Thời của bất động sản công nghiệp

Trong khi bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch đang rơi vào trầm lắng do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 và khủng hoảng pháp lý thì ở chiều ngược lại, bất động sản công nghiệp đang lên ngôi.

Sở dĩ bất động sản công nghiệp “bùng nổ” bất chấp dịch Covid-19 như trong thời gian qua theo đánh giá của các chuyên gia tại diễn đàn “Bất động sản công nghiệp - Đón sóng đầu tư mới” là vì Việt Nam kiểm soát dịch tốt, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung làm nổi lên xu hướng rời khỏi Trung Quốc của các tập đoàn đa quốc gia, thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) ở mức khá cao, nền kinh tế hội nhập sâu, rộng…

Mở rộng diện tích, xuất hiện thành viên mới

Cuối tháng 9/2020, liên doanh giữa hai ông lớn trong ngành bất động sản công nghiệp là Bcamex IDC và VSIP Group đã khởi công Khu Công nghiệp, Đô thị và Dịch vụ Becamex VSIP Bình Định có diện tích 1.425 hecta tại tỉnh Bình Định.

Khu Công nghiệp, Đô thị và Dịch vụ Becamex VSIP Bình Định có diện tích 1.425 hecta, thuộc phân khu 7 của khu Kinh tế Nhơn Hội. Trong tổng số 1.425ha thì 1.000 hecta đất giành cho phát triển khu công nghiệp và 425 hecta khu dân cư, thương mại, dịch vụ và khu tái định cư.

Với VSIP Group thì đây là dự án khu công nghiệp thứ 10, với quỹ đất khoảng 9.000 trải rộng trên cả nước, tổng vốn đã thu hút khoảng 15 tỷ USD. Còn với Becamex IDC, tính cả diện tích họ sở hữu thông qua VSIP Group (Becamex IDC chiếm 49% cổ phần của VSIP Group) thì diện tích đất các khu công nghiệp khoảng 15.000ha.

Việc hai ông lớn ở phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục mở rộng diện tích cho thấy tiềm năng ở linh vực này còn rất lớn.

Cũng được coi là ông lớn trên địa bàn Bình Dương nhưng ở lĩnh vực khai khoáng, nhưng sau khi tạo dựng được tên tuổi ở mảng này, Công ty cổ phần Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương (KSB) đã “lấn sân” sang mảng bất động sản công nghiệp khi sở hữu Khu công nghiệp Đất Cuốc với tổng diện tích 553ha.

Sau khi hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng 320ha ở giai đoạn 1, hiện KSB đang tiến hành đền bù mở rộng thêm 200 ha thuộc giai đoạn 2.

Ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT KSB cho biết, trong 320 ha đã đền bù thì đã cho thuê khoảng 200 ha, còn lại đã ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, dự kiến cho thuê hết trong năm 2020.

Còn với 200 ha giai đoạn II, KSB dự kiến năm nay sẽ vừa đền bù, vừa đầu tư hạ tầng, cho thuê theo hình thức cuốn chiếu. Dự án còn 36 năm khai thác, giá cho thuê khoảng 80 USD/m2, đóng tiền sử dụng đất một lần và thu tiền thuê một lần.

“Chúng tôi đặt mục tiêu trở thành nhà phát triển bất động sản công nghiệp lớn trong khu vực”, ông Đạt nói.

Trong bối cảnh ngành kinh doanh chính là cao su đang gặp nhiều khó khăn, Công ty Cao su Phước Hòa đã và đang tận dụng quỹ đất dồi dào của mình để đẩy mạnh hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Những năm gần đây Phước Hòa đã chuyển dần vườn cây cao su tại Việt Nam sang Campuchia, đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây cao su sang đất công nghiệp để cho thuê.

Thực ra, bất động sản công nghiệp không phải là lĩnh vực mới hoàn toàn đối với ông lớn trong ngành cao su, bởi vì từ năm 2005 đơn vị này đã góp vốn với đối tác để thành lập Công ty Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (Phước Hòa chiếm 32,85%) đơn vị đang vận hành khu công nghiệp Nam Tân Uyên.

