vốn, cho vay cao hơn lãi suất tiết kiệm ngân hàng. Chỉ có những cơ sở tín dụng được phép hoạt động trong phạm vi nào đó mới có quyền hứa hẹn mức lãi suất nào đó, thường không thể cao hơn nhiều so với lãi suất tiết kiệm của ngân hàng thương mại, để tránh chuyện rủi ro cho người dân.

Ngân hàng hứa là có cơ sở, có vốn pháp định, chứ không phải ai muốn hứa gì cũng được. Chỉ có lòng tin thôi chưa đủ, nếu có tài sản thế chấp thường không có lãi suất cao như vậy. Những lãi suất cao là có rủi ro, mà rủi ro không được kiểm định. Đúng là xây trên cát rõ ràng… Hệ thống này không thể nào tồn tại được.

Trong thời gian qua chưa nghe nhiều tin xấu vì phần lớn các dự án chỉ mới đi vào hoạt động, nhiều dự án đang hình thành, chưa đi vào vận hành, nên chủ dự án vẫn có thể trang trải thực hiện cam kết, nhưng đến lúc rủi ro xảy ra họ sẽ đuối, không thể thực hiện lời hứa, hệ quả dây chuyền rất lớn. Chỉ cần một vài dự án xảy ra đổ vỡ sẽ khiến tâm lý người mua bất ổn, chỉ qua đêm thị trường bất động sản sẽ đóng băng khi thị trường mất lòng tin.

Ngoài rủi ro những nhà đầu tư riêng lẻ phải chịu, còn có những rủi ro nào đối với xã hội nếu xảy ra hiệu ứng domino?

Ông Trần Sĩ Chương: Thí dụ, chủ dự án đang phát triển dự án nửa chừng, không còn vốn đầu tư vì không ai mua nữa, họ sẽ dừng dự án. Khi dự án khó khăn, việc đầu tiên chủ dự án làm là bắt đầu trả chậm, hoặc ngưng chi trả cho các nhà thầu và nhà thầu phụ, ảnh hưởng cả hàng trăm ngàn người lao động trực tiếp trong ngành xây dựng và biết bao nhiêu người lao động khác trong các ngành liên quan.

Trong thị trường bất động sản, các nhà thầu đúng là “ trên đe dưới búa”. Họ chịu sức ép từ chủ dự án, ngân hàng, nhà cung cấp, thầu phụ, cổ đông mà không biết phải xoay sở thế nào, hoàn toàn bất lực trước những rủi ro ngoài trách nhiệm và khả năng kiểm soát của họ.

Trong khi chủ dự án thì lời ăn, ăn lớn, mà lỗ thì có người khác chịu. Cuộc chơi như vậy thì sẽ không bền vững và sẽ có hồi kết đổ bể.

Có điều lạ là người Việt mình mua nải chuối, ký khoai cũng tính rất kỹ, nhưng mua cái nhà bạc tỷ thì rất qua loa, hời hợt. Người mua chỉ nhắm mắt mua bằng niềm tin, không biết chủ dự án thực hiện cam kết chất lượng thế nào, có biện pháp chế tài gì không? Nếu mà...thì sao?

Vấn đề ở đây là luật chơi không chuẩn, không công bằng cho người mua, người thầu xây dựng...Vai trò nhà nước là phải đặt lại luật chơi, vì người dân và nhà thầu không thể đứng ra giải quyết được khi có vấn đề xảy ra

Vậy theo ông, Nhà nước phải làm gì để tạo lực đẩy tích cực cho thị trường condotel nói riêng, và thị trường bất động sản nói chung, nhằm thu hút được dòng vốn khổng lồ từ trong và ngoài nước?

Ông Trần Sĩ Chương: Cơ chế như thế phải dẫn đến chuyện này xảy ra thôi. Lúc nó xảy ra đừng trách ai, phải tìm ra nguyên nhân, cái gốc của vấn đề để cùng nhau chuẩn hoá hệ thống, như thế mới phát triển bền vững được. Mình đã chưa làm đúng làm đủ thì phải nhận lãnh hậu quả. Nhưng thà trễ còn hơn không. Vai trò truyền thông là phải hướng dẫn người tiêu dùng có khả năng kiểm soát rủi ro, bởi họ không có biện pháp, không có luật chế tài nào thực sự đứng về phía họ cả.

Những lỗ hổng trong pháp lý ảnh hưởng đến cả thị trường bất động sản chứ không chỉ condotel. Condotel chỉ là một điểm nổ thôi. Vai trò nhà nước là phải quản lý lòng tham quá độ của các thành phần kinh tế trong xã hội, trong đó có cả người dân qua một luật chơi công bằng, minh bạch. Ngoài tổ chức tín dụng chính phủ, các nhà đầu tư không được tự tiện đặt ra lãi suất để thu hút đầu tư.

Đừng trách doanh nghiệp tham, chấp nhận rủi ro để có lợi nhuận cao vì đó là một sự phân vai của xã hội đối với doanh nhân, nhưng trong khi họ làm, nếu không có luật chơi thì họ sẽ vô tư vượt rào, vung tay quá trán. Đây là trách nhiệm của Nhà nước ,để có biện pháp chế tài cho những chủ đầu tư không giữ được lời hứa với khách hàng của mình.

Đang bắt đầu xuất hiện rủi ro thị trường mất niềm tin vào một số chủ đầu tư, người dân dù đã có đặt cọc rồi cũng sẽ không trả tiếp, chủ đầu tư không có khả năng xây tiếp, nhà thầu xây dựng sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên, kéo theo hàng loạt các ngành nghề liên quan.

Nhà nước và các hiệp hội bất động sản phải chung tay nhanh chóng phục hồi lòng tin của thị trường, xã hội trước khi tức nước vỡ bờ. Nhà nước phải vào cuộc quan tâm đúng mức tới những rủi ro tất yếu của thị trường bất động sản.

Nếu Nhà nước không can thiệp kịp thời thì không phải giải cứu thị trường bằng gói 30 ngàn tỷ như trước đây, mà 300 ngàn tỷ cũng chưa chắc cứu nổi. Đây là một trong những yếu huyệt của thị trường bất động sản. Khi xảy ra phản ứng dây chuyền tính bằng tuần, bằng ngày, không bằng tháng nữa, hệ thống sẽ bị đột quỵ.