Từ 'vùng đất ngủ quên', phía Đông Hà Nội thành điểm nóng chung cư

Xu hướng di dân cơ học ngày càng rõ nét

“Nhiều chung cư mọc lên như nấm thế này thì ai sẽ ở?”, câu hỏi từng được ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nghe đi nghe lại khi ông tham gia dự án Vinhomes Ocean Park 1 năm 2018.

Bảy năm sau, câu trả lời hiện hữu ngay trước mắt: những tòa nhà đã sáng đèn, cộng đồng hơn 85.000 cư dân hình thành, và khu Đông Hà Nội đang bứt phá trở thành tâm điểm mới của thị trường chung cư Thủ đô.

Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, xu hướng di dân cơ học về phía Đông Hà Nội ngày càng rõ nét sau làn sóng bùng nổ tại khu vực phía Tây, phần nào phản ánh dòng chảy của thị trường, từ người mua để ở, để tích trữ tài sản, cho đến giới đầu tư thuần túy đang hướng về phía Đông Hà Nội.

Từng được xem là "vùng đất ngủ quên" bên kia sông Hồng, thị trường chung cư phía Đông Hà Nội đã có một sự chuyển mình ngoạn mục trong hơn một thập kỷ qua, vươn lên trở thành một trong những tâm điểm phát triển sôi động nhất của Thủ đô.

Trước khi khu Đông trở thành một "điểm nóng" trên bản đồ bất động sản, Ecopark đã là người tiên phong, đặt những viên gạch đầu tiên định hình nên khái niệm về một khu đô thị sinh thái đáng sống.

Khi ra mắt năm 2011, tổ hợp chung cư Rừng Cọ của Ecopark khi đó thuộc huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên. Giá bán lúc đó khoảng 20 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,4 tỷ đồng cho một căn hộ 70m2. Đây là một mức giá "dễ tiếp cận", nhằm thu hút lớp cư dân đầu tiên, những người sẵn sàng chấp nhận di chuyển xa trung tâm thành phố.

Các dự án chung cư sau đó ra đời có mức giá khởi điểm ngày càng tăng cao. Chung cư Aquabay, mở bán năm 2016 có giá sơ cấp từ 25 triệu đồng/m2, Sky Oasis giá sơ cấp từ 45 - 60 triệu đồng/m2, Haven Park ra mắt năm 2021 với mức giá từ 36 - 46 triệu đồng/m2 và The Landmark có giá từ 60-70 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy thực tế tại Ecopark được ước tính lên tới 90%, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp của các dự án đều đã tăng mạnh. Đơn cử như giá chung cư Aquabay hiện đang giao dịch ở mức trên 60 triệu đồng/m2, Haven Park hiện giao dịch ở mức trên 70 triệu đồng/m2.

Sau Ecopark là sự xuất hiện của Vinhomes với tổ hợp ba khu đô thị tích hợp lại thành siêu đô thị Ocean City quy mô 1.200 ha, đánh dấu một chương mới cho thị trường khu Đông. Một nguồn cung chung cư rất lớn của dự án này đã được cung cấp ra thị trường với các phân khu như Sapphire, Ruby, Diamond... của Ocean Park 1.

Hiện các dự án này đang được giao dịch trên thị trường với mức giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2, vượt xa mức giá tại thời điểm mở bán chỉ từ khoảng 30 triệu đồng/m2.

Không chỉ mức độ tăng giá của các dự án cũ, sức nóng của thị trường chung cư khu Đông Hà Nội cũng được khẳng định qua tốc độ bán hàng của các dự án mới.

Bà Trần Thị Thanh Nhàn, Giám đốc Quản lý Kinh doanh dự án Lumière SpringBay cho biết, Masterise Homes bắt đầu dự án vào tháng 12/2024 và đến thời điểm hiện tại đã ghi nhận sức tiêu thụ tích cực.

Masterise Homes đang tiếp tục triển khai thêm chín toà chung cư mang thương hiệu Masteri Trinity Square. Và sắp tới, doanh nghiệp sẽ tiếp tục phát triển các sản phẩm cao tầng đầu tiên tại khu đô thị Ocean Park 3.

"Tầm nhìn của chúng tôi khi đặt chân đến những vùng đất giàu tiềm năng là góp phần đáp ứng nhu cầu an cư đa dạng, kiến tạo nên một khu đô thị văn minh, sôi động", bà Nhàn chia sẻ.

Cuối tháng 9 vừa qua, chung cư Sunshine Legend City của Sunshine Group đã cho thấy sức nóng rất lớn của thị trường khi chốt đặt chỗ và ráp căn hơn 1.000 căn hộ chỉ sau năm tiếng ra hàng.

Với quy mô gần 50ha, dự án dự kiến cung cấp ra thị trường gần 8.000 căn hộ cao cấp với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2.

Trước đó, báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của OneHousing cũng ước tính trong quý II/2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ vượt mốc 8.000 căn, gấp đôi so với ba tháng đầu năm và tiệm cận mức đỉnh quý III/2024, thời điểm nguồn cung bứt phá sau giai đoạn chững lại kéo dài.