Ngoài ra Phước Hòa còn sở hữu công ty con là Công ty Khu công nghiệp Tân Bình. Đây là doanh nghiệp đang thực hiện nhiệm vụ đầu tư khu công nghiệp (KCN) Tân Bình giai đoạn 1 (được phê duyệt đầu tư năm 2012) ở huyện Bắc Tân Uyên (Bình Dương) với diện tích 352ha, tổng vốn đầu tư 831,4 tỷ đồng. Hiện Phước Hòa đang xúc tiến các thủ tục pháp lý để mở rộng dự án lên 1.055 ha.

Song song với đó, thông qua công ty con Phước Hòa tiếp tục hoàn chỉnh các thủ tục trình tỉnh Bình Dương để sớm triển khai Khu công nghiệp Tân Lập 1 quy mô 400ha (trong đó giai đoạn 1 có quy mô 200ha).

Theo chiến lược phát triển giai đoạn 2021 - 2025 và tầm nhìn đến năm 2030, trong tổng số 15.000 ha đất cao su Phước Hòa đang quản lý, công ty dự kiến dành khoảng 5.000 ha đất để xây dựng 5 khu công nghiệp. Ngoài ra, Phước Hòa dự kiến sẽ trình Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam giao Phước Hòa làm nhà đầu tư 2 khu công nghiệp – đô thị - dịch vụ Hội Nghĩa và Bình Mỹ.

Trong khi đó, Tổng công ty Phát triển khu công nghiệp (Sonadezi) là một trong những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp lâu đời nhất tại Đồng Nai và cả nước dù đã sở hữu 10 khu công nghiệp với quỹ đât khoảng 4.757 ha nhưng vẫn đang có xu hướng mở rộng.

Nếu như những ông lớn có thâm niên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục mở rộng diện tích thì thị trường cũng ghi nhận những nhân tố mới có vốn đầu tư trong và ngoài nước gia nhập “cuộc chơi”.

Đơn cử, vào cuối tháng 3/2020, để chuẩn bị cho việc lấn sân sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp, Công ty Cổ phần Vinhomes đã công bố thông tin về việc nhận chuyển nhượng cổ phần trong Công ty Cổ phần Đầu tư KCN Vinhomes (tên viết tắt VHIZ), qua đó trở thành công ty mẹ của doanh nghiệp này. Như vậy, với quyết định này, Tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam là Vingroup chính thức lấn sân sang lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.

Trên thực tế, việc Vingroup muốn tham gia vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp đã được tiết lộ trong bản thuyết trình với các nhà đầu tư kết quả kinh doanh năm 2019. Theo đó, lĩnh vực này được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới cho nhà phát triển bất động sản số một Việt Nam từ năm 2020 trở đi.

Mới đây HĐQT Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thông qua việc góp vốn thành lập Công ty Đầu tư và phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt với vốn điều lệ 680 tỷ đồng, trong đó Phát Đạt sở hữu 68%.

Phát Đạt dự kiến hợp tác với đối tác Nhật để phát triển mảng bất động sản công nghiệp và hi vọng đây là mảng có sự tăng trưởng ổn định đem lại dòng tiền bền vững cho công ty.

Không chỉ các doanh nghiệp trong nước, các tập đoàn lớn nước ngoài cũng đang giành sự quan tâm đến thị trường nước ta. Cụ thể, Logos (tập đoàn chuyên về bất động sản logistics, thành viên của Singapore ARA Asset Management) đã thành lập liên doanh đầu tiên ở Việt Nam, với tên Logos Vietnam Logistics Venture.

Liên doanh này có danh mục đầu tư ban đầu khoảng 350 triệu USD, hướng tới phát triển các cơ sở hậu cần tại những khu vực trọng điểm như TP. HCM, Hà Nội và Đà Nẵng. Sau đó, họ sẽ tiến hành các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) chiến lược, với mục tiêu trong 12 đến 18 tháng sau đó có thể cung cấp một lượng cơ sở hậu cần ổn định cho khách hàng tại những địa bàn trọng điểm.

