Thị trường càng khó khăn, chủ đầu tư càng phải có gan

Gần đây xuất hiện một số tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản ngày càng đối diện với nhiều khó khăn hơn. Là người trong cuộc, ông có nhận thấy những khó khăn này không?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Không thể phủ nhận những khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay là rất lớn. Nguồn cung sản phẩm mới đang bị hạn chế rất nhiều so với giai đoạn trước. Nguyên nhân là do các thủ tục pháp lý để chủ đầu tư có thể xin phát triển một dự án mới vô cùng ngặt nghèo, rất khó để xin cấp phép phê duyệt dự án. Bên cạnh đó, công tác thanh kiểm tra thường xuyên cũng gây nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư.

Việc nguồn cung bất động sản sụt giảm có thể thấy rõ nhất tại Mỹ Đình. Đây là một trong những khu vực có thị trường bất động sản phát triển nóng nhất của TP. Hà Nội trong vài năm gần đây. Mỹ Đình được ví như một trung tâm mới, một thành phố thu nhỏ phía Tây Thủ đô với đầy đủ những chức năng, tiện ích từ trường học, công viên hồ điều hoà, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông đồng bộ, hiện đại, tuyến sắt trên cao, tuyến đường Phạm Văn Đồng mở rộng chuẩn bị hoàn thành.

Sắp tới, khu vực này sẽ có thêm những hạng mục liên quan đến giải trí như trường đua xe Công thức 1, hứa hẹn tiềm năng tăng giá bất động sản sẽ rất lớn. Bên cạnh đó, khu vực Mỹ Đình cũng có điểm cộng rất lớn đối với thị trường bất động sản nhờ yếu tố người nước ngoài. Thông thường, ở các khu vực có người nước ngoài sinh sống, thanh khoản bất động sản luôn rất cao, cả giá trị căn hộ và giá tiền thuê nhà đều tăng cao hơn so với các khu vực khác không có người nước ngoài sinh sống.

Tiềm năng rất lớn, tuy nhiên không khó để nhận thấy các dự án bất động sản tại khu vực này hiện không nhiều. Hầu như rất ít các dự án mới, chỉ có các dự án của của giai đoạn trước mở bán lại. Trong tương lai, nguồn cung bất động sản tại khu vực này sẽ còn khan hiếm hơn khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Các dự án sẽ buộc phải phát triển lan xuống khu vực khác, xa hơn như phía Quốc lộ 32, Xuân Phương, Vân Canh. 

Nguồn cung khan hiếm có đồng nghĩa với việc các dự án sẽ bán hàng dễ dàng hơn không?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Thực tế hoàn toàn ngược lại!

Với nền kinh tế đang ngày càng tăng trưởng ổn định và phát triển, số lượng người giàu tăng nhanh, yêu cầu của người mua nhà đối với một sản phẩm bất động sản cũng “khó tính” hơn rất nhiều so với giai đoạn trước.

Nếu như trước đây, các nhà phát triển bất động sản chỉ cần tạo ra các sản phẩm ở mức trung bình, chất lượng tương đối “ổn” là đã có người mua thì hiện nay, qua mỗi năm, nhu cầu về sản phẩm càng ngày càng cao. Người mua nhà có kinh nghiệm hơn, am hiểu hơn về thị trường và các dự án. Chỉ cần chủ đầu tư tạo ra một sản phẩm "không chuẩn", ngay lập tức người mua nhà sẽ chính là người kiểm định, đánh giá dự án và quyết định có nên xuống tiền mua hay không.

Do đó, nếu chủ đầu tư không thực sự có trách nhiệm với sản phẩm của mình và vì khách hàng, dự án của họ nhiều khả năng sẽ thất bại do không được người mua nhà đón nhận. Đặc biệt, với các sản phẩm bất động sản cao cấp, khách hàng hầu hết là giới nhà giàu, người có tiền, có địa vị nên đòi hỏi của họ đối với các dự án còn cao hơn rất nhiều.

Theo đó, đối với các dự án bất động sản cao cấp, chủ đầu tư muốn thành công phải nắm bắt được tâm lý khách hàng, tạo được không gian sống, phong cách sống phù hợp với yêu cầu của người mua nhà. Thay vì “một bước xuống đường” là một bước đến tiện ích, dịch vụ đồng bộ, hiện đại, mang đến cuộc sống “nhanh”, văn minh, hiện đại cho khách hàng.

Không gian, thiết kế căn hộ cũng phải mang tính hiện đại, ngoài việc ứng dụng công trình xanh, gần gũi với thiên thiên, tiết kiệm, bảo vệ môi trường, các căn hộ phải được tích hợp công nghệ thông minh, sử dụng dịch vụ vận hành và quản lý toà nhà chuyên nghiệp nhằm cung cấp cho người dân một cuộc sống tiện nghi nhất có thể.

Quan trọng hơn, dự án muốn thu hút khách hàng không được phép rập khuôn theo bài học thành công của các dự án khác mà phải tạo được sự khác biệt riêng. Dự án phải có những nét thực sự độc đáo, ưu việt mà các dự án khác không có được.

