Thị trường căn hộ Hà Nội: Giá bán tăng, thanh khoản thấp

Người mua đã e dè hơn khi giá bán căn hộ tăng liên tục, khiến cho thanh khoản giảm sút. Số lượng giao dịch trên thị trường chung cư tại Hà Nội đang ở mức thấp và giảm đáng kể so với quý trước và cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu từ công ty tư vấn Savills cho thấy, trong ba tháng đầu năm nay, các chủ đầu tư đã bán được 4.000 căn hộ, giảm 4% theo quý và 15% theo năm.

Đây được cho là nghịch lý khi nhu cầu mua nhà của người dân được đánh giá là rất lớn và vẫn tăng mạnh qua thời gian.

Nhu cầu lớn được Savills chỉ ra là số lượng dân nhập cư và dân số tự nhiên tăng, với dân số thành thị dự kiến chiếm 61% vào năm 2025 so với mức 49% vào năm 2019. Thu nhập bình quân đầu người cũng dự kiến sẽ đạt 97 triệu đồng sau ba năm nữa, cao hơn đáng kể so với mức hiện tại 67 triệu đồng.

Trước nguồn cầu như vậy, lẽ ra tỷ lệ hấp thụ sẽ phải tăng tương ứng, nhưng thanh khoản trên thị trường căn hộ lại đang ở chiều ngược lại. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội lý giải là do giá bán căn hộ hiện đang tăng quá cao và thị trường rất khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là đối với các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, đáp ứng được nhu cầu của người mua nhà.

Thị trường đang rất thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ; các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ hết trong khi không có nguồn cung mới.

Nguồn cung căn hộ mới trong ba tháng đầu năm chỉ có 2.800 căn, giảm 38% theo quý và 29% theo năm. Thị trường không có dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đều đến từ giai đoạn tiếp theo của sáu dự án hiện tại.

Nguồn cung khan hiếm là lý do đẩy giá căn hộ tiếp tục tăng mạnh. Giá bán đã có xu hướng tăng từ đầu năm 2019 và trong 5 năm qua, giá chào bán sơ cấp trung bình của hạng B tăng mạnh nhất ở mức 8%/năm. Giá sơ cấp của hạng C tăng 7%/năm và hạng A tăng 4%/năm.

Mặt khác, sự phát triển của hạ tầng giao thông cũng góp phần đẩy giá bất động sản. Khi tuyến đường sắt đô thị đầu tiên chính thức khánh thành vào tháng 1/2022, giá bán thứ cấp của các dự án gần các nhà ga tăng cao đến mức 18% theo quý, trung bình đạt 4% theo quý, cao hơn so với mức tăng trung bình 2% của thị trường.

Cơ sở hạ tầng ngoài trung tâm cải thiện sẽ góp phần thúc đẩy phát triển bất động sản. Trong giai đoạn 2021 đến 2025, thành phố Hà Nội dự kiến sẽ giải ngân khoảng 650 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công.

Các dự án ưu tiên gồm các đường Vành đai 2,5; 3; 3,5; 4; các cây cầu lớn như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và cầu Thượng Cát; nâng cấp, xây mới các tuyến quốc lộ như đường 6, đường 32, 1A, 2B; và các dự án đường sắt đô thị. Nhờ đó, giá bán phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục hưởng lợi từ việc phát triển cơ sở hạ tầng.

Cùng với đó, giá vật tư và chi phí tài chính, xây dựng, bán hàng đều tăng. Những vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án chưa được cải thiện triệt để cũng là lý do đẩy giá bất động sản.

Các chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay đang dần dịch chuyển về phân khúc nhà cao cấp, hạng sang và bỏ qua phân khúc nhà giá rẻ. Điều này càng làm nghiêm trọng hơn tình trạng lệch pha cung cầu (thừa nhà cao cấp thiếu nhà bình dân) khiến giá nhà tiếp tục leo thang, trong khi đó thanh khoản lại có xu hướng giảm mạnh.