Còn với BW Industrial (liên doanh giữa Becamex IDC và Warburg Pincus) dù mới được thành lập từ tháng 5/2018 nhưng mới đây cũng đã tìm cách mở rộng hoạt động, khi tăng vốn điều lệ lên 4.916 tỷ đồng và tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp cho thuê từ 130 ha, lên gần 500 ha trong 2020.

Đến cuối năm 2019, BW Industrial đã phát triển hơn 10 dự án trên tổng quỹ đất 230 ha tại 6 tỉnh, thành phố. "Mục tiêu quỹ đất BW Industrial sẽ tăng gấp 3 - 4 lần trong 3 - 5 năm tới", ông C.K Tong, Tổng giám đốc BW Industrial cho biết.

Giá chào thuê bất động sản công nghiệp tăng mạnh

Dù các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp liên tục mở rộng diện tích, cũng như việc “chào sân” của những thành viên mới nhưng theo đánh giá của ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, Công ty CBRE Việt Nam thì nguồn cung đất công nghiệp trong quý 3/2020 bị hạn chế.

Tại một số tỉnh thành phía Bắc như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên… nguồn cung đất công nghiệp cho thuê chỉ xấp xỉ khoảng 9.600 ha, tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 79%. Còn tại một số tỉnh thành phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP. HCM, Long An, nguồn cung đất công nghiệp cũng chỉ giao động khoảng gần 24.000 ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 76,7 %.

Tuy nhiên, trái ngược với nguồn cung của đất công nghiệp thì nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quý 3/2020 lại có chiều hướng tăng trưởng.

Đơn cử như tại miền Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quý 3/2020 có khoảng 2,1 triệu m2, tăng 25,3 % so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực Miền Nam, diện tích nhà kho xây sẵn chiếm khoảng 2,7 triệu m2, tăng 28,2 % so với năm ngoái, nhà xưởng xây sẵn là khoảng 2,9 triệu m2, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2019.

Ông Hiếu cho rằng đại dịch Covid-19 và căng thẳng thương mại Mỹ - Trung đã thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sản xuất của các công ty lớn.

Phân tích kỹ hơn ông Hiếu chỉ ra, khi đặt nhà máy tại Trung Quốc thì các doanh nghiệp phải đối mặt với những áp lực như chi phí lao động tăng cao, pháp lý thắt chặt, kèm với đó là những biến cố khó lường.

Trong khi đó, một số quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam lại trở thành điểm sáng là bởi sở hữu vị trí liền kề mà cơ sở hạ tầng lại được tăng cường đầu tư, hoàn thiện đáng kể. Ngoài ra, còn có các hiệp định thương mại tự do, ưu đãi đầu tư…

Đó là nguyên nhân khiến giá chào cho thuê bất động sản khu công nghiệp tăng 20% đến 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, tại TP. HCM, một số khu công nghiệp trước đó có mức giá chào thuê đất từ 150 USD/m2 thì nay đã tăng lên 300 USD/m2 đối với kỳ hạn thuê còn lại. Tại Đồng Nai, mức giá chào thuê từ 100 USD/m2 lên đến khoảng 155 USD/m2, Long An ghi nhận mức tăng giá từ 110 USD/m2 lên đến khoảng 200 USD/m2.

Còn một số tỉnh, thành khu vực phía Bắc, dù có giá chào thuê thấp hơn phía Nam nhưng cũng ghi nhận mức tăng trưởng. Đơn cử như tại Hà Nội, giá thuê từ 155 USD/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 260 USD/m2. Hay tại khu vực Bắc Giang, giá chào thuê từ 55 USD/m2 cũng đã tăng lên khoảng 110 USD/m2.

Với phân khúc nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận mức giá chào thuê tăng từ 5 - 10 % ở các dự án mới. Chỉ riêng phân khúc nhà xưởng xây sẵn có giá chào thuê ổn định.

“Mức giá chào thuê ở trên là chưa bao gồm thuế VAT và phí quản lý/dịch vụ. Giá chào thuê đất công nghiệp được tính cho kỳ hạn thuê còn lại của dự án. Thông thường, kỳ hạn còn lại của dự án dao động từ 30 - 45 năm”, ông Hiếu nói.