Để một bất động sản thành công, chất lượng dự án quyết định đến 80%, còn lại 20% phụ thuộc vào tiếp thị và thị trường. Do đó chỉ cần chủ đầu tư xây dựng được các sản phẩm tốt, tất yếu sẽ có thanh khoản.

Nhưng để tạo sự khác biệt cho các dự án là việc làm không dễ với các chủ đầu tư, thưa ông?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Khi nghiên cứu phát triển một dự án mới, HD Mon luôn mất rất nhiều công sức có thể để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Cả đội ngũ ban lãnh đạo, nhân viên công ty dường như đã làm việc hết công suất để mang đến thị trường một sản phẩm tốt nhất có thể.

Đơn cử như dự án The Zei, HD Mon đã mất 10 năm để nghiên cứu, xây dựng và lên kế hoạch triển khai. Dự án đảm bảo gần như toàn bộ các tiêu chí của một bất động sản cao cấp từ vị trí, thiết kế, chất lượng căn hộ, hệ thống tiện ích đến khâu quản lý vận hành khi cư dân về dự án sinh sống sau này.

Có một thực tế là càng đầu tư nhiều tiện ích thì giá thành càng lớn nên giá bán càng cao. Liệu đây có phải nguyên nhân khiến dự án The Zei của HD Mon đang chào bán có mặt bằng giá cao hơn các dự án khác trong khu vực?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: Giá bán căn hộ cũng là một trong những yếu tố chủ đầu tư phải nghiên cứu rất kỹ mỗi khi phát triển các dự án mới.

Nếu chỉ đứng trên góc độ thị trường, so sánh các dự án với nhau để nhận định về mức giá của một dự án sẽ là rất chủ quan. Để biết một dự án có giá bán cao hay thấp, người mua nhà phải trực tiếp đến dự án đó để trải nghiệm sản phẩm, có như vậy mới có thể hiểu hết được giá trị của dự án.

Đối với dự án The Zei, rõ ràng dự án có mức giá cao hơn một chút so với mặt bằng chung tại khu vực Mỹ Đình. Chủ đầu tư hiểu rất rõ điều này và có cơ sở chắc chắn để đưa ra mức giá như vậy cũng như tự tin với sản phẩm của mình. 

Trước khi đưa ra mức giá này, HD Mon đã nghiên cứu rất kỹ thị trường. Dự án quy mô vốn đầu tư lên đến 3.000 tỷ đồng, nên nếu tính toán sai sẽ ngay lập tức bị chôn vốn. Nếu đưa ra sản phẩm không phù hợp với thị trường, không ai khác ngoài chủ đầu tư dự án sẽ là người "chết" đầu tiên. 

Hiện tại, mặc dù dự án The Zei mới chỉ được mở bán ra thị trường trong một thời gian ngắn nhưng đã có rất nhiều khách hàng quan tâm. Ngay trong buổi lễ mở bán mới đây đã có gần 200 giao dịch trên tổng số hơn 800 căn hộ của dự án. Điều đó chứng minh rằng, sản phẩm mà HD Mon đưa ra là hợp lý và được khách hàng đón nhận.

Tại sao HD Mon tự tin chào bán The Zei với giá 39 - 52 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với mức giá gần 30 triệu đồng/m2 của căn hộ Mon City?

Ông Nguyễn Anh Tuấn: The Zei và Mon City là hai sản phẩm được định vị tại hai phân khúc hoàn toàn khác nhau. Mon City là sản phẩm bất động sản trung cấp với các căn hộ diện tích nhỏ từ 52 - 86m2, tiện ích không nhiều. Trong khi đó, The Zei là sản phẩm bất động sản cao cấp với thiết kế căn hộ và tiện ích vượt trội.

Nếu HD Mon làm thêm một sản phẩm "Mon City thứ hai" nữa chắc chắn sẽ vẫn bán rất tốt. Trong khi đó, việc lựa chọn dấn thân vào một phân khúc thị trường mới là không hề đơn giản.

Để phát triển một sản phẩm cao cấp khó khăn hơn rất nhiều so với các sản phẩm trung cấp và bình dân. Chủ đầu tư phải bỏ ra nhiều công sức hơn, bộ máy nhân sự từ lãnh đạo đến nhân viên cũng phải có đủ tầm, đủ năng lực và tâm huyết với dự án. Nhất là trong thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang có rất nhiều những khó khăn, chủ đầu tư phải có “gan”, đủ can đảm mới có thể làm được.

Thách thức rất lớn, song đã đến thời điểm chín muồi để HD Mon chuyển hướng đầu tư dòng sản phẩm cao cấp nhằm đáp ứng nhu cầu của một bộ phận không nhỏ khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu, thượng lưu mới - những người có điều kiện kinh tế đang có yêu cầu ngày càng cao đối với một sản phẩm bất động sản.

Bên cạnh đó, với The Zei, HD Mon tâm huyết tạo ra ra một sản phẩm bất động sản thực sự thực sự chất lượng, đẳng cấp để định vị, nâng tầm thương hiệu của doanh nghiệp.

Xin cảm ơn ông!