Các luật liên quan đến bất động sản: Phải sửa từ gốc, đừng chỉ 'tỉa bớt cành'!

Vẫn còn nhiều quy định chồng chéo

Còn quá nhiều các thủ tục pháp lý vướng mắc, gây khó khăn cho doanh nghiệp là nhận định chung của các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp ngay cả khi đối với các quy định trong dự thảo Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi.

Theo bà Nguyễn Thị Diệu Hồng - Trưởng phòng Ban pháp chế VCCI, một số quy định trong các bộ luật, dự thảo luật liên quan đến thị trường bất động sản đang có sự chồng chéo rất lớn.

“Khi đọc các dự thảo luật, tôi nhận thấy nếu áp dụng thì doanh nghiệp sẽ vẫn rất lúng túng trong khâu thực hiện. Đơn cử như doanh nghiệp không biết trình tự, thủ tục, phương thức chọn nhà đầu tư như thế nào? 

Điều 46 dự thảo Luật Nhà ở đưa ra phương thức quy định lựa chọn nhà đầu tư khác với Luật Đầu tư về quy trình chọn nhà đầu tư, đấu giá, đấu thầu, chấp nhận chủ trương nhà đầu tư… Luật Nhà ở áp dụng cho nhà đầu tư nhưng căn cứ luật Đất đai lại không có các quy định liên quan.

Hay như việc sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Luật Đất đai và dự thảo hiện không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài. Trong khi đó, theo Luật Nhà ở, người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà tại Việt Nam. Điều này dẫn đến quy định rất vướng mắc trong công tác triển khai trên thực tế", bà Hồng nêu ví dụ.

Đại diện VCCI đánh giá, thời gian qua, sự chồng chéo của các luật này đang gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp. Dường như các luật hiện hành và dự thảo luật chưa có sự nhất quán trong một số quy định.

Dẫn chứng thêm một quy định mâu thuẫn giữa các luật, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, theo quy định của pháp luật hiện hành, thực tiễn triển khai các dự án bất động sản đang phải đối mặt với những vướng mắc như: khu đất để thực hiện dự án chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Trong trường hợp này, nếu xét theo quy định tại Luật Đấu thầu năm 2013 và Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/03/2015 thì “cơ chế” đấu thầu để thực hiện dự án được áp dụng. 

Thế nhưng, sau khi các nhà đầu tư đầu tư rất nhiều kinh phí tham gia đấu thầu để được lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, với những cam kết đóng góp cho ngân sách nhà nước “nhiều tỷ đồng”, thì theo Luật Đất đai năm 2013, nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá”.

Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể giao đất cho chủ đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án luôn không hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây lúng túng cho cơ quan nhà nước và chủ đầu tư dự án. 

Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành chỉ quy định về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại các khu đất có giá trị lợi thế thương mại cao. Với những khu đất không có giá trị lợi thế thương mại cao có phải thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không thì đến nay, vẫn chưa có quy định rõ ràng. Điều này làm giảm sức hút đầu tư của địa phương và mất đi cơ hội nâng cao giá trị sử dụng đất. Hệ quả là năng lực cạnh trạnh quốc gia bị hạn chế.

Về thời điểm có hiệu lực đối với giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng không có sự không thống nhất, đồng bộ giữa các luật. Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể tách bạch giữa thời điểm giao kết hợp đồng/công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. 

Về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản cũng không thống nhất trong các quy định về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án nhà, đất… Bởi theo điều 25 của Luật Nhà ở năm 2014, Điều 45 của Luật Đầu tư năm 2020, điều 51 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định quyền chuyển nhượng dự án được thực hiện đối với tất cả các loại dự án. 

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 lại quy định phạm vi chuyển nhượng dự án theo từng loại dự án đầu tư cụ thể. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép chuyển nhượng các dự án gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Đối với các dự án khác thì Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể.

Cần đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa các luật

Trước nhiều quy định chồng chéo giữa các luật, tại hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, ông Tuyến kiến nghị một số giải pháp góp phần đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Theo đó, một là, rà soát sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai năm 2013 về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 nhằm đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa các đạo luật này về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Hai là, bổ sung quy định thống nhất thời điểm có hiệu lực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản, quyền tài sản gắn liền với đất giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ba là, Luật Đất đai năm 2013 cần bổ sung quy định: “Trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất và các tài sản, quyền tài sản gắn liền với đất được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký” và “từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết”.

Bốn là, rà soát, sửa đổi bổ sung quy định về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án nhà, đất đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013 (sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2020, năm 2022), Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Ở góc nhìn bao quát, TS. Phạm Duy Nghĩa – Trọng tài viên VIAC, giảng viên đại học Fullbright cho rằng: “Việc sửa luật nên sửa thế nào để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản? 

Những câu hỏi đặt ra là cần ưu tiên sửa những luật gì, sửa để đạt mục đích gì, về lâu dài nên làm như thế nào để ổn định hệ thống luật, tránh sửa đi sửa lại nhiều lần".

Liên quan tới thị trường bất động sản, có hàng loạt luật: Luật Đất đai; Luật Đầu tư; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá; Quy hoạch chi tiết Luật Quy hoạch; Luật Xây dựng và các Luật liên quan; Luật Nhà ở (khoảng 230 điều); Luật Kinh doanh Bất động sản (khoảng 100 điều); Pháp luật thuế và các loại phí; Luật Thanh tra, Kiểm toán, trách nhiệm hành chính – chính trị… với khoảng 1000 điều luật cùng lúc.

Theo ông Nghĩa, với hệ thống luật lớn như vậy, nếu việc sửa đổi càng đi vào chi tiết, càng sâu… sẽ càng gặp nhiều vấn đề. Nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống là rất lớn. 

Do đo, ông Nghĩa đề nghị phải quan tâm đến gốc của các luật liên quan đến thị trường bất động sản là “quyền tài sản”, “quyền tự do giao dịch”… “Đừng khiến việc sửa luật giống như làm nhiều cành lá xum xuê mà không để ý gốc”, ông nói.

“Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên nhìn tổng thể giữa các luật, đi từ gốc của vấn đề và tỉa bớt cành để hệ thống luật pháp liên quan đến thị trường bất động sản được rõ ràng, nhất quán", ông Nghĩa nêu quan điểm.