Thay vì tập trung ở phía Tây như trước đây, khu vực phía Đông Hà Nội kết nối với Văn Giang của Hưng Yên đang dẫn dắt nguồn cung trên thị trường căn hộ, với tỷ lệ chiếm đến khoảng 40-50% nguồn cung mới, và khu vực này đang dần hình thành những cụm nguồn cung cao cấp mới.

Một số dự án tiêu biểu trong quý II có thể kể đến như dự án Masteri Trinity Square đang lần lượt ra mắt các phân khu với giá từ 55-65 triệu đồng/m2 với tiêu chuẩn bàn giao cao cấp, tạo lực đẩy cho cả nhu cầu ở thực và đầu tư.

Ba "thỏi nam châm" hút dòng tiền

Theo ông Trung, sự trỗi dậy của khu vực Đông Hà Nội trên thị trường chung cư là kết quả của một chiến lược quy hoạch dài hạn, sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông, tạo ra một nền tảng vững chắc cho sự cất cánh của thị trường.

Ngoài ra còn có sự chênh lệch về giá giữa hai khu vực phía Đông và phía Tây.

Trong cùng một phân khúc sản phẩm, hiện mặt bằng giá ở phía Đông vẫn thấp hơn khoảng 20% so với phía Tây.

Chẳng hạn, dự án Lumière Evergreen Tây Mỗ hiện đang giao dịch thứ cấp ở mức 100–125 triệu đồng/m2, trong khi dự án Lumière Spring Bay tại phía Đông mới chỉ chào bán sơ cấp khoảng 80–95 triệu đồng/m2, trong khi chất lượng công trình, tiện ích và tiêu chuẩn đầu tư tương đồng.

Phía Đông cũng nổi lên như một điểm đến có môi trường sống thuận lợi với môi trường sống không xô bồ, hệ thống hạ tầng đồng bộ, khả năng thoát nước hiệu quả.

Mặt khác, phía Đông tuy chưa tập trung nhiều cơ quan hành chính, nhưng lại có lợi thế phát triển hạ tầng. Trong tương lai, các tuyến vành đai 3, vành đai 3,5 và đặc biệt là vành đai 4 sẽ mở ra khả năng kết nối bằng các tuyến đường vành đai mà không cần phải đi "xuyên tâm" qua trung tâm thành phố. 

Hơn nữa, trong khoảng hai năm tới, khi sân bay Gia Bình đi vào hoạt động với công suất dự kiến khoảng 30 triệu lượt khách mỗi năm, lợi thế giao thông liên vùng của phía Đông sẽ ngày càng được củng cố.

Không chỉ vậy, khu vực phía Đông còn được xem như cửa ngõ trung tâm, kết nối trực tiếp Hà Nội với các tỉnh thành lân cận như Hải Phòng, Bắc Ninh, hay Thái Nguyên, tạo thành một trục phát triển liên vùng đầy tiềm năng.

Theo ông Trung, khi hạ tầng được hoàn thiện, tâm lý khách hàng cũng sẽ thay đổi. Thay vì gắn chặt với trung tâm, người mua sẽ ưu tiên lựa chọn nơi nào mang lại không gian sống, tiện ích, y tế, giáo dục và môi trường tốt nhất. 

Ngoài ra, khu vực này cũng hình thành một trung tâm thương mại quy mô lớn nhất từ trước đến nay của Vingroup, hệ thống trường học Vinschool, bệnh viện hiện đại cùng tổ hợp giải trí đồng bộ.

“Không có lý do gì để cư dân từ chối lựa chọn nơi đây làm chốn an cư hay điểm đến đầu tư dài hạn. Tôi tin rằng, quá trình dịch chuyển dân cư cơ học về phía Đông sẽ tiếp tục diễn ra nhanh chóng trong thời gian tới”, ông Trung nhấn mạnh.

Một yếu tố khác khiến chung cư khu Đông Hà Nội trở nên hấp dẫn, theo ông Trung, đến từ sự thay đổi trong xu hướng đầu tư bất động sản của khách hàng. Trước đây, đất nền từng là kênh sinh lời phổ biến bởi giá rẻ và dễ tăng giá. Nhưng cùng với sự thay đổi của khung pháp lý và nhu cầu sống ngày càng cao, yếu tố đầu cơ dần nhường chỗ cho cách tiếp cận bền vững hơn: đầu tư để ở hoặc kinh doanh bất động sản dài hạn.

Giá đất tăng mạnh cũng khiến nhiều gia đình buộc phải thay đổi lựa chọn. Với những hộ có tổng tài sản chỉ khoảng 10 tỷ đồng, việc sở hữu một căn nhà mặt đất trở nên xa vời khi giá nhà trong ngõ đang leo thang, giá căn hộ tại nội đô cũng đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi chạm 200 triệu đồng/m2, khiến các khu vực ven đô với mức giá mềm hơn trở thành lựa chọn hợp lý.

Ông Trung nhìn nhận khả năng giảm giá trong thời gian tới "là rất khó" nên những dự án chung cư có mức giá còn hợp lý hơn sẽ tiếp tục là điểm đến của dòng tiền trong tương lai.