Thị trường bất động sản giảm tốc?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều dự án ngừng trệ do thiếu vốn triển khai. Nguồn cung của thị trường tiếp tục khan hiếm, đặc biệt là nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền.

Công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà giảm tốc mạnh.

Những thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ đều ghi nhận sự suy giảm mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản từ 14-19%. Trong đó, mức độ quan tâm đến bất động sản Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%...

Xét về loại hình, các bất động sản có sự sụt giảm về mức độ quan tâm từ 9-50%, tuỳ từng phân khúc. Phân khúc đất nền có mức độ quan tâm giảm mạnh nhất với mức giảm lên đến 50%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự giảm 12%, chung cư giảm 12%, riêng phân khúc nhà mặt phố giảm 8%.

Thị trường bất động sản cho thuê ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn. Quý III/2022, ước tính, mức độ quan tâm đến tìm thuê bất động sản Hà Nội lại tăng 58%. Tại TP. HCM, lượng quan tâm bất động sản bán và cho thuê trong quý đều tăng so với quý I/2022, trong khi mức tăng của phân khúc bán là 19% thì phân khúc cho thuê tăng đến 70%.

Loại hình bất động sản cho thuê dẫn đầu cả 2 thị trường Hà Nội và TP.HCM về mức độ quan tâm là chung cư. Nhu cầu tìm thuê chung cư Hà Nội trong quý 3 tăng khoảng 13% so với quý trước, còn mức tăng ở TP.HCM là 24%. 

Đáng chú ý, lợi suất cho thuê nhà phố ở 2 thành phố lớn vốn sụt giảm trong năm 2021, hiện nay đã hồi phục tốt, gần bằng mức năm 2019 – thời kỳ trước Covid-19. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê nhà phố Hà Nội là 3,2%/năm và đã giảm xuống còn 2,5% trong năm 2021, nhưng trong 9 tháng đầu năm nay, bình quân lợi suất cho thuê nhà phố Hà Nội đã tăng trở lại, đạt 3%/năm. 

Ở TP.HCM, lợi suất cho thuê nhà phố trong năm 2021 giảm xuống mức 2,7%/năm từ mốc 3,1% của 2019, tuy nhiên đã phục hồi về mức 2,9% trong 9 tháng đầu năm nay.

Lý giải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản "giảm tốc", ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, trước hết là do tắc nghẽn nguồn vốn trên thị trường. 

Thực tế, tình trạng khát vốn của các chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang “hẹp cửa” với các doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022, room tín dụng cho vay trong năm nay sẽ không còn nhiều. 

Bên cạnh đó, nguồn vốn từ trái phiếu bất động sản cũng không hề khả quan. Việc phát hành trái phiếu năm 2022 giảm mạnh, đặc biệt là với nhóm bất động sản. Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 180 nghìn tỷ đồng, giảm 31,5% so với cùng kỳ. 

Lượng phát hành trong quý II/2022 vừa qua cũng giảm mạnh sau khi các cơ quan quản lý có các động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính. Trong khi đó, lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2023 - 2024​ là rất lớn. Đây sẽ là thời kì đầy áp lực với nhiều doanh nghiệp khi phải tìm cách xoay sở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.

Trong tương lai gần, bất động sản sẽ khó thu hút được nguồn vốn tín dụng và trái phiếu​ khi việc cấp hạn mức tín dụng dựa trên năng lực của từng ngân hàng. Đặc biệt nguồn vốn sẽ không còn dễ dàng nữa khi tín dụng bất động sản sẽ phải ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, hạ tầng công nghiệp và khu vực sản xuất.

Những rào cản trên đã khiến thanh khoản của thị trường gặp nhiều khó khăn. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn với các môi giới cho thấy hàng loạt thách thức mà môi giới đang vấp phải khiến giao dịch không thành công thời gian qua là việc khách hàng không vay được vốn. 

Cùng với đó, tâm lý lo lắng của nhà đầu tư khi thị trường bất động sản trầm lắng nên họ không dám đầu tư. Đa số người dân cho rằng, giá bất động sản quá cao và có tâm lý chờ giá bất động sản giảm thêm.

Dù thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn, tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh vẫn giữ cái nhìn lạc quan với thị trường. Theo đó, trong trung và dài hạn, bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản​. 

Ba yếu tố được vị chuyên gia này đưa ra gồm: Thứ nhất là GDP tiếp đà tăng trưởng bền vững khi GDP năm 2019 là 7%, dự kiến năm 2022 đạt 7,5%. Giải ngân FDI ổn định qua các năm, từ năm 2019 đến hiện tại, giải ngân FDI hàng năm đạt khoảng 20 tỷ USE.

Thứ hai, tầng lớp trung lưu Việt Nam liên tục tăng mạnh qua các năm, từ 20 triệu người năm 2019 lên 24 triệu người năm 2021, dự đoán 2025 tăng lên 27 triệu người. GDP đầu người cũng tăng từ 3,4 nghìn USD năm 2019 lên mức 3,7 nghìn USD năm 2021 và dự kiến năm 2025 tăng lên 5,2 nghìn USD. 

Đặc biệt, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa đang tăng nhanh, từ 35% năm 2019 lên mức 37% năm 2021, dự kiến là 40% năm 2025.

Trong bối cảnh này, ông Quốc Anh đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Hạn mức tín dụng nhiều khả năng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, đầu năm 2023 giúp thị trường phục hồi trở